많은 개발업자들이 소셜 미디어에서 기록적인 판매 실적을 자랑하는 동안, 수많은 부동산 회사들은 조용히 문을 닫고 있습니다. 이제 누군가 진실을 말해야 할 때입니다. 과장이 아니라 간단한 계산입니다. 수수료가 없으면 직원 급여를 지급할 수 없습니다. 급여가 없으면 팀을 운영할 수 없습니다. 팀이 없으면 판매도 없습니다.
양측 모두 위기를 인정할 때
지난주, ACOPROVI의 회장인 안네리스 멜렌데스는 "건설에 영향을 미치는 거의 모든 요소가 심각한 위기에 처해 있다"고 공개적으로 밝혔습니다. 그녀의 인터뷰를 읽으면서 저는 ' 드디어 누군가 불편한 진실을 말할 용기를 냈구나'라고 생각했습니다.
하지만 아무도 인정하고 싶어 하지 않는 또 다른 진실이 있습니다. 바로 부동산 시장 역시 위기에 처해 있다는 것입니다. 그리고 이 조용한 위기는 우리가 지속 가능하다고 여겼던 생태계를 파괴하고 있습니다.
차이점은 ACOPROVI가 금리와 원자재 비용에 대해 이야기하는 반면, 우리는 더 가혹한 현실에 직면한다는 것입니다. 우리는 일하고, 판매하고, 배송하지만… 보수를 받지 못합니다.
문제는 단순히 수수료 지급이 이루어지지 않는 것만이 아닙니다. 이러한 관행은 부동산 업계 전체를 붕괴시킬 수 있는 도미노 효과를 일으키고 있습니다.
해당 분야의 냉혹한 수학
많은 개발자들이 간과하는 현실을 설명해 드리겠습니다
일반적인 부동산 중개업소는 다음과 같은 업무를 처리합니다
- 5~10명의 직원이 급여를 받고 있습니다
- 월 운영비: RD$300,000 ~ RD$1,200,000
- 수수료 수입에 100% 의존
수수료를 지급하지 않을 경우:
- 1개월 차: 적립금으로 자금 조달
- 2개월 차: 필수적이지 않은 지출이 줄어듭니다
- 3개월 차: 해고 시작
- 4개월 차: 총체적 유동성 위기
- 6개월 차: 폐업 또는 파산
이는 예측이 아닙니다. 제가 법률 자문가이자 부동산 사업가로서 수십 건의 사례에서 기록해 온 패턴입니다.
도미노 효과 설명: 도미노 하나가 쓰러지면 모든 도미노가 쓰러진다
사례 1: 3~6개월 동안 수수료를 받지 않은 부동산 중개업체가 유동성 위기에 직면합니다. 결과: 대규모 해고, 사무실 폐쇄, 프로젝트 포기
2. 에이전트 및 직원: 수수료, 고용 또는 소득이 없으면 다른 분야로 이동하거나 국가를 떠납니다. 결과적으로 수년간 축적된 전문 인력과 경험이 손실됩니다.
3. 관련 서비스: 부동산 변호사, 공증인, 감정평가사, 검사관들이 고객을 잃고 있습니다. 결과: 전문 서비스의 축소.
4. 부동산 마케팅: 광고 대행사, 사진작가, 콘텐츠 제작자들이 계약을 잃고 있습니다. 결과적으로 프로젝트 홍보가 전문적으로 이루어지지 않고 있습니다.
5.자금 조달 : 은행 및 금융 기관은 대출 신청 건수 감소를 경험하고 있습니다. 결과적으로 해당 부문의 유동성이 감소하고 있습니다.
6. 개발자: 전담 영업팀이 없으면 매출이 둔화되거나 정체됩니다. 결과적으로 프로젝트가 성사되지 않고 재고가 쌓입니다.
패턴이 보이시나요? 부동산 회사가 파산하면 소유주만 손해를 보는 게 아닙니다. 전체 생태계가 손실을 입습니다.
아무도 언급하지 않는 법적 결과
전문 변호사로서 저는 수수료 미지급으로 인해 발생하는 법적 분쟁이 급증하는 것을 목격하고 있습니다.
파괴의 연쇄
- 수수료를 받지 않기 때문에 급여를 지급할 수 없습니다
- 급여를 지급하지 않아 → 직원들이 정당한 사직을 요구하며 소송 제기
- 그들은 수당을 지급하라는 명령을 받았지만 → 지급할 유동성이 없습니다
- 그들은 복리후생비를 지급하지 않습니다 → 기업 급여 압류
- 압류 → 회사 강제 폐쇄
부동산 중개업은 사업체라는 사실을 사람들이 이해해야 할 때입니다. 건설 회사에 부동산을 판매하는 비공식적인 사업은 존재하지 않습니다. 정식 사업자 등록이 필수적이기 때문입니다. 우리는 급여, 복리후생, 세금, 보험 등 모든 정식 사업체의 의무를 다해야 합니다.
건설 회사가 공사 대금을 지급하지 않으면 부동산 소유주에게만 영향을 미치는 것이 아닙니다. 이는 법적 시한폭탄을 터뜨리는 것과 같아 정규직 일자리를 없애고, 노동 소송을 발생시키며, 연쇄적인 주택 압류로 이어지는 도미노 효과를 초래합니다.
제가 실제로 처리하는 사건들:
- 실업급여 없이 해고된 직원들이 제기한 노동 소송
- 공급업체 및 직원에 의한 기업 금수 조치
- 오랜 기간 시장에 존재해 온 기업들의 강제 청산
- 법정 소송으로 이어지는 계약 분쟁
이번 위기는 단순히 경제적인 문제만이 아니라 법적인 문제이기도 합니다. 그리고 그 여파는 애초에 문제를 야기한 개발업자들에게까지 미치고 있습니다.
인간적인 고통: 통계 뒤에 숨겨진 가족들
모든 부동산 거래 뒤에는 실제 이야기가 숨어 있습니다
- 미혼모이자 8년간 부동산 중개인으로 일해온 마리아는 밀린 수수료 6개월치를 받지 못해 미국으로 이민을 가서 가정부 일을 해야 했습니다.
- 직원 10명을 둔 부동산 사장인 로베르토는 세 명의 개발업자가 1년 넘게 미지급한 수수료를 지불하기 위해 집을 팔았다.
- 행정 보조원인 카르멘은 자신이 일하던 부동산 회사가 제때 임대료를 지불하지 않아 아파트를 잃었다.
이것들은 단순한 일화가 아닙니다. 가장 취약한 연결고리가 항상 가장 큰 대가를 치르는, 망가진 시스템의 직접적인 결과입니다
누구도 보고 싶어하지 않는 숫자들
데이터는 충격적입니다. 제가 근무하는 회사에서는 이러한 패턴을 보여주는 사례들을 기록했습니다
2017년 프로젝트: 8년간 수수료 미지급. 사유: "신탁 관리인의 지시". 프로젝트가 지연되고 고객이 계약을 거부했으며, 건설 회사는 대금을 지불하지 않았습니다.
2019: 6년간 뛰어난 성과를 거두었습니다.
2020: 5년간 수수료를 전액 지급하지 않았습니다.
이는 일시적인 문제가 아닙니다. 전체 공급망에 대한 재정적 위험을 우리가 감수하는 체계적인 패턴입니다.
저의 친애하는 동료이자 친구인 다네티 루고가 말했듯이, "얼마나 많이 팔았느냐가 중요한 게 아니라, 얼마나 많은 돈을 받느냐가 중요합니다. 300만 달러어치를 팔고도 수수료를 받지 못한다면, 아무것도 한 게 없는 겁니다."
살아남는 부동산 중개업체들은 "한 구멍을 막으면 다른 구멍이 생긴다"는 식으로, 즉 기존 운영 비용과 사업상 의무를 유지하면서도 몇 년 전에 받았어야 할 수수료를 자체 자금으로 충당하는 방식으로 버텨냅니다.
다분야 원탁회의 개최 요청
부동산 업계에 깊은 관심을 가진 부동산 사업가이자, 2024년부터 2026년까지 AEI(부동산 중개인 및 회사 협회) 이사회 비서로서, 저는 부동산 업계를 위한 다분야 원탁회의 설립을 공식적으로 촉구합니다
나는 다음을 요구합니다:
- ACOPROVI (도미니카 공화국 주택 건설 및 개발 협회)
- ACOSDE (산토도밍고 동부 건설업자 협회)
- ASOFIDOM (도미니카 신탁회사 협회)
- AEI (부동산 중개인 및 회사 협회)
제안된 의제:
- 모든 당사자 간에 최대 기한이 설정된 결제 프로토콜
- 지급 흐름에 있어 수탁자의 명확한 책임
- 법정 소송 전 갈등 해결 메커니즘
- 부문별 유동성 위기 발생 시를 위한 보증 기금
- 프로젝트 진행 상황 및 자원 배분에 대한 재정적 투명성
이 다분야 포럼은 전쟁 선포가 아닙니다. 이는 공동 생존을 위한 초대입니다.
일부 사람들이 외면하고 싶어하는 현실
이 글을 읽고 "나한테는 그런 일이 없어. 난 돈을 받고 있잖아."라고 말하는 대행사들이 있다는 걸 알고 있습니다 . 그런 분들께 진심으로 축하드립니다. 건전한 비즈니스 관계와 안정적인 지급 흐름을 유지해 오신 분들께 찬사를 보냅니다.
하지만 냉혹한 현실은 대부분이 파산하고 있다는 것입니다. 다른 기업들이 이를 인정하고 싶어하지 않는다는 것은 전혀 별개의 문제입니다.
부동산 업계의 불운으로 파산하여 다른 지역이나 시장으로 이민 가는 사람들을 보면 마음이 너무 아픕니다. 수년간 갈고닦은 재능 있는 사람들이 더 이상 가족을 부양할 수 없다는 이유로 자신이 사랑하는 업계를 떠나는 모습을 보면 더욱 가슴이 아픕니다.
현실을 부정한다고 사실이 바뀌는 것은 아닙니다. 침묵으로 공모한다고 일자리가 지켜지는 것도 아닙니다. 동료들이 집과 차, 그리고 정신적 안정을 잃어가는 동안 아무 일도 없었던 것처럼 행동하는 것은 노동조합의 연대가 아닙니다.
사업이 잘 되고 있다면, 어려움을 겪는 사람들을 돕는 발판으로 활용하세요. 사업이 안정적이라면, 목소리를 잃은 사람들을 대변해 주세요.
결국 업계의 사업 기반이 무너지면 우리 모두가 손해를 봅니다. 업계의 평판이 손상되고, 고객 신뢰가 무너지며, 시장 규모가 모두에게 축소됩니다.
구체적인 제안
다분야 원탁회의 의제:
1: 공동 진단 – 각 협회는 어떠한 여과 없이 자신들의 현실을 제시합니다
2: 자금 흐름의 마찰 지점 파악
3: 지불 및 보증 프로토콜 개발
4: 모든 당사자를 보호하기 위한 법적 틀
5: 시범 사업 시행 및 모니터링
예상 결과: 부동산 공급망 전체의 지속가능성을 보호하는 부문별 협약.
진실의 순간
ACOPROVI의 회장은 위기를 인정할 용기를 가졌습니다. 저 또한 우리의 위기를 인정할 용기가 있습니다. 우리 모두가 함께 이 위기를 해결할 용기를 가질 수 있을까요?
지금은 집단적인 자존심을 내세우거나 개인적인 과시를 할 때가 아닙니다. 생태계의 한 부분이 무너지면 다른 모든 부분도 약해진다는 사실을 인식해야 할 때입니다.
지불하지 말라는 지시를 내리는 신뢰 회사는 비즈니스 관계를 파괴하고 있습니다
지불을 무기한 연기하는 건설업체는 판매 파트너를 파산시키고 있습니다.
지속 불가능한 조건을 용인하는 부동산 회사는 유해한 시스템을 정당화하는 것입니다.
그리고 우리 모두는 이 지역에서 가장 번창하는 부동산 부문을 구축할 기회를 놓치고 있습니다.
최종 전화
저는 업계 리더이자 사업가, 그리고 전문 변호사로서 도미니카 공화국 부동산 생태계의 모든 구성원의 번영을 위해 헌신하고 있습니다.
ACOPROVI에게: 귀사의 위기는 현실이지만, 저희와의 제휴를 통해 귀사의 매출을 증대시킬 수 있습니다.
ACOSDE에 드리는 말씀: 귀사의 사업주들은 투자를 위해 활발한 부동산 시장이 필요합니다.
ASOFIDOM에 드리는 말씀: 귀사의 결정은 전체 결제 및 상업적 관계망에 영향을 미칩니다.
AEI: 이제는 제안을 앞세울 때입니다.
이번 다분야 원탁회의는 새로운 협력 시대, 아니면 각 분야가 붕괴하는 동안 서로가 틀렸다고 주장하는 상황이 계속될 수도 있습니다.
도미노 효과는 파괴할 수도 있고, 건설할 수도 있습니다. 선택은 우리에게 달려 있습니다.
이 역사적인 요청에 누가 동참할까요?
문제 해결에 동참하고 싶으신가요? 이 글을 공유하고 언급된 기업들을 태그해주세요. 업계 전체가 함께 성장하지 않으면 함께 몰락한다는 사실을 깨달아야 할 때입니다.
