Разрешения, выданные на строительство башни, нарушали муниципальные правила, касающиеся землепользования, плотности застройки, высоты и отступов, что сделало основные разрешения на градостроительство для этого проекта недействительными
САНТО-ДОМИНГО.– Решение Высшего административного суда (ВУС) вновь выдвинуло на первый план одну из главных проблем, касающихся градостроительства в Национальном округе: насколько можно трансформировать объект недвижимости, не отклоняясь от городских правил планирования?
Четвертая палата Управления по регулированию градостроительства признала недействительными основные разрешения на градостроительную деятельность, выданные для Everest Towerв Пиантини, заключив, что выданные разрешения отклоняются от муниципальных положений, регулирующих землепользование, плотность застройки, высоту зданий и минимальные требуемые отступы.
Решение, содержащееся в постановлении № 0030-1642-2026-SSEN-00280 от 9 июля 2026 года, удовлетворило спорную административную апелляцию, поданную Национальным окружным городским советом (ADN), который оспаривал законность выданных разрешений на строительство недвижимости.
Помимо конкретных проектов, постановление устанавливает, что правила планирования землепользования ограничивают возможности городского развития и что административные разрешения не могут отклоняться от них, если это противоречит общественным интересам.
Проект, изменивший свои измерения
Одним из аспектов, оказавших наибольшее влияние на судебное решение, стало развитие проекта от его первоначальной концепции до окончательно утвержденной версии.
Согласно оценке суда, первоначальный проект предусматривал 64-квартирный. Однако последующие реконструкции и изменения привели к созданию многофункционального комплекса, включающего 238 апартаментов-гостиниц, а также рестораны, офисы, помещения для мероприятий, служебные зоны и вертолетную площадку.
По мнению судей, эти изменения представляли собой существенную трансформацию первоначально утвержденного проекта, значительно увеличив интенсивность использования земельных участков.
В решении суда указано, что прогнозируемая плотность населения достигла приблизительно 3763 жителей на гектар, что выше, чем разрешено действующими правилами для этой части Национального округа.
Высота, отступы и землепользование
Суд также пришел к выводу, что утвержденный проект выходит за рамки установленных для этого района Пиантини параметров градостроительного планирования.
Среди наблюдений – здание с 22 надземными уровнями, а также дополнительными помещениями, предназначенными для ресторанов, сервисных зон, антресоли и вертолетной площадки, конфигурация которого превышает максимально допустимую высоту для второстепенных дорог типа А.
Кроме того, в решении указывается, что некоторые утвержденные боковые и задние отступы были меньше нормативного минимума в четыре метра, что, по мнению суда, напрямую влияет на такие аспекты, как вентиляция, естественное освещение, безопасность, конфиденциальность и интеграция сооружения с городской средой.
Судьи также установили, что оспариваемые свидетельства противоречат положениям Муниципального постановления № 94-98 и Постановления № 9/2019, на основании которых был утвержден Территориальный план развития Национального округа.
Конфликт, дошедший до суда
Согласно заявлению, строительство башни «Эверест» вызвало протесты среди жителей и представителей местного сообщества района Пиантини, которые на протяжении нескольких лет ставили под сомнение масштабы проекта и его влияние на район, преимущественно жилой.
В числе высказанных опасений были увеличение автомобильного трафика, нагрузка на существующую инфраструктуру, а также влияние, которое высотная застройка может оказать на мобильность и качество жизни в окрестностях.
Судебное решение согласуется с этими аргументами, утверждая, что территориальное планирование направлено именно на достижение баланса между ростом рынка недвижимости и городским потенциалом каждого сектора.
Сфера действия решения
В рамках своего решения Высший административный суд аннулировал Свидетельство об отсутствии возражений против предварительного проекта № ADN-DPU-2020-0466 (переоформленное), Свидетельство о землепользовании и отступе от здания, Свидетельство об отсутствии возражений № ADN-DPU-2021-1202, а также свидетельства DPU-CC-2023-0040, все связанные с проектом Everest Tower.
В постановлении также уточняется, что любое возможное разрешение Доминиканского института гражданской авиации (IDAC) в отношении вертолетной площадки будет касаться только аспектов, связанных с безопасностью полетов, и не заменяет оценку городского планирования, которая находится в компетенции муниципального правительства.
Суд пришел к выводу, что защита общественных интересов в вопросах градостроительства включает в себя соблюдение правил землепользования, мобильности, экологической устойчивости, правовой безопасности и качества жизни граждан, в связи с чем он постановил аннулировать оспариваемые разрешения и обязал уведомить заинтересованные стороны о принятом решении, а также опубликовать его в Вестнике Высшего административного суда.
Рекомендуемая литература:
