Una conversación con Greg Smithies de Fifth Wall sobre los puntos claves de la industria de la COP26
Tomado de TheRealDeal
En bienes raíces, el verde no es el nuevo negro, todavía no. Pero si los mercados de capital continúan exigiendo una mayor sostenibilidad y aumentando la presión sobre las carteras con altas emisiones de carbono, pronto puede ser imposible para los propietarios mantenerse en números negros si no se vuelven verdes.
El mes pasado, muchos de los impulsores y agitadores de la economía mundial se reunieron con jefes de estado y legisladores en la conferencia sobre el cambio climático de las Naciones Unidas, conocida como COP26. Se hicieron promesas, se pronunciaron discursos y se emitieron comunicados urgentes sobre la necesidad de hacer frente a la crisis climática. Pero, ¿surgió algo sustancial sobre lo que la industria inmobiliaria, uno de los principales contribuyentes al cambio climático, pueda actuar?
“En algo como esto, habrá una cierta cantidad de retórica”, dijo Greg Smithies, quien codirige el equipo de tecnología climática en la firma de capital de riesgo enfocada en bienes raíces Fifth Wall y estuvo en Glasgow para la conferencia. “Sin embargo, hubo cosas significativas, pisar el acelerador a fondo que deben suceder que se discutieron y que son más relevantes para nuestra industria”.
Fifth Wall ha anunciado compromisos de más de 300 millones de dólares para su fondo de tecnología climática por parte de actores de la industria como Invitation Homes, Equity Residential, Hudson Pacific Properties e Ivanhoe Cambridge, así como del fondo de pensiones de Nueva Zelanda. Está buscando desplegar ese dinero en empresas que desarrollen y escalen tecnologías que puedan descarbonizar la industria.
Me reuní con Smithies para comprender qué surgió de la COP26 que podría mover la aguja para el sector inmobiliario, y qué aspectos positivos encontró en una conferencia que fue calumniada como “todo habla, nada de acción”.
¿Esta vez los bienes raíces tenían un asiento real en la mesa? ¿Envió ejecutivos con poder para firmar cheques y capacidad para influir en la toma de decisiones?.
Tradicionalmente, estas conferencias no han tenido mucha representación de la industria. Pero de todas las personas con las que hablé, aproximadamente la mitad eran de la industria, y los títulos eran de nivel VP y superior, hasta nivel C. Entonces, en general, la exposición de la industria y la presencia de la industria aquí fue mucho mayor de lo que hemos visto en años anteriores.
¿Qué tan sustantivas fueron las discusiones? ¿Fue más “el cambio climático es una amenaza existencial” o más procesable, como, “Organizamos algunas reuniones, hablemos con algunas empresas?“
Los refrigerantes en los sistemas HVAC y de aire acondicionado del viejo mundo son 10,000 veces peores para el calentamiento global que el CO2. Antes de la COP26, vimos un montón de nuevas regulaciones globales sobre refrigerantes. También hemos visto regulaciones sobre el metano, que es de cinco a seis veces peor para el calentamiento global que el CO2. Nuestros edificios consumen mucho gas natural en calefacción, por lo que esto es muy importante para nosotros.
“Los edificios valen menos si están bajo el agua o en llamas”.
Igualmente importante es el costo de capital. Cuando piensas en cómo todo el dinero fluye hacia la industria de bienes raíces, fluye desde los fondos soberanos, desde los fondos de pensión, hacia el fondo de fondos y luego hacia los mercados de capital y hacia los REIT. Pero las colas que mueven al perro son estas pensiones globales masivas y fondos soberanos de capital. Y lo que vimos salir de la COP es el número de esas organizaciones que hacen promesas de ESG , hacen promesas de carbono cero, explotando . En última instancia, veremos una aceleración de la tendencia de que si tiene edificios limpios y ecológicos, su costo de capital debería reducirse.
En 2020, Larry Fink de BlackRock lanzó una bomba al decir que su empresa evitaría inversiones en empresas que ” presenten un alto riesgo relacionado con la sostenibilidad “. ¿Cuál es la última iteración de eso?
Los números más recientes son que alrededor del 40 por ciento de los activos totales bajo administración del mundo ahora están invirtiendo bajo algún tipo de mandato ESG. Básicamente, $ 1 de cada $ 3 está buscando proyectos limpios y ecológicos. Eso es solo en el lado del costo de capital.
Al mismo tiempo, desde el punto de vista de la resiliencia, los edificios valen menos si están bajo el agua o en llamas. Hay edificios por valor de 326 billones de dólares, lo que significa que los edificios suelen ser el grupo de riesgo más grande que tiene la industria de seguros. La industria de seguros ahora también está reformulando todos sus modelos actuariales subyacentes para tener en cuenta el riesgo climático.
Y esta es otra de las grandes lecciones que se desprenden de la COP: es muy difícil ganar dinero con un edificio si no se puede asegurar y, por lo tanto, no se puede arrendar. Entonces, las estimaciones que surgen de COP son que durante los próximos 20 años, alrededor de $ 14 billones de edificios en todo el mundo dejarán de ser asegurables.
Otra gran discusión parece haber girado en torno a un marco global para el comercio de carbono.
En última instancia, esto va a tener el mayor impacto para nuestra industria. El comercio de compensaciones de carbono y créditos de carbono ha estado muy aislado de ciertos mercados: hay un mercado en California y Nueva York está pensando en establecer uno, Europa tiene su propio mercado. En los mercados de capitales, es muy difícil tener futuros en cualquier cosa si tienes múltiples mercados dispares.
Lo que sucedió justo al final de la COP26 fue que los 190 países acordaron un marco básico que establecerá la capacidad para que podamos comenzar a estandarizar estos activos, de modo que podamos tener un mercado global de carbono. Al igual que el comercio de acciones, ya sabes, entre la Bolsa de Valores de Londres y la Bolsa de Valores de Nueva York.
