该法案草案侵犯了房地产管辖机构、DGII和市政当局的权力。

《公寓管理法案》中最具争议的条款，其最大的风险集中在六项重复登记和处罚的条款上。.

圣多明各 —— El Inmobiliario对提议设立新的监管、监督和规范实体的十章 63 条条款进行了比较分析，发现第一章和第六章中有六条条款构成了该项目的危险信号，存在最高程度的法律和监管冲突风险。

第二章第五条赋予主管 “超级监管权”，如前文所述。第五章第十六、十七和十八条提议设立 平行的土地登记制度及相关权力。第六章第二十二和二十七条设立的制裁措施和登记制度与国内税务总局、旅游部和各市的职能重叠。

毫无疑问，这六个部分是 该项目法律冲突的核心，也是整个文本中最成问题的，因为它们侵犯了宪法权力，重复了房地产登记处、DGII 和委员会的专属权力，此外还创建了平行登记处和扩大了监管权力。

与房地产管辖权的冲突

该法案草案设立了“国家公寓登记册”（第 16 条），并授予监管部门权力，使其能够规范产权、协调边界划定、土地规范化和转让（第 17 条和第 18 条）。.

这些权力与《不动产登记法》（第108-05号法律）直接冲突，该法律赋予不动产管辖权机构对不动产权利、勘测和登记公示的专属管辖权。风险显而易见：监管重复、法律不确定性和管辖权纠纷。

监管和制裁权力

关于短期租赁公寓（第六章），该项目规定，监管部门有权进行强制登记、颁发唯一代码、监督经营者以及对登记进行处罚、暂停或取消（第 22、24 和 27 条）。.

这些权力干涉了税务总局 (DGII) 在税务事项上的权力、旅游部在旅游事项上的权力，以及根据 176-07 号法律规定，各市在公共秩序、卫生和共存方面的权力。.

这将导致处罚重复：罚款、停业和停业处分可能与市政或行业法规相冲突。.

州住房管理局

该项目还 融合了公共和私人职能，允许监管部门监督国家项目的公共区域，宣布“临时共同所有者”并管理集体规范化。

这造成了与MIVHED、房地产管辖区和国家资产之间的紧张关系，尤其是在征用程序、未付账款和转让方面。.

更多风险区域

该文本包含了多项关于出租公寓的规定：短期租赁要求、保险、内部规章、门禁控制、通过数字平台监管租赁，以及禁止“伪装酒店”。尽管这些规定旨在解决实际存在的共存问题，但它们也隐含着：

• 业主和管理者面临新的监管负担。.
• 与已批准的内部规章制度相冲突。.
• 关于适用哪些规则存在歧义（法律、市政法规、内部法规或监管部门的新规则）。.
• 如果没有明确的程序和辩护保障，制裁措施就存在随意裁量的风险。.

唯一风险较低的条款是第15条，该条款承认需要保护产权并避免任意限制。然而，在授予制裁、暂停或撤销登记的权力时，该条款并未消除监管兼容性问题。.

项目动机

众议员托比亚斯·克雷斯波认为，城市垂直发展和住宅模式的激增暴露了第5038号法律和房产登记制度中的实际缺陷，因此有必要提出这项倡议。他强调，必须尽快规范房产所有权，保护成千上万没有正式产权的公屋受益人的权益，并规范​​短期租赁和“伪装酒店”等现象，以维护社会和谐。.

房地产行业的利益相关者也认同这一观点，他们承认第5038号法律在当今挑战面前已显过时。然而，该法案在登记、规范化和处罚方面的权力和责任划分与现行法律，特别是第108-05号法律和第176-07号法律存在冲突。.

虽然这项倡议的初衷是为了规范和保护公寓的集体生活，但如果未经修正就予以批准，其结果将导致 法律上的不确定性、监管上的重复和制度上的矛盾，从而使受益家庭、业主和整个房地产市场面临风险。

El Inmobiliario的第四份报告表明，在看似良好的提案背后，隐藏着严重的监管挑战：这对那些制定、审查和支持立法程序的人来说是一个警钟。

冲突与重叠（第五章和第六章）