Por Joan Feliz Valoys
Especial para El Inmobiliario
En respuesta a las crecientes dificultades que enfrenta el mercado inmobiliario dominicano, la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) ha incrementado el tope de precios para clasificar las viviendas de bajo costo. Este ajuste refleja un esfuerzo del Gobierno por adaptarse a la inflación, los altos costos de construcción y el creciente déficit habitacional, buscando proteger el acceso de las familias dominicanas a viviendas dignas.
El nuevo límite permitirá que más proyectos califiquen para los beneficios fiscales establecidos por la Ley 189-11, como la exoneración del ITBIS y del impuesto de transferencia en la primera compra. Pero más allá de los números, esta medida tiene implicaciones profundas tanto para los desarrolladores como para las familias que sueñan con su primera vivienda.
La vivienda de bajo costo, un segmento en peligro
En los últimos años, la vivienda de bajo costo ha sido una especie en extinción. Según cifras del Banco Central, el Índice de Costos Directos de la Construcción de Viviendas (ICDV) experimentó un aumento superior al 16% entre 2021 y 2023, impulsado por alzas en materiales esenciales como el cemento (que subió hasta un 15% en algunos períodos), el acero y el concreto. Además, el costo de la mano de obra ha crecido significativamente debido a los ajustes salariales y a la inflación acumulada.
Esto ha llevado a que cada vez sea más difícil para los desarrolladores mantener sus proyectos dentro de los límites de precio establecidos por la DGII para viviendas de bajo costo. Como resultado, muchos de ellos han abandonado este segmento para concentrarse en proyectos de mayor rentabilidad dirigidos a clases de ingresos más altos, dejando a las familias de ingresos medios y bajos con menos opciones en el mercado.
Un panorama alarmante
El déficit habitacional sigue siendo uno de los principales desafíos sociales del país. Según un informe del Ministerio de Economía, Planificación y Desarrollo (MEPyD), más de 1.2 millones de familias dominicanas enfrentan algún tipo de problema relacionado con la vivienda. Este déficit no solo incluye la falta de viviendas, sino también las condiciones precarias en que vive una gran parte de la población.
A esto se suma el hecho de que, según la Encuesta Nacional de Hogares (ENHOGAR) 2022, alrededor del 74% de los dominicanos adquieren sus viviendas a través de préstamos hipotecarios. Sin embargo, para las familias de ingresos bajos y medios, el acceso a estos financiamientos sigue siendo limitado debido a las altas tasas de interés y los elevados costos iniciales de adquisición.
Beneficios concretos de la medida
El aumento en el límite de precio para clasificar las viviendas de bajo costo trae consigo impactos positivos en varios frentes:
1. Mayor viabilidad para los desarrolladores:
• Los proyectos inmobiliarios que antes estaban al borde de no calificar para los beneficios fiscales ahora tendrán más espacio para adaptarse al nuevo rango de precios. Esto incentiva a los desarrolladores a invertir nuevamente en viviendas dirigidas a familias de ingresos medios y bajos.
• Al incrementar la oferta de proyectos de bajo costo, también se fomenta la generación de empleos en el sector construcción, que representa un motor clave de la economía nacional.
2. Mayor acceso para los compradores:
• Las familias tendrán acceso a más opciones de viviendas que ahora calificarán como de bajo costo, facilitando el acceso a incentivos como la exoneración del 3% del impuesto de transferencia y del ITBIS en la primera venta.
• Este ahorro puede representar decenas de miles de pesos para los compradores, aliviando la carga económica que supone adquirir un hogar.
• Además, con más opciones disponibles, las familias tendrán mayores oportunidades para encontrar una vivienda que cumpla con sus necesidades y presupuesto.
Lecciones del mercado: ¿Es suficiente esta medida?
Aunque este ajuste es un paso importante, no aborda de manera definitiva el problema del acceso a la vivienda. La crisis de los costos de construcción, el limitado acceso al crédito hipotecario y la falta de políticas más integrales siguen siendo barreras significativas.
Algunos desarrolladores han propuesto alternativas que podrían complementar esta medida, como:
• Programas de subsidios específicos: El Gobierno podría ofrecer incentivos directos para reducir los costos de materiales de construcción esenciales, lo que ayudaría a bajar los precios finales de las viviendas.
• Fideicomisos más accesibles: Ampliar los fideicomisos para incluir proyectos más pequeños y apoyar a los desarrolladores que trabajan en áreas rurales o con menores márgenes de ganancia.
• Innovación en la construcción: Promover el uso de tecnologías constructivas más eficientes y sostenibles, como viviendas modulares o prefabricadas, que pueden reducir los costos de producción.
El desafío a largo plazo
La vivienda de bajo costo es más que un segmento del mercado inmobiliario; es un elemento esencial para garantizar el bienestar de las familias dominicanas y para construir una sociedad más equitativa. Sin embargo, si el aumento en los costos de construcción no se aborda de manera estructural, esta categoría corre el riesgo de desaparecer, incluso con ajustes periódicos en su límite de precio.
Es crucial que el gobierno y el sector privado trabajen de la mano para garantizar que las viviendas asequibles sigan siendo una realidad. Esto implica no solo medidas fiscales, sino también la creación de políticas de urbanización sostenible que faciliten el acceso a terrenos y servicios básicos.
Conclusión
El reciente ajuste en la clasificación de viviendas de bajo costo es una respuesta estratégica a un mercado en constante transformación. Aunque no soluciona todos los desafíos, es un alivio necesario tanto para los desarrolladores como para las familias que buscan acceder a una vivienda digna.
A medida que los costos de construcción sigan aumentando y el déficit habitacional persista, será imprescindible implementar políticas más ambiciosas que no solo reactiven la inversión privada, sino que también garanticen que el derecho a la vivienda sea accesible para todos los dominicanos. Porque al final del día, una vivienda no es solo un lugar para vivir, sino una base para el desarrollo y la estabilidad de miles de familias en todo el país.
Autor: Joan Feliz Valoys, MBA, especialista en marketing digital, gerente de operaciones de constructora Incaribe con más de 10 años de experiencia en el sector construcciónn y turismo.
