圣多明各—— 律师卢兹·德尔·阿尔巴·罗德里格斯本周末强调，目前正在众议院一个特别委员会研究的房地产租赁和驱逐法草案将设立一个专门的司法管辖区，允许在不超过 60 天的时间内驱逐拖欠租金的租户，并制定相关法规，指定一名治安法官和一名租赁业务特别检查员。
“将 设立一个专门的司法管辖区，允许在最多两个月内驱逐不支付租金的租户，相关规定将指定一名治安法官和一名专门负责租赁事务的特别检查员，”这位民事和民事诉讼法专家在上周六举行的房地产经纪人大师培训班上发表讲话时强调说。
他强调，众议院议长阿尔弗雷多·帕切科去年提交的法案取消了“著名的三笔押金”。虽然法律没有明确规定，但三笔押金在多米尼加共和国的租赁交易中已成为惯例。新法案只要求支付一笔押金。.
罗德里格斯指出，该文件的另一个新特点是，租金由双方协商确定，而不是由市场决定，而法律费用将由业主和租户共同承担。.
“其目的是保障业主和租户的权利和义务，废除旧的做法，例如在租赁房产时向中介或经纪人支付额外押金，并规定：‘当必须支付房地产佣金用于租赁管理时，其结算责任将归于业主或其法定代表人，前提是他已与经纪公司签订了管理合同’。”该文件指出。.
据他解释，租赁法草案对房地产经纪人来说是一大进步，因为如果获得批准，国家将承认房地产交易，在他看来，这是该行业努力和工作的成果。.
在培训课程中，专家强调了房地产经纪人必须了解法律方面知识的原因：识别那些因其法律地位而具有机会且易于出售的房产，以及处理与所需文件相关的房产的疑问和弱点。.
罗德里格斯向 80 多位参与者详细介绍了尽职调查，以及房地产经纪人在交易过程中应该审查的方面。.
“产权历史，您必须确认房产卖方拥有完成交易的完全权利。审查其留置权或产权负担，以了解房产当前的法律状态，并核实其是否存在抵押、地役权或其他类型的限制。”.
使用和占有也被提及为需要考虑的另一个因素，以及分区和法规，以确定没有限制其先前用途的规定，并通过该领域专业人士的评估来获得该房产的市场价值。.
法律专业人士还指出，已核实不存在税务负担，并核实该房产位于产权证所列的参考地块和坐标范围内，且所述区域与产权证所列区域相符。.
了解合同
在《房地产经纪人大师》一书中，卢兹·德尔·阿尔巴·罗德里格斯详细介绍了房地产交易过程中涉及的合同类型，并强调买卖合同是多米尼加民法典中唯一找到的合同，而分居合同则没有出现在任何文件中。.
“分居协议不涉及财产出售；目前尚不清楚该从何入手，也没有判例支持将其作为合同执行。另外两种协议则允许你将协议存入登记处并冻结该财产，”他解释道。.
负责启动培训日的专家在演讲中解释了合同应包含的细节，例如合同标的、付款方式、财产交付时间、待交付财产的确切描述、终止条款和材料价格上涨等。.
“如果合同中没有规定最后一点，建筑公司就不能提高房产价值；这些都是经纪人必须了解的，才能保障客户的权益。”.
租赁协议
罗德里格斯认为，租赁合同中不能缺少五项基本内容：检查房产，确保其处于完美状态。.
核实租户的信用记录和支付能力。明确租金价格和租赁期限，确定房产的预期用途（如果是商业用途），并了解驱逐租户的理由。.
关于房地产诈骗，罗德里格斯解释说，刑法对此有明确规定，房地产经纪人在收取佣金后，就必须参与整个过程和调查。“因为我作为房地产经纪人的职责是核实所有待售房产，所以作为经纪人，你可以起诉建筑公司，这在多米尼加共和国被称为经纪人可能承担的民事或刑事责任。”.
