El proyecto de Ley de Modernización Fiscal promete transformar la economía dominicana, pero el sector inmobiliario y la inversión extranjera podrían enfrentar importantes retos si se aprueba tal como está. ¿Cómo afectaría realmente al mercado de bienes raíces, la clase media y el desarrollo turístico?
Por Reyna Echenique
Especial para El Inmobiliario
El ambicioso proyecto de Ley de Modernización Fiscal, actualmente en discusión en el Congreso de la República Dominicana, busca remodelar el sistema tributario del país, con el objetivo de generar ingresos adicionales equivalentes al 1.5% del PIB. Sin embargo, de ser aprobada, esta reforma podría sacudir los cimientos del sector inmobiliario y turístico, potencialmente afectando no solo a los segmentos de lujo, sino también a la clase media y a la inversión extranjera directa.
Estado actual del proyecto
Al momento de redactar este artículo, el proyecto de Ley de Modernización Fiscal se encuentra en discusión en el Congreso Nacional. Recientemente, se ha anunciado que el Congreso convocará a vistas públicas para debatir la propuesta, lo que permitirá la participación de diversos sectores, incluyendo representantes del ámbito inmobiliario y turístico. Este proceso podría resultar en modificaciones significativas al proyecto original. Por lo tanto, los impactos analizados en este artículo están sujetos a los cambios que puedan surgir durante estas discusiones y al texto final que eventualmente se apruebe, si es que se aprueba.
Cambios que podrían impactar al sector
El proyecto de reforma propone modificaciones significativas que, de ser aprobadas, afectarían directamente al mercado inmobiliario:
1. Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI): Se propone reducir el mínimo exento a RD$5,025,380.75, con una tasa del 1% sobre el excedente. Este cambio, aparentemente dirigido a propiedades de alto valor, podría tener consecuencias inesperadas para la clase media.
2. Derogación de incentivos CONFOTUR: La propuesta de eliminar exenciones fiscales para inversores extranjeros y locales en el sector turístico-inmobiliario podría tener efectos profundos y multifacéticos en la economía dominicana.
3. Impuesto sobre la Renta (ISR): Se sugiere un nuevo tramo del 27% para altos ingresos, lo que podría afectar indirectamente la demanda de propiedades de lujo.
El IPI y la posible trampa para la clase media
La propuesta de reducción del mínimo exento del IPI al valor de una vivienda de bajo costo (RD$5,025,380.75) parece, a primera vista, una medida progresiva. Sin embargo, esta decisión podría convertirse en una trampa fiscal para la clase media en el mediano plazo si se implementa. Aquí está el porqué:
1.Revalorización inmobiliaria: Aunque inicialmente el precio de compra de una vivienda «de bajo costo» no alcanzaría el umbral del IPI en el Sistema Tributario Nacional, las revalorizaciones trimestrales de la DGII y el registro de ventas a precios de mercado podrían rápidamente empujar estas propiedades por encima del límite propuesto.
2. Inflación no considerada: El proyecto no parece considerar los efectos de la inflación en los próximos años. ¿Qué pasaría en 2025 o 2026 cuando el valor nominal de las propiedades aumente naturalmente? El umbral fijo propuesto podría hacer que más propiedades de clase media caigan en la red del IPI.
3. Potencial carga fiscal creciente: Familias que compraron viviendas pensando que estaban exentas del IPI podrían encontrarse, en pocos años, pagando un impuesto para el que no se habían preparado financieramente, si esta propuesta se aprueba sin modificaciones.
CONFOTUR y el posible futuro de la inversión extranjera
La propuesta de derogar artículos clave de la Ley CONFOTUR iría mucho más allá de la simple eliminación de exenciones fiscales. Esta medida, de ser aprobada, podría tener implicaciones de largo alcance para el desarrollo económico de la República Dominicana:
1. Seguridad jurídica en riesgo: CONFOTUR no solo ofrece beneficios fiscales, sino que también proporciona un marco de seguridad jurídica para los inversores. La eliminación de estos beneficios podría afectar la confianza de los inversores extranjeros.
2. Posible impacto en la generación de empleo: Los proyectos amparados bajo dicha ley son importantes generadores de empleo, tanto directo como indirecto. La pérdida de estos incentivos podría resultar en una disminución significativa de oportunidades laborales en zonas turísticas.
3. Potencial afectación a la dinamización económica: Aunque los inversores extranjeros se benefician de exenciones fiscales, su presencia en el país genera un importante flujo económico. La reducción de esta inversión podría impactar los gastos en servicios locales, consumo y desarrollo de infraestructura.
4. Competitividad regional en juego: En un Caribe altamente competitivo en cuanto a atracción de inversiones turísticas, la eliminación de CONFOTUR podría poner a la República Dominicana en desventaja frente a destinos vecinos que mantienen incentivos similares.
5. Posible reducción del efecto multiplicador: La inversión extranjera en proyectos turístico-inmobiliarios tiene un efecto multiplicador en la economía local. Una disminución en esta inversión podría afectar el crecimiento de pequeñas y medianas empresas en las áreas donde se construyen estos desarrollos.
¿Será el fin de los fideicomisos inmobiliarios?
Otro aspecto del proyecto que podría golpear al sector es la propuesta de eliminar exenciones fiscales para los fideicomisos inmobiliarios. De aprobarse, esta medida podría:
1. Desincentivar la inversión: Los fideicomisos han sido una herramienta popular para canalizar inversiones en el sector. Su pérdida de atractivo fiscal podría reducir significativamente el flujo de capital.
2. Forzar una reestructuración del mercado: Desarrolladores e inversores tendrían que buscar nuevas estructuras financieras, lo que podría disminuir el ritmo de desarrollo de proyectos a corto plazo.
3. Impactar en precios: La pérdida de estos beneficios fiscales podría trasladarse a los precios finales de las propiedades, afectando la accesibilidad.
El futuro del mercado
Si el proyecto de reforma fiscal se aprueba en su forma actual, presentaría un panorama complejo para el sector inmobiliario y turístico. Mientras buscaría aumentar la recaudación, podría inadvertidamente presionar a la clase media, alterar estructuras de inversión establecidas y potencialmente frenar la inversión extranjera directa, esencial para el desarrollo económico del país. El éxito de esta reforma, de ser implementada, dependería no solo de su aplicación, sino también de la capacidad del gobierno para ajustar y corregir efectos no deseados, especialmente en lo que respecta a la inflación, la valoración de propiedades y el mantenimiento de un ambiente atractivo para la inversión.
El paisaje inmobiliario y turístico dominicano podría cambiar significativamente si este proyecto se convierte en ley. Todos los actores del mercado, desde desarrolladores, inversores extranjeros y agentes inmobiliarios, hasta compradores de clase media, deberían prepararse para adaptarse ágilmente a un posible nuevo entorno fiscal. El sector tendría que buscar nuevas formas de mantener su competitividad y atractivo, mientras navegamos estas turbulentas nuevas aguas fiscales. La esperanza es que, si el proyecto avanza, el gobierno logre un equilibrio entre la necesidad de aumentar la recaudación y el imperativo de mantener un ambiente propicio para el crecimiento y el desarrollo económico.
La autora es: Abogada inmobiliaria |empresaria inmobiliaria/CEO y fundadora de Echenique Group | Secretaria de la Junta Directiva AEI/conferencista certificada | autora y referente ética en bienes raíces.
