圣多明各。SBDS Investments 的工程师 Rafael Durán 和 Decanaan Real Estate 的首席执行官 Willie Méndez 昨天一致认为，多米尼加共和国信托模式面临的主要挑战之一是达到一个现实的平衡点，以保证项目的可操作性。
在ProEstate组织的“调整房地产业务的航向”会议上，两位专业人士在发言中强调，需要平衡各方利益，考虑到实际建设成本、最低销售水平和信托收入流，以避免付款延迟以及与代理商、供应商和买家发生冲突。
“盈亏平衡点取决于项目的目标受众和成本，没有一个固定的数值。如果达不到保证项目全面覆盖的最低门槛，信托基金就不应该继续推进，” 杜兰指出， 同时敦促开发商 放弃在没有有效收款账户或已获批准的许可证的情况下就开始销售的做法 。
Willie Méndez在该领域拥有丰富的经验，他补充指出，大多数关于 佣金支付延迟 并非源于信托公司，而是源于一些开发商缺乏透明度或尽职调查。
“受托人只是一个管理者。 资金属于开发商，如果没有可用资金、没有明确的付款指令，或者发票有误，系统就会崩溃，”他解释道。“有时我们希望受托人像项目的另一个办公室一样运作，但事实并非如此。它是一个按照特定程序运作并承担明确职责的实体，”他澄清道。
会议期间，与会者表达了共同的担忧，主要是项目交付延迟，即使项目已经取得了相当大的预售成绩。.
门德斯强调，开发商和代理商之间的关系必须 从一开始就保持持续沟通和透明。他还强调，代理商需要透彻了解项目细节、许可证审批时间表以及信托机构的内部流程。
“你不能盲目销售。尤其是在旅游区，办理各种许可证、执照和认证需要八个月、十个月甚至十二个月的时间。如果信息不明确，交货和付款方面的预期就会落空，”他补充道。.
杜兰与健康信任的公式
在题为“如何利用信托结构构建大型项目”的演讲中，工程师拉斐尔·杜兰全面概述了信托流程，重点介绍了确保信托安全、可持续运作的五个关键要素：
- 项目许可证已获批准。
- 受托人计算出的最低销售额已达到。
- 临时贷款已获批准并签署。.
- 低成本认证（如适用）。
- 土地已转让给信托机构。.
这位商人强调，如果没有满足这五点要求，就不应该从信托基金发起任何资金流动，因为存入个人账户或发起人账户的资金对客户和代理人来说都存在风险。.
“我宁愿再等等，安心睡觉。如果钱直接存入信托账户，那就没有任何借口。可以追回，可以追溯。但如果钱来自外部，一切就变得复杂了，”他警告说。.
这位工程师还解释说， 开发商的初始出资额 必须相当可观，占项目总成本的25%到35%，而且 过渡期贷款是开发商的责任，而不是受托人的责任。“这里很多人认为，只要预留一块地就意味着他们已经设立了信托。事实并非如此。信托的架构必须合理负责，”他说道。
杜兰在演讲中强调了房地产经纪人在这一生态系统中的核心作用，他认为房地产经纪人是“该行业最重要的支柱”。.
“你们负责招揽客户、促成销售、确保项目顺利进行。一旦出现延误，买家首先会联系你们。因此，你们需要确切了解整个流程的进展情况。”.
