Guía 2026: qué es la Ley 85-25, cómo funciona y por qué cambia el mercado de alquileres en República Dominicana
SANTO DOMINGO.- La Ley 85-25 es la norma que regula los alquileres de bienes inmuebles y los procesos de desahucio en República Dominicana, y que derogó el marco anterior (Ley 4314 de 1955, su modificación 17-88 y el Decreto 4807 de 1959).
Si eres propietario, inquilino, agente inmobiliario o manejas un inmueble para vivienda o comercio, aquí aprenderás: qué aplica y qué no, qué debe llevar un contrato, cómo se manejan depósitos, reajustes y plazos, y qué cambia en la ruta para resolver conflictos.
Conceptos básicos de la Ley 85-25
1) Qué regula (y a quién aplica)
La Ley 85-25 rige para contratos de alquiler destinados a vivienda, comercio o actividades sin fines de lucro, en todo el territorio nacional.
2) Qué excluye
No aplica, entre otros, a fincas rurales, pensiones/hospedajes, zonas francas (cuando operan bajo su régimen), bienes del Estado arrendados, ni a alquileres turísticos o recreativos cuya duración no supere 90 días.
3) Contrato: lo mínimo que debe contener
La ley define el contrato de alquiler como el acuerdo por el cual el arrendador concede el uso temporal del inmueble y el arrendatario paga una renta. Y exige un contenido mínimo: identificación de partes, descripción/dirección del inmueble, destino (vivienda/comercio/otros permitidos), monto y forma de pago, vigencia, domicilio para notificaciones, etc.
4) Depósito y garantías
- Vivienda: el depósito no debe exceder dos meses de renta.
- Comercio / sin fines de lucro: el depósito se acuerda entre las partes.
5) Reajuste del precio
El reajuste está sujeto a acuerdo. Si el inmueble es de vivienda y el reajuste no quedó pactado, el aumento no puede exceder 10% del monto de la renta.
Cifras y contexto: por qué esta ley se volvió “tema país”
Un mercado con alta dependencia del alquiler
En República Dominicana, una parte relevante de los hogares vive en condición de alquiler. Por ejemplo, el X Censo 2022 (ONE) ha sido citado en prensa económica indicando que 38.4% de los hogares estaban en viviendas alquiladas (1,432,352 viviendas). Y desde el lado del gasto, la ENGIH 2018 del Banco Central reporta que en zonas urbanas el 40.0% de las viviendas son alquiladas.
Déficit habitacional y presión estructural
El MIVED ha comunicado que el país enfrenta un déficit de más de 1.4 millones de viviendas, y ha señalado que gran parte corresponde a déficit cualitativo (viviendas con carencias).
Qué buscó modernizar la Ley 85-25
Entre los objetivos más repetidos en análisis jurídicos y resúmenes ejecutivos: reglas más claras, más formalidad contractual, límites/criterios para depósitos y reajustes, distribución más explícita de costos (corretaje/gastos legales) y un marco procedimental más definido para conflictos y desahucios, con ejecución mediante orden judicial.
Pasos, requisitos y checklist para aplicar la Ley 85-25 sin improvisar
Checklist rápido (vivienda y comercio)
Antes de firmar
- Define el destino del inmueble (vivienda / comercio / sin fines de lucro) por escrito.
- Incluye el contenido mínimo del contrato (partes, inmueble, renta, forma de pago, duración, notificaciones).
- Si habrá fiador solidario, déjalo claro (si aplica).
Depósito y evidencia
- En vivienda, verifica que el depósito no pase de 2 meses.
- Deja trazabilidad de pagos (recibos o mecanismo pactado).
Durante el contrato
- Si habrá reajuste, páctalo. Si no está pactado en vivienda, recuerda el tope del 10% para ese caso.
- Respeta el uso pactado; cambios no autorizados pueden abrir causales de terminación según el texto legal.
Si hay conflicto
- Evita “atajos”: los desahucios deben seguir el procedimiento legal y orden judicial.
- Documenta: contrato, recibos, comunicación formal, evidencias (especialmente para controversias por depósito o entrega).
Casos y ejemplos comunes en RD: cómo se ve la Ley 85-25 en la vida real
Caso 1: “Me pidieron 3 depósitos para un apartamento” (vivienda)
Con la Ley 85-25, el depósito para vivienda tiene un tope de 2 meses. Si te exigen más como “depósito”, conviene pedir que te detallen qué es cada cargo (depósito vs. adelanto vs. otros acuerdos), porque el depósito como tal está limitado.
Caso 2: “Publico un alquiler en redes, ¿puede traer consecuencias?”
El Inmobiliario ya ha explicado que la ley incorpora la idea de oferta pública: lo que se anuncia puede generar expectativas y obligaciones verificables. Para agentes y propietarios, esto empuja a publicar con condiciones claras y consistentes con el contrato.
Caso 3: “Rentas cortas (Airbnb) y la frontera de los 90 días”
La ley excluye alquileres turísticos o recreativos cuando no superan 90 días. El debate práctico es cómo se interpreta y cómo se ordena el mercado de rentas cortas, tema que El Inmobiliario ha abordado como “diálogo” entre inversión y regulación.
Caso 4: “Reparaciones necesarias: ¿me pueden subir la renta por eso?”
En cobertura previa, El Inmobiliario explicó que la norma establece deberes de mantenimiento del propietario y criterios cuando el inquilino debe desocupar por reparaciones, con suspensión del pago mientras duren, según el articulado citado.
FAQ: preguntas reales sobre la Ley 85-25 (con respuestas cortas)
1) ¿La Ley 85-25 aplica a todo tipo de alquiler?
No. Aplica a vivienda, comercio y sin fines de lucro; excluye, entre otros, alquileres turísticos o recreativos de hasta 90 días, fincas rurales, pensiones/hospedajes, zonas francas bajo su régimen y bienes del Estado arrendados.
2) ¿El contrato debe ser escrito?
La guía ejecutiva y los análisis prácticos enfatizan la formalización y el contenido mínimo del contrato (datos de partes, inmueble, destino, plazo, pago).
3) ¿Cuánto depósito se puede pedir en vivienda?
Hasta 2 meses de renta.
4) ¿En comercio el depósito también tiene límite?
En comercio (y sin fines de lucro), el depósito se acuerda entre las partes.
5) ¿El aumento anual del 10% es obligatorio?
No necesariamente: el reajuste depende del acuerdo. En vivienda, si no se pactó expresamente, el reajuste no puede exceder 10%. El propio medio ha aclarado que no es “obligación automática”.
6) ¿La ley prohíbe las rentas cortas?
No las prohíbe como tal, pero excluye el alquiler turístico/recreativo de hasta 90 días de su aplicación general, lo que deja debates prácticos sobre interpretación y encaje regulatorio.
7) ¿Qué pasa si hay conflicto por la devolución del depósito?
La ley prevé vías de resolución según el tipo de inmueble y jurisdicción competente (vivienda vs. comercio), y es clave documentar la entrega/recibo y evidencias si hay retenciones.
Lecturas recomendadas en El Inmobiliario (cluster Ley 85-25)
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