行为和思维方式的改变，以及当前的经济状况，共同促成了房地产行业变革时代的到来。.
“只要你建好了，他们就会来。”几十年来，这句话对于位置优越的办公楼、零售店和住宅地产，以及电影《梦幻之地》中的棒球场来说，都是真理。但如今，范式转变、通货膨胀加剧、利率上升以及气候变化，正迫使房地产投资者和运营商面对一个严峻的现实：如今，如果你用传统的方式建造或购买房产，他们可能不会来。.
毋庸置疑，新冠疫情改变了世界各地人们使用空间的方式和地点。在一些地区，办公室到岗率仍然远低于疫情前水平；例如，在美国，到岗率徘徊在50%左右。.
消费者已经重返实体店，但他们更倾向于在家附近购物。.
在这个特殊的时刻，房地产从业者应该转变观念：用“如果你运营得当，让租户满意，他们就会留下”来取代“如果你建造了，他们就会来”。.
在当今市场中，房地产投资者或运营商的成功取决于他们是否遵循以下六项要务：
- 为客户创造解决方案，而不仅仅是实体空间。.
- 利用发展势头来积蓄力量，而不仅仅是抓住发展势头。.
- 在项目的整个生命周期中寻找价值创造机会，而不仅仅是在项目结束阶段。.
- 将可持续发展视为机遇，而不是合规流程。.
- 要全面整合数字化解决方案和高级分析技术，而不是零星地采用个别解决方案。.
- 关注运营效率，而不仅仅是收入。.
- 要落实这六项要务，就需要投资或合作来获取技术、分析、运营和气候科学能力。.
在本文中，我们将探讨那些对于寻求竞争优势的投资者和交易员来说至关重要的股票。.
为客户创造解决方案
由于一些公司缩减了自有或租赁的办公空间，吸引租户的竞争异常激烈。过去三年，美国和英国共计新增办公空间1.25亿平方英尺，这是因为连续三年空置面积超过新增租赁面积所致。.
如今的竞争压力意味着房地产所有者和运营商必须重新思考其目标。仅仅提供四面墙已经远远不够；关键参与者将帮助租户打造具有竞争优势的工作场所。.
拓展到解决问题领域需要新的运营模式、新的人才和能力，以及从根本上不同的技术应用方式。.
在办公楼中，这项新规定意味着要与雇主合作，了解他们希望员工如何使用办公空间。.
工作场所解决方案可以包括提供员工愿意花时间的充满活力的场所、能够适应协作和个人工作的动态设计，以及用于跟踪使用模式的传感器，从而为雇主制定混合办公方案提供信息。.
通过发展创造动力
预测未来——无论是行业趋势、设计品味还是租户行为——一直是房地产开发商面临的最大挑战之一。但如今，不断上涨的资本化率、更高的投入成本和日益减少的劳动力供应，都让这项任务变得更加艰巨。.
与此同时，行为的快速变化使得传统的投机游戏变得难以预测。.
业绩卓越的开发商能够精心打造租户生态系统，而不仅仅局限于吸引主力租户。例如，一些以吸引顶尖科技公司而闻名的项目，也对住宅租户和购房者极具吸引力，因为他们可以在入驻的科技公司工作或与之合作。.
我们的分析表明，如果供应商能够根据人们未来五年对空间的使用需求，成功打造生态系统，就能获得丰厚的回报：创新中心的商业租金平均比附近的中央商务区高出 10% 到 12%。因此，要在整个生命周期内投资于价值创造。.
疫情爆发前十年的卓越业绩离不开精湛的谈判技巧。正确的采购策略、适度的运营改进以及对合约资本化率的有效利用，最终带来了丰厚的回报。.
明智的采购仍然至关重要，但当前的环境更加注重运营，而运营领域的竞争也日趋激烈。平台能够为租户提供一致的体验，并支持对技术的杠杆投资，以及高效的收购和融资。.
规模和垂直整合相结合，能够实现无缝的租户体验、更好地利用技术以及高效的收购。.
将可持续发展视为机遇
环境、社会和治理问题，特别是可持续性问题，已经从验证要素转变为价值创造活动。.
房地产从业者可以从三个方面考虑可持续发展：第一，从可持续发展的角度分析现有投资组合，以寻求价值；第二，对现有建筑进行脱碳；第三，建立与可持续发展相关的新业务。.
这些都需要尖端的数字和分析工具。.
房地产投资者最好从气候变化的角度评估他们的投资组合，尤其是在气候变化已经影响到估值的情况下。.
通过战略性地收购资产并进行脱碳改造来提升价值，可以增强投资组合的实力。在实现气候目标的同时创造收益，也有助于房地产所有者以更优惠的条件获得更多资金。.
建筑物脱碳需要投资，但同时也带来了降低运营和能源成本的机会，以及租金收入的绿色溢价。.
将数字化融入一切
房地产行业在数字化能力方面曾经落后多年，但现在正在迎头赶上。.
如今，大型房东正在收集和利用其庞大的数据存储库，以做出更好的决策，并创建服务于资产管理人员、租户和居民的应用程序。.
行业数字化转型下一阶段需要更完善的变革管理和全新的业务模式。此外，还需要投资于新型人才（包括开发人员、工程师和数据科学家），以构建、维护和改进转型所需的工具。.
卖家若运用非传统数据和高级分析技术来评估房产价值和协商租赁事宜，往往能更快、更自信地完成交易，赢得更多订单，并获得更合理的价格。高级分析和市场环境分析不仅能验证经验之谈，还能带来新的洞见。.
关注运营效率，而不仅仅是收入。
包括劳动力、材料和融资在内的投入成本迅速上涨。与此同时，商业地产租金的通胀速度也超过了以往合同约定或临时性租金上涨的正常水平。.
为了跟上不断变化的经济形势，所有者和管理者必须同时关注成本和收入。.
在成本方面，建立有韧性的供应链和控制运营成本可以抵消净营业收入利润率的潜在下降。.
例如，特定市场中的大型房东可以集中管理租赁团队，并为他们提供数字化工具，以帮助他们做出能够创造价值的租赁决策。.
由于融资成本较高，因此还需要保持较高的信用评级，寻找低成本资金，并定期进行再融资才能产生回报。.
在收入方面，当前的市场环境要求运营商具备更强的租赁洞察力。如果运营商能够充分利用所有手段（包括带有期限和递增条款的租赁合同）和工具（包括高级分析和卓越的市场调研），商业租金就能跟上物价上涨的步伐。.
行为和思维方式的改变，以及当前的经济状况，共同促成了房地产行业变革时代的到来。.
那些勇于接受挑战、重新审视市场需求、所需技术以及如何利用新人才的企业，将为成功做好准备。而那些未能适应变化的竞争对手，则将面临落后的风险。.
建造租户想要的房地产，提供员工、买家和居民需要的体验，他们一定会来。.
来源：https://www.mymiamigroup.com/
