圣多明各—— 谈到多米尼加共和国的旅游业，人们就会想到增长、投资和经济活力。该国不仅巩固了其在加勒比地区的领先地位，而且不断刷新纪录。据旅游部公布的官方数据显示，仅2025年一年，该国就接待了11,676,901名游客，其中8,861,169人次乘飞机抵达，超过280万人次乘坐邮轮。
这些数据证实了该目的地的吸引力。2025年第一季度，蓬塔卡纳/巴瓦罗等地区的 酒店入住率 89.9%，拉罗马纳/巴亚伊贝达到88.2%，普拉塔港达到82.8%，反映出强劲的需求持续推动着酒店、旅游住宅和度假租赁物业的建设。
然而，如今吸引投资者的成功也正在改变游戏规则。全球旅游业正进入一个新阶段，盈利能力将不再仅仅取决于地理位置或游客流量，而是取决于更为复杂的因素：气候风险、运营成本、环境压力、保险以及航空运输的变革。.
现在的问题不再是哪些项目会吸引资本，而是哪些项目可能在本十年结束前不再盈利。.
旅游业实力雄厚……但面临更多风险
多米尼加共和国旅游业在2016年伊始便迎来创纪录的1月游客量，达到1,155,484人次，表明国际需求依然强劲。然而，这种增长并未消除结构性风险。事实上，国际组织警告称，气候现象正开始转化为房地产市场的金融风险，影响估值、融资和投资决策。.
此外，加勒比地区还有一个日益凸显的因素： 马尾藻。这种海藻的大量堆积会降低酒店入住率，破坏生态系统，并直接影响旅游经济，甚至迫使各国政府协调区域战略来控制其影响。
对投资者而言，这意味着旅游业将继续增长，但并非所有发展都会随之增长。.
1. 缺乏海岸防护的海滨项目
几十年来，靠近海洋一直被视为房产价值迅速提升的代名词。然而，经合组织建议避免在气候风险高的地区进行建设，并将这些因素纳入规划和投资决策中。原因在于经济方面：极端天气事件会侵蚀房产价值，扰乱信贷模式，并造成损失，从而削弱贷款抵押品的有效性。.
实际上，这意味着海滨酒店可能面临加速贬值、更高的安保成本以及融资困难。如果市场认为这种物理风险是永久性的，那么目前位置优越的酒店资产流动性可能会降低。.
2. 仅靠价格竞争的大型度假村
大规模旅游仍将继续存在，但这种高客流量、低利润的模式越来越容易受到监管和环境变化的影响。经合组织 强调 ，需要将投资从高碳排放或高风险建筑转向具有韧性的低排放资产。
这种转变意味着对技术、能源和运营提出更高的要求。未能适应这些变化的项目可能会面临成本不断攀升的局面，而此时市场却将可持续性视为标准。换句话说，价格将不再是唯一的竞争因素；环境效率和适应能力将成为盈利能力的关键变量。.
3. 发展高度依赖廉价航班
气候变化也对航空业造成了影响。 欧洲航空安全组织（EUROCONTROL） 警告称，更极端的天气事件将导致更多航班延误、更高的燃油消耗和更多的排放，从而推高该行业的运营成本。
对于以航空旅行为主要交通方式的岛屿目的地而言，任何结构性成本上涨都可能转嫁到票价上，进而影响需求。因此，那些完全依赖大量国际旅客的项目可能更容易受到外部冲击的影响，而这些冲击不再是例外情况，而是新气候情景的一部分。.
4. 高用水量建筑群
房地产的未来与脱碳以及建筑环境对日益增长的物理风险的适应息息相关。这对需要大量能源或水的项目构成了直接挑战：为使其具备韧性所需的投资可能会显著增加。.
面临的困境有两方面——减少排放和改造基础设施——这迫使开发商如果想要保护资产的性能，就必须在设计阶段就融入韧性。.
5. 基础设施饱和地区的项目
气候风险不仅影响建筑物，还会通过经济增长、生产力和通货膨胀等宏观经济渠道发挥作用，进而改变整个房地产生态系统的运行状况。当城市基础设施——交通、基本服务和规划——无法跟上经济增长的步伐时，游客会受到影响，进而影响目的地的竞争力。这向投资者强调了一个关键理念：旅游业的盈利能力不仅取决于项目本身，也取决于周边地区。.
6. 缺乏可靠财务保障、易受自然灾害影响的资产
保险市场已经反映了问题的严重性。自然灾害每年造成数千亿美元的损失，但只有一部分得到保险赔付，迫使企业和房主承担巨额损失。此外，极端事件的增加导致保险公司提高保费、限制承保范围或退出高风险地区，从而扩大了保障缺口。.
一个项目可能保持良好的入住率，但如果保障基础设施的成本过高，财务状况就会完全改变。.
7. 位于马尾藻反复爆发地区且未采取缓解措施的酒店
马尾藻已成为加勒比地区的环境和经济威胁。据路透社援引世界旅游及旅行理事会的估计，马尾藻的堆积会破坏生态系统，产生刺激性气体，并阻碍旅游业发展。旅游业约占多米尼加共和国国内生产总值的15%。.
科学家甚至警告说，客流量可能会比之前的峰值翻一番，这将使规划更加复杂，并降低投资者的兴趣。对于那些以海滩为商业模式的酒店而言，缺乏运营解决方案可能会导致预订取消、声誉受损以及房价上涨。.
旅游盈利能力的新指标
多米尼加共和国的旅游业正持续发挥其经济引擎的作用——世界旅游及旅行理事会预测，该行业将为该国经济贡献近210亿美元，约占GDP的15%。但未来的盈利能力将不再仅仅以入住率或游客数量来衡量。市场开始分化为具有韧性的项目和脆弱的项目。.
前者融合了可持续性、风险管理和长期规划。后者则依赖于不再有保障的条件。展望2030年，对投资者而言，这传递出的信号既清晰又具有战略意义：在旅游业，仅仅做好建设工作已经远远不够，必须做好充分的准备。.
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