De reputatie van de sector berust niet langer alleen op economische groei of fiscale aantrekkelijkheid, maar op contractuele transparantie en de professionalisering van de betrokken partijen.
SANTO DOMINGO – Beschuldigingen van wanpraktijken in de vastgoedsector van de Dominicaanse Republiek hebben een diepgaande invloed gehad op de reputatie van de sector. Hoewel buitenlandse investeringen blijven binnenstromen, is de risicoperceptie toegenomen en opereren investeerders, met name internationale investeerders, niet meer met hetzelfde vertrouwen als een paar jaar geleden.
Vastgoedadvocaat Ana Bello stelt dat de belangrijkste verandering niet van regelgevende aard is, maar van gedrag. "Beleggers onderzoeken nu alles," verklaarde ze tijdens een interview in het programma La Ventana delel Inmobiliario.
Bello, juridisch manager van Acropolis Business Mall, benadrukte de impact op de reputatie: "Investeerders onderzoeken nu alles: de projectontwikkelaar, het project, zelfs de advocaat. Ze nemen contracten nauwkeurig onder de loep en eisen zekerheid bij elke stap.".
Volgens de specialist in vastgoed- en kadasterrecht is het voornaamste gevolg van de fraude niet een daling van de buitenlandse investeringen, die volgens de Centrale Bank vorig jaar meer dan 5 miljard dollar bedroegen, maar het verlies van het vanzelfsprekende vertrouwen dat voorheen veel aankoopbeslissingen kenmerkte.
Uit zijn ervaring met buitenlandse investeerders blijkt dat de meest voorkomende klachten betrekking hebben op onevenwichtige contracten, misleidende clausules, buitensporige boetes en onduidelijke voorwaarden. "Dit zorgt voor onzekerheid", aldus de expert, die daarbij verwees naar zorgen over vergunningsprocedures en vertragingen bij officiële goedkeuringen. Deze factoren hebben een directe invloed op de leveringsdata en daarmee op de verwachte winstgevendheid.
Voorzichtigheid geboden in alle opzichten:
Een van de meest gevoelige kwesties na de recente klachten is de afhandeling van prijsverhogingen. Bello legde uit dat sommige contracten gekoppeld zijn aan de bouwindex en andere niet, wat na de pandemie tot conflicten leidde toen de verhogingen niet goed werden gereguleerd.
Daarnaast zijn er boeteclausules die, zo gaf hij aan, zeer hoge percentages van de totale waarde van het onroerend goed kunnen bedragen, wat vanuit juridisch oogpunt tot onevenredige bedragen leidt.
Deze context heeft ertoe geleid dat de hedendaagse investeerder een meer technische en minder emotionele benadering hanteert. "Ze nemen contracten nauwkeurig onder de loep," benadrukte hij, en hij voegde eraan toe dat een gedetailleerde analyse van elke contractuele voorwaarde standaardpraktijk is geworden.
Bello legde uit dat het aankoopproces in het land niet complex is, maar wel grondig onderzoek vereist. Hij adviseert om de reputatie van de projectontwikkelaar te onderzoeken, de kwaliteit van eerdere opleveringen te controleren en na te gaan of deadlines worden gehaald. Hij raadt ook aan te controleren of het pand vrij is van hypotheken of andere lasten en andere beperkingen en of de eigendomsoverdracht soepel verloopt.
De controle strekt zich ook uit tot de cliënt. Als advocaat merkte ze op dat ze verplicht is de herkomst van de gelden te verifiëren en onthulde zelfs dat ze gevallen heeft meegemaakt waarin ze, na het bijbehorende onderzoek, ervoor heeft gekozen geen juridische bijstand te verlenen vanwege gevoelige situaties die aan het licht kwamen.
De verandering is duidelijk zichtbaar in de structuur van transacties. De advocaat stelt dat kopers contracten grondiger doornemen, boeteclausules kritisch bekijken, prijsaanpassingsmechanismen onderzoeken en meer duidelijkheid eisen over de opleveringstermijnen.
Bovendien onderzoeken ze de reputatie van de projectontwikkelaar, de geschiedenis van voltooide projecten en de ervaring van de professionals die bij de transactie betrokken zijn. Ook de individuele reputaties van advocaten en makelaars worden onder de loep genomen.
Dit gedrag, zo betoogt ze, vloeit voort uit een duidelijke logica: in een omgeving waar tekortkomingen aan het licht zijn gekomen, wordt risicomanagement van het grootste belang. Investeerders gaan er niet langer van uit dat de markt vanzelf goede praktijken garandeert.
Meer zorgvuldigheid, minder improvisatie.
Volgens Bello is due diligence geen loutere formaliteit meer, maar de kern van de transactie. Het controleren van eventuele lasten, het bevestigen van de daadwerkelijke haalbaarheid van het project en het valideren van elke contractuele verplichting worden nu met meer nauwkeurigheid uitgevoerd.
Zelfs de toon van de onderhandelingen is veranderd, met meer verzoeken om documentatie, grotere eisen voor transparantie en een toegenomen weerstand tegen het accepteren van open of ambigue clausules. Investeerders proberen elke vorm van onzekerheid te minimaliseren.
Reputatie en de noodzaak tot hervormingen:
Hoewel Ana Bello erkent dat de Dominicaanse Republiek concurrentievoordelen behoudt, met aantrekkelijke belastingvoordelen en een veiligheidsniveau dat vertrouwen wekt, is zij van mening dat er ruimte is om het juridische kader te versterken.
Tot de voorstellen die hij noemde behoorden betere regulering van projectontwikkelaars, de oprichting van een historisch register waarmee investeerders de staat van dienst van elk bedrijf kunnen inzien, en de versterking van de opleiding en vergunningverlening voor makelaars, waarbij duidelijk wordt vastgelegd in hoeverre zij mogen ingrijpen en wanneer zij een advocaat moeten inschakelen.
Bovendien waarschuwde ze voor de noodzaak om nieuwe mechanismen zoals de tokenisatie van vastgoed goed te structureren.
Ze is hierover duidelijk: recente fraudegevallen hebben de lat in de markt hoger gelegd. "Beleggers onderzoeken nu alles. De markt is voorzichtiger, technischer en minder bereid risico's te nemen zonder solide juridische basis."
De context van fraude in 2025:
In 2025 hebben verschillende spraakmakende rechtszaken het debat over de reputatie van de vastgoedsector in de Dominicaanse Republiek aangewakkerd, wat tot bezorgdheid leidde en een aanzienlijke impact had op de wereldwijde perceptie van de sector. In een markt waar buitenlandse investeerders meerdere bestemmingen evalueren, is reputatie een strategische troef.
Wanneer er klachten ontstaan over contractbreuken, oververkoop of onvoltooide projecten, reikt het effect verder dan de betrokken bedrijven en raakt het het hele ecosysteem.
Het gevolg is een automatische afname van het vertrouwen. Waar voorheen fiscale stimulansen en aanhoudende groei voldoende waren om de doorslag te geven, nemen investeerders tegenwoordig een veel grondigere reputatieanalyse mee in hun besluitvormingsproces.
De meest spraakmakende zaken:
Een van de meest prominente zaken was Operatie Cheetah, waarbij het Openbaar Ministerie een vermeend netwerk ontmantelde dat geld had verkregen voor niet-bestaande of niet-uitgevoerde vastgoedprojecten. Het onderzochte bedrag bedraagt meer dan 18 miljoen dollar en trof meer dan 200 slachtoffers, waaronder veel buitenlandse investeerders.
In een andere rechtszaak kwam een vermeende fraude van meer dan 700 miljoen Rwandese dollar (ongeveer 12 tot 13 miljoen Amerikaanse dollar) aan het licht, gerelateerd aan onregelmatige vastgoedtransacties. Zakenman Emmanuel Rivera Ledesma is de hoofdverdachte in deze zaak.
Daarnaast werden er arrestaties verricht in de provincie Puerto Plata in verband met vermeende vastgoedfraude met een aanvankelijk onderzocht bedrag van ongeveer 25 miljoen Rwandese dollar.
Al met al hebben deze zaken, waarbij meer dan 30 miljoen dollar en honderden betrokken partijen betrokken zijn, een directe invloed gehad op de perceptie van het risico in de sector.
Naast de individuele verantwoordelijkheden die door de rechtbanken zullen worden vastgesteld, hebben de enorme bedragen die ermee gemoeid zijn en de media-aandacht geleid tot een cultuur van grotere voorzichtigheid, nauwkeurige contractcontrole en reputatieverificatie bij investeerders – precies de mentaliteitsverandering waar Ana Bello naar verwees in hetinterview met La Ventana..
Aanbevolen lectuur:
- Een les die de vastgoedsector in 2025 heeft geleerd: "vertrouwen kun je niet improviseren", aldus José Alberto Espinal
- Welkom Paulino: "We kunnen niet alles verkopen wat ons wordt aangeboden; we moeten leren nee te zeggen."
- De voorzitter van CILA waarschuwt voor een herdefiniëring van de vastgoedsector in Latijns-Amerika
