Los cambios en el comportamiento y la mentalidad, así como las condiciones económicas actuales, están convergiendo para crear una era de cambio en el sector inmobiliario.
Si lo construyes, vendrán’. Durante décadas, eso ha sido cierto tanto para oficinas, comercios minoristas y bienes raíces residenciales bien ubicados como para el campo de béisbol en Field of Dreams. Pero hoy, los cambios de paradigma, la inflación más alta, las tasas de interés más altas y el cambio climático están obligando a los inversionistas y operadores inmobiliarios a enfrentar una tensa realidad: hoy, si lo construyes, o lo compras, de la manera habitual, es posible que no vengan.
No hace falta decir que la pandemia de COVID-19 cambió dónde y cómo el mundo usa los espacios. En algunas regiones, la asistencia a la oficina sigue siendo dramáticamente más baja que antes de la pandemia; en los Estados Unidos, por ejemplo, ronda el 50 por ciento.
Los consumidores han regresado a las tiendas físicas, pero están comprando más cerca de casa.
En este momento único, los actores inmobiliarios deberían adoptar una nueva mentalidad: reemplazar «si lo construyes, vendrán» por «si operas de manera brillante y complaces a los inquilinos, se quedarán».
En el mercado actual, el éxito de un inversionista u operador inmobiliario depende de si adopta los siguientes seis imperativos:
- Crear soluciones para clientes, no sólo espacios físicos.
- Utilice los desarrollos para generar impulso, no simplemente para capturar el impulso.
- Encuentre oportunidades de creación de valor a lo largo del ciclo de vida de un proyecto, no solo en los puntos finales.
- Adopte la sostenibilidad como una oportunidad, no como un proceso de cumplimiento.
- Integre soluciones digitales y análisis avanzados en todo, no solo adoptando esporádicamente soluciones individuales.
- Concéntrese en la eficiencia operativa, no sólo en los ingresos.
- Actuar sobre estos seis imperativos requerirá inversiones o asociaciones para acceder a capacidades de tecnología, análisis, operaciones y ciencia climática.
En este artículo, examinamos las acciones que se han vuelto cruciales para los inversores y operadores que buscan una ventaja competitiva.
Crear soluciones para los clientes
Con algunas empresas recortando el espacio de oficinas que poseen o alquilan, la competencia para atraer inquilinos es dura. En los últimos tres años, se dispuso de un espacio neto de oficinas de 125 millones de pies cuadrados en los Estados Unidos y el Reino Unido combinados, como resultado de tres años consecutivos de más espacio desocupado que el recién alquilado.
Las presiones competitivas de hoy significan que los propietarios y operadores de bienes raíces deben repensar su propósito. No basta con ofrecer cuatro paredes; los principales actores ayudarán a los inquilinos a crear lugares de trabajo que confieren una ventaja competitiva.
Expandirse a la resolución de problemas requiere un nuevo modelo operativo, nuevos talentos y capacidades, y usos fundamentalmente diferentes de la tecnología.
En los edificios de oficinas, este nuevo mandato significa asociarse con los empleadores para comprender cómo quieren que sus empleados usen los espacios.
Las soluciones para el lugar de trabajo podrían incluir proporcionar ubicaciones energizantes donde los empleados quieran pasar el tiempo, diseños dinámicos que puedan acomodar el trabajo colaborativo e individual y sensores para rastrear patrones de uso, que pueden informar el enfoque de un empleador para el trabajo híbrido.
Generar impulso a través del desarrollo
Pronosticar el futuro (de industrias, gustos de diseño o comportamiento de los inquilinos) siempre ha sido una de las tareas más difíciles de los desarrolladores de bienes raíces. Pero hoy, la expansión de las tasas de capitalización, los costos de insumos más altos y la menor disponibilidad de mano de obra aumentan las apuestas.
Al mismo tiempo, el comportamiento que cambia rápidamente hace que los juegos especulativos tradicionales sean menos predecibles.
Los desarrolladores de alto rendimiento pueden crear intencionalmente ecosistemas de inquilinos que van más allá de conseguir un inquilino ancla. Algunos desarrollos conocidos como imanes para empresas tecnológicas de primer nivel, por ejemplo, también han resultado atractivos para los inquilinos y compradores residenciales, que pueden trabajar para o con algunas de las empresas en el sitio.
Nuestro análisis apunta a recompensas para los vendedores que curan con éxito ecosistemas basados en cómo la gente querrá usar los espacios en cinco años: los centros de innovación disfrutan de una prima promedio del 10 al 12 por ciento en alquileres comerciales en comparación con los distritos comerciales centrales cercanos.Invertir en la creación de valor durante todo el ciclo de vida.
El rendimiento superior en la década anterior a la pandemia requirió una negociación experta. Comprar correctamente, realizar modestas mejoras operativas y aprovechar las tasas de capitalización de los contratos produjo fuertes rendimientos.
Comprar correctamente sigue siendo fundamental, pero el entorno actual hace hincapié en las operaciones, un área que se ha vuelto más competitiva. Las plataformas brindan a los inquilinos una experiencia consistente y permiten inversiones apalancadas en tecnología, así como adquisiciones y finanzas eficientes.
En combinación, la escala y la integración vertical permiten una experiencia uniforme para los inquilinos, un mejor uso de la tecnología y una adquisición eficiente.
Adoptar la sostenibilidad como una oportunidad
Los problemas ambientales, sociales y de gobierno, en particular la sustentabilidad, han pasado de elementos de verificación a actividades de creación de valor.
Los actores inmobiliarios pueden pensar en abordar la sustentabilidad de tres maneras: primero, analizando las carteras existentes a través de una perspectiva de sustentabilidad en una búsqueda de valor; segundo, descarbonizando los edificios existentes; y tercero, construyendo nuevos negocios relacionados con la sustentabilidad.
Cada uno de estos requerirá herramientas digitales y analíticas de vanguardia.
Los actores inmobiliarios harían bien en evaluar sus carteras a través de una lente de cambio climático, sobre todo porque el cambio climático ya está apareciendo en las valoraciones.
La adquisición de activos estratégicamente y la adición de valor a través de mejoras de descarbonización fortalecen las carteras. La capacidad de generar rendimientos al mismo tiempo que se cumplen los objetivos climáticos también puede ayudar a los propietarios de bienes raíces a acceder a más capital en mejores condiciones.
La descarbonización de los edificios requiere inversiones, pero también abre las puertas a menores gastos operativos y de energía, así como a una posible prima verde en los ingresos por alquiler.
Incruste lo digital en todo
El sector inmobiliario alguna vez fue una industria con años de retraso en cuanto a capacidades digitales, pero ahora se está poniendo al día.
Actualmente, los propietarios más grandes recopilan y aprovechan el poder de sus vastos tesoros de datos para tomar mejores decisiones y crear aplicaciones que sirvan a administradores de activos, inquilinos y residentes por igual.
La próxima fase de la transformación digital de la industria requiere una mejor gestión del cambio y formas fundamentalmente nuevas de abordar el negocio. También requiere inversiones en nuevos tipos de talento (incluidos desarrolladores, ingenieros y científicos de datos) para construir, mantener y mejorar las herramientas que requiere la transformación.
Los vendedores que usan datos no tradicionales y análisis avanzados para valorar propiedades y negociar arrendamientos a menudo pueden moverse más rápido y con confianza, ganando más tratos y pagando el precio correcto. El análisis avanzado y el análisis climático pueden confirmar el conocimiento basado en la experiencia y crear nuevos conocimientos.
Enfóquese en la eficiencia operativa, no sólo en los ingresos
Los costos de los insumos, incluidos la mano de obra, los materiales y la financiación, han crecido rápidamente. Mientras tanto, la inflación supera las normas anteriores para aumentos de renta contractuales o episódicos en bienes raíces comerciales.
Para seguir el ritmo de la economía cambiante, los propietarios y gerentes deben actuar tanto sobre los costos como sobre los ingresos.
Por el lado de los costos, la creación de cadenas de suministro resistentes y el control de los costos operativos pueden compensar las posibles disminuciones del margen NOI.
Los grandes propietarios en un mercado determinado pueden, por ejemplo, centralizar los equipos de arrendamiento y brindarles herramientas digitales que ayuden a tomar decisiones de arrendamiento que generen valor.
Con costos de financiamiento más altos, también será necesario mantener altas calificaciones crediticias, encontrar capital de bajo costo y refinanciar regularmente para producir rendimientos.
Por el lado de los ingresos, las condiciones actuales del mercado requieren una mayor inteligencia de arrendamiento. Los alquileres comerciales pueden igualar los precios en aumento si los operadores flexionan todas sus palancas (incluidos los arrendamientos con cláusulas de duración y escalada) y herramientas (incluidos análisis avanzados e investigación de mercado superior).
Los cambios en el comportamiento y la mentalidad, así como las condiciones económicas actuales, están convergiendo para crear una era de cambio en el sector inmobiliario.
Aquellos que acepten los desafíos, reconsiderando lo que exige el mercado, qué tecnologías se requieren y cómo utilizar nuevos talentos, se posicionarán para el éxito. Los competidores que no logran adaptarse pueden quedarse atrás.
Construya las propiedades inmobiliarias que los inquilinos desean y brinde la experiencia que los empleados, compradores y residentes necesitan, y de hecho vendrán.
Fuente: https://www.mymiamigroup.com/
