以下摘自 TRD 即将出版的新书，讲述了这座城市从一场难以言喻的悲剧中崛起的核心人物——男男女女的故事。.
TRD
纽约
以下摘自 《The Real Deal ，讲述了塑造纽约天际线的新时代人物，以及那些在纽约从 9/11 事件的深渊中崛起，成为世界金融和文化中心以及世界超级富豪游乐场的过程中发挥核心作用的男男女女。
它收录了这座城市最大巨头们从未公开过的视角，讲述了他们如何建立、攫取和失去财富，然后又如何以摩天大楼的规模再次创造财富。.
清晨 ， 与雷曼兄弟银行的同事们会面。斯威格当天行程满满。那天是他儿子的八岁生日，晚上全家还要去看魔术表演。纽约市长初选也正在进行中，斯威格原本打算上班前去投票，结果却走错了投票站。
那天阳光明媚，她走下楼梯走向地铁站，担心自己会错过会议。直到她走进车站，走向4号线站台时，才有人告诉她一架飞机撞上了世贸中心的一座塔楼，“市中心一片混乱”。.
当然，斯威格当天不会与他的贷款人会面。.
数千人在世贸中心的废墟中丧生。当时美国正处于战争状态。而世贸中心的一切都再也回不到从前了。.
在接下来的几周里，一些开发者将以他们从未想象过的方式成为关注的焦点。.
拉里·“劲量兔”·西尔弗斯坦 (Larry “Energizer Bunny” Silverstein) 于上世纪 50 年代在服装区以经纪人起家，并与父亲和当时的妹夫伯尼·门迪克 (Bernie Mendik) 共同建立起自己的地产帝国。就在六周前，他经过与沃纳多 (Vornado)、布鲁克菲尔德 (Brookfield) 和波士顿地产 (Boston Properties) 的旷日持久的竞标，最终拿下世贸中心地块。西尔弗斯坦以 32 亿美元的价格购得这座 1100 万平方英尺建筑群的租赁权，这笔交易是纽约市历史上最大的交易，也使他一跃成为地产开发商中的佼佼者。.
“我太激动了，”他在交易宣布后告诉《纽约时报》。“多年来，我一直关注着世贸中心，心想，‘这真是一块绝佳的地产，如果能拥有它该有多令人兴奋啊。’世界上再也找不到第二个这样的地方了。”.
如今，他成了这场灾难的关键人物之一。他引以为傲的新建筑化为废墟。他曾拼死争取到的土地，如今已变成一片墓地。和所有人一样，西尔弗斯坦也震惊不已。但他同时也很务实。.
“我偶遇了他。当时我正要去一家餐厅吃饭，结果在上东区的街上碰到了他，”纽约市顶级写字楼租赁经纪人、9·11事件后市中心重建的关键人物玛丽·安·蒂格在《房地产 交易》杂志 起西尔弗斯坦时说道。“我们面对面站着，我突然哭了起来。他拥抱了我，说：‘亲爱的，我要重建一切。’那是9月11日晚上6点。”
西尔弗斯坦说，这些袭击让他更加坚定了决心。.
“说来好笑，除了这场灾难以及由此造成的种种问题之外，我不记得当时我的注意力集中在什么事情上了，”他在 2011 年接受TRD采访时说道。
对于许多其他最终会参与城市重建工作的市中心业主来说，那天灾难的严重程度彻底摧毁了他们做生意的任何念头。当时的情景仿佛世界末日一般。.
史蒂夫·威特科夫当时正在位于第42街的老《每日新闻》大楼里的办公室里，透过窗户可以看到世贸双塔冒出的滚滚浓烟。上午9点59分，他惊恐地目睹了南塔倒塌，29分钟后，隔壁的双子塔也随之坍塌。.
维特科夫匆匆赶往布朗克斯区，去里弗代尔小学接孩子。回家后不久，他接到了两位老朋友——退休的纽约警察局侦探博·迪特尔和迈克·西拉沃洛的电话。他们建议他去市中心帮忙。于是，维特科夫站在一块扭曲的钢板上，被一根绳子吊着，一直到第二天凌晨五点，手里拿着一根绑在一名消防员肚子上的长绳，旁边还有一只搜救犬在巨大的废墟中搜寻幸存者。.
维特科夫以前也见过纽约人经历苦难。但9·11事件之后他所目睹的一切，远远超出了他以往的任何经历。.
维特科夫出生于布朗克斯，在长岛长大，20世纪70年代末从霍夫斯特拉法学院毕业后，便在德雷尔和特劳布律师事务所开始了律师生涯。 作为一名初级律师，他每周要花90个小时处理房地产交易。 但是，和史蒂夫·罗斯一样，他也渴望亲自参与其中。
“你每天都在代表这些充满冒险精神、骨子里都是企业家的人物，”维特科夫谈到他的客户时说道，比如彼得·卡利科夫、亚瑟·科恩和霍华德·洛伯。“在我看来，他们就像摇滚明星一样。”.
1986年，29岁的维特科夫首次购置房产，他向父亲借了1.5万美元，并与德雷尔律师事务所的同事拉里·格鲁克合伙，在华盛顿高地购买了一栋价值24万美元的楼房。和他们之前为客户处理的一些交易一样，他们通过获得政府支持的联邦住房抵押贷款公司（房地美）担保的贷款来筹集资金。不久后，维特科夫和格鲁克离开了律师事务所，在公园广场一间150平方英尺的办公室里成立了Stellar Management公司——公司名称取自史蒂夫和拉里名字的组合。.
到 1989 年市场开始下滑时，维特科夫和格鲁克在市中心拥有 10 处房产。由于无法出售这些房产——他们最初的目标就是成为“商人”——他们意识到自己必须学习房地产的方方面面，包括如何处理水管冻裂等问题，以及与阿尔巴尼亚幸存者合作以节省维修费用。.
当时的华盛顿高地仍然饱受毒品交易、帮派和暴力之苦，而天生健谈的维特科夫走访了许多住户，亲耳听到了许多悲惨的死亡故事和他们为生计挣扎的困境。他回忆起一位年轻的母亲，因为需要钱给孩子买食物，便邀请他去她的公寓发生性关系（他给了她钱，并拒绝了她的提议）。他还发现另一户人家因为交不起房租而非法住在地下室。（维特科夫帮他们搬进了公寓。）.
他学会了用枪，开始在健身包里随身携带一把Uptown手枪。1991年除夕夜，他待在位于124街和麦迪逊大道交汇处一栋大楼的地下室里，帮水管工处理堵塞的下水道。多年来，他的办公桌上一直放着一本名为《强悍的犹太人》的书，这本书浪漫化地讲述了犹太黑帮的故事。.
维特科夫和格鲁克于1994年进军市中心。他们意识到，只需400万美元（每平方英尺不到20美元），就能买下总部附近一栋被取消抵押赎回权的办公楼，搬迁到那里可以节省租金。1997年，维特科夫与格鲁克分道扬镳。到2001年，他已成为该地区的重要人物。他拥有多达10栋建筑，其中包括宏伟的伍尔沃斯大厦——这座60层高的赤陶外墙摩天大楼曾是世界上最高的摩天大楼。.
现在，他的几处房产都位于如今看起来像是战区的中心地带。.
在经历了那场艰苦卓绝的夜晚之后，维特科夫走进他那价值1.46亿美元的“战利品”——摩天大楼——的华丽大厅。大厅拥有如同教堂般高耸的穹顶、精美的青铜装饰和华丽的玻璃马赛克。然而，他却震惊地发现，疲惫不堪的消防员、警察和其他救援人员几乎占据了每一寸空地。他回忆说，他们的衣服沾满了灰烬，双手因在废墟中挖掘而磨破，与大楼的大理石地板和华丽的红色地毯形成了鲜明的对比。.
维特科夫深受感动，他带着一面美国国旗爬上摩天大楼的顶端（当时电梯停运），并将其升起。他还搬来了一台发电机，发誓无论如何都要保证大楼开放。接下来的30天里，这栋大楼被用作临时指挥中心，安置了第十警区的大部分警员以及来自其他地区的应急救援人员。.
当悲剧的严重程度完全显露出来——奥萨马·本·拉登的基地组织恐怖分子杀害了近3000人，给这座城市带来了巨大的创伤，并将美国拖入了战争——维特科夫开始参加葬礼，尽其所能地提供帮助。他刻意不去想这场悲剧可能会如何影响他的商业帝国。.
他几乎所有的房产都是以极低的价格购入的，而且大部分租户都签了长期租约。9月14日，乔治·W·布什总统视察现场时，他搂着一名消防员的肩膀，用扩音器向救援人员发表了讲话。伍尔沃斯大厦巍然耸立在远处，而维特科夫则站在几英尺外，他是警察局长伯尼·克里克的客人。.
“我觉得操心自己的生意有失身份，”维特科夫说。“我记得当时我想，‘这跟生意无关。’我深受触动。我当时想，‘我能做些什么？’那些穿着制服的人爬上楼梯去救人，结果他们都牺牲了。他们没能回家和家人团聚。就在那时，我想，‘我做得远远不够。’”.
然而，当市政府开始评估损失时，财产的毁灭性破坏成为最明显、代价最高的后果之一。市中心损失了1500万平方英尺的空间，其中近1300万平方英尺被毁，超过200万平方英尺因火灾、碎片坠落和建筑物倒塌而被认定为结构不安全。.
另有1100万平方英尺的面积遭到破坏，其中约一半至少一年内无法上市。据仲量联行（JLL）的数据，世界贸易中心/世界金融中心区域的总面积达4000万平方英尺，其中一半在袭击中损毁。.
该中心的未来充满不确定性。空气中弥漫着有毒气体，持续数月之久。寻找新办公场所的租户纷纷另寻他处。该地区的整体办公楼空置率在2001年8月为6.2%，并在接下来的几周内飙升至15.6%。.
这两座摩天大楼的倒塌带来的心理冲击也让人们重新思考什么是可能的。在整个城市乃至全世界，一些人甚至开始质疑摩天大楼的未来。.
建筑事务所 Kohn Pedersen Fox 的创始人兼总裁 Gene Kohn 向《科学美国人》预测，摩天大楼的建设可能会暂停“长达十年”。.
Related公司在9·11事件发生前一个月才在时代华纳中心启动销售。Related公司在该项目中的股权合伙人威廉·麦克(William Mack)很早就意识到袭击事件可能会对其市场营销工作造成影响。该公司的一位租户甚至威胁要撤出麦克在匹兹堡拥有的另一栋大楼。.
64层的USX大厦是当时纽约市最高的摩天大楼。袭击发生前，亨氏公司几乎就要签署一份为期15年的租约，租用顶层三层。现在，这家食品加工巨头却反悔了。有人问麦克，如果恐怖分子接下来炸毁的是你的大楼，你会怎么办？
“当时我就问，‘谁要去匹兹堡？’”麦克回忆道。.
麦克的保证还不够，亨氏最终选择了其他合作伙伴。.
“所以很难设身处地地为他人着想。当时人们非常担心摩天大楼会与飞机相撞，安全问题根本无法得到解决，”他回忆道。.
多年后，Related 公司的罗斯回首往事，淡化了自己的恐惧，表示当时他就知道这件事会发生。.
“当然压力很大，”罗斯说。“你读着报纸上的文章，心想，‘纽约还会再建摩天大楼吗？’你知道，你会想知道世界到底发生了什么。你会对此做出反应。但你不会崩溃。”.
罗斯和马克在时代华纳还有163套公寓待售。公司高管承认，有好几位买家要求延期考虑。马克的一位朋友原本打算买房，但他告诉马克，他的妻子拒绝住在15层以上。而他并不是唯一一个被他们放弃的买家。.
然而，这座城市的房地产市场开始逐渐展现出其韧性。.
11月，Related公司宣布，自袭击事件发生以来，已签署超过4500万美元的公寓合同，使总金额达到1.05亿美元。虽然与袭击事件前的预期相比有所下滑，但这仍然是一个积极的信号。.
最胆大的公寓市场玩家也回来了。11月下旬，由唐纳德·特朗普领导的财团击败了其他三家竞标者，以1.15亿美元的价格拿下位于上东区公园大道59街的德尔莫尼科酒店（Delmonico Hotel），该酒店拥有169间客房。这座建于1928年的建筑于1975年被小威廉·泽肯多夫（William Zeckendorf Jr.）改建为公寓，后于1991年被其他业主重新改回酒店（泽肯多夫仍然将顶层公寓用作临时住所）。.
《纽约时报》的查尔斯·巴格利写道，特朗普的这笔交易表明“房地产市场并未崩盘”。巴格利指出，特朗普计划将德尔莫尼科酒店改建成公寓式酒店，与位于哥伦布圆环的特朗普国际酒店大厦“颇为相似”。不出所料，特朗普最终将该项目命名为“特朗普公园大道”。.
9·11事件发生数周后，金融服务公司彭博有限合伙公司创始人迈克尔·布隆伯格当选为纽约市第108任市长。这位亿万富翁技术官僚的崛起，将对房地产市场的走向产生深远影响。.
身材矮小瘦削，嘴唇薄，发际线后移，衣着总是邋遢，这位新市长或许会显得有些机械或僵硬。然而，在纽约历史上最惨痛的悲剧发生后的几个月里，布隆伯格的沉着冷静却给人一种莫大的安慰。.
在袭击事件发生前，布隆伯格就已是领跑者，他自掏腰包7300万美元投入竞选，支出是对手的五倍。他认为纽约需要一位经验丰富的商业领袖来重建，选民们也接受了这一观点。他上任后的首要任务之一，就是为遭受重创的曼哈顿下城制定重建计划。.
彭博的前任鲁迪·朱利安尼和纽约州州长乔治·帕塔基曾宣布计划成立下曼哈顿发展公司，以监督世界贸易中心遗址的重建。.
两个月后，也就是二月份，市议会批准了自“9·11”事件以来曼哈顿下城首个新项目的规划许可。该许可授予了住宅开发商格伦伍德管理公司及其年逾八旬、头发花白的总裁伦纳德·利特温。格伦伍德计划在自由街、威廉街和雪松街的交汇处建造一座45层高的住宅楼，内设288套公寓、办公空间和底层商铺。工业已在市中心扎根。.
2002 年 12 月，布隆伯格走进了华尔街丽晶酒店的宴会厅。丽晶酒店是一座雄伟的希腊复兴式地标建筑，曾是纽约证券交易所的所在地。.
他站在环岛前，向纽约市商界领袖发表早餐演讲，阐述了他对市中心未来的愿景，该演讲是向“建设更美好纽约协会”发表的。.
他表示，这个夜间基本处于停滞状态的“病态”金融中心将被改造成一系列社区——一个充满活力、全天候开放的“都市村庄”，拥有住宅、学校、图书馆和电影院。西街将从一条六车道高速公路改造成“一条绿树成荫的步行街，一条堪比香榭丽舍大街的下曼哈顿大道”。.
彭博社向商界精英透露，他将扩建炮台公园，并在布鲁克林炮台隧道入口上方建造全新的公园。该隧道从炮台海事大楼延伸至南街海港。新公园可能包括棒球场、室外滑冰场和水上花园。.
他设想在钱伯斯街以南的两个新社区建造1万套新公寓，一个社区靠近富尔顿街，另一个社区位于自由街以南，围绕着一座新公园而建。他还呼吁提供税收优惠以吸引外国企业，并修建直达附近机场的交通线路。.
布隆伯格说：“几十年来，我们对曼哈顿下城的投资不足。现在是时候结束这种状况了，让曼哈顿下城恢复其作为全球创新中心的应有地位，并使其成为21世纪的城市中心。”.
该计划的预算为 106 亿美元。但由于联邦政府即将拨款 210 亿美元，9/11 事件相关的保险金，以及最近获准发行用于市中心新建住房的自由债券，这并非痴人说梦。.
布隆伯格宣称：“未来，曼哈顿下城必须成为一个更加充满活力的全球文化和商业中心，一个供世界各地人们居住、工作和旅游的社区。这是我们的未来，也是世界的第二个家。”.
《泰晤士报》在报道此次演讲时指出，布隆伯格在 31 分钟的演讲中，只用了 20 秒的时间谈到了世贸中心遗址。.
他无需如此。12月18日，在世贸中心遗址边缘的玻璃幕墙、绿树成荫的中庭——冬日花园举办的一场大型室内活动上，一些世界顶尖建筑师展示了他们对这片遗址的设想。丹尼尔·里伯斯金的方案——建造五座摩天大楼，其中包括一座名为“自由塔”的现代水晶状核心建筑——最终在2003年2月胜出。原世贸双塔的遗址将被改建成一座纪念馆。.
飞机坠毁时，肯特·斯威格刚刚完成了纽约银行大楼的翻新工程，正准备进行大规模的收购。袭击发生后，他决定静观其变。.
然而，他却进行了一项重大的房地产投资。2002年，斯威格和他的妻子莉兹证明他们拥有必要的1亿美元流动资产，然后带着两个年幼的孩子搬进了位于公园大道740号的一栋16个房间、5个半浴室的复式公寓，这是纽约市最负盛名的合作公寓。.
每天早上上班途中，斯威格都会向罗纳德·劳德、史蒂夫·施瓦茨曼和大卫·科赫等商业巨头点头致意。据媒体报道，莉兹用“时髦的艺术品和色彩搭配的糖果”装饰了她在上东区的公寓。2003年，《纽约杂志》曾刊登文章，探讨如何成功举办晚宴，与她一同亮相的还有黛安·冯芙丝汀宝、蒂娜·布朗和琼·里弗斯。.
为了庆祝弟弟比利·麦克洛维的生日，莉兹送去了几百磅重的石板、野花和攀岩装备，还准备了用锡纸包裹的鳟鱼。菜单上印着一张比利赤裸上身、悬挂在悬崖边的照片，比利是一位著名的自然爱好者。斯威格和莉兹经常在周末前往南安普顿一处占地4英亩的海滨庄园度假，还一起去澳大利亚冲浪。.
2003年夏天，斯威格不再等待。他得出结论，自己或许正在寻找一个转型的机会。.
他宣布 48 Wall 的出租率已达 96%，并且他已为该房产的 5500 万美元贷款进行了再融资。.
斯威格委托进行的一项研究发现，到2000年，曼哈顿下城超过34栋建筑（总面积近1300万平方英尺）已被改建为住宅，导致小型建筑中优质办公空间的短缺问题更加严重。如果他能复制在华尔街48号的成功经验，市场需求将会非常旺盛。.
斯威格仍然对中城和下城之间的价格差异感到困惑，而9·11事件之后，这种差距变得更加巨大。.
“我亲眼目睹了一场巨大的悲剧发生，心想：‘我就在这个地区，这到底是怎么回事？’我看了看我的商业计划，心想：‘这计划合理吗？是的。’人们的看法进一步恶化，但一切都没有改变。”.
那年夏天，斯威格听从了自己的直觉，斥资5200万美元买下了汉诺威广场5号，这是一栋建于1962年的25层办公大楼。他宣布计划将其改造成一个“精品豪华办公综合体”，配备升级的卫生间和新电梯、意大利石灰华大理石地板以及全玻璃幕墙。短短几周内，该大楼就吸引了几家新租户，出租率高达98%。.
11 月，斯威格和他的合伙人戴维·伯里斯与伊朗移民兼钻石大亨阿舍尔·扎米尔联手，以每平方英尺不到 200 美元的价格买下了华尔街 44 号，这座建于 1927 年的璀璨明珠。.
他继续大举收购，买下了36层的百老汇大街80号大楼和隔壁另一栋25层的大楼。他还拿下了威廉街110号和130号。那正是经济泡沫破裂、次贷危机爆发前的繁荣时期，利率低，信贷唾手可得。有了雷曼兄弟的鼎力支持，斯威格的收购计划可谓如愿以偿，甚至远超预期。当他完成收购，命令助手们把收到的竞标书全部扔掉，因为他不想再受诱惑时，他的投资组合价值已超过30亿美元。.
“我把能买的都买了，”他回忆道。“我从2003年开始，一直买到2006年1月。我买下了所有我能负担得起的房产。我买的楼房每平方英尺不到198美元。我从来没有付过超过198美元。当时土地的交易价格大概是每平方英尺250美元。所以，要么我低价买地，免费得到一栋楼；要么我买楼，免费得到一块地，但没人这么做。每个人都像看傻瓜一样看着我。”.
“市场是我的，”他补充道。“没人这么做。只要有动静，我就买。他几乎买下了每一栋楼。如果有一栋楼出售，三天之内他就能买下来。当经纪人来找我说，‘这里有八栋楼，三百万平方英尺。随便挑一栋吧。’我会说，‘我全都要了。’”.
