레이나 에체니케 지음
El Inmobiliario 특별판
도미니카 공화국에서 효과적인 콘도미니엄 관리 규제 체계가 부재하여 전문적인 관리보다는 남용과 임기응변이 만연하는 우려스러운 상황이 발생하고 있습니다. 소유주의 복지를 최우선으로 하는 서비스 역할이어야 할 관리 주체가 많은 경우 적절한 감독 없이 자의적으로 권력을 행사하는 자리로 전락했습니다.
관리자의 다면적인 역할
현대적인 콘도미니엄 관리는 단순히 관리비 징수에 그치지 않습니다. 관리자는 다음과 같은 능력을 갖춘 전문가여야 합니다
● 콘도미니엄의 재정 자원을 효율적으로 관리합니다
● 복잡한 인프라 유지 관리를 감독합니다
● 콘도미니엄 소유주 간의 갈등을 중재합니다
● 규정 및 규칙 준수를 보장합니다
● 필요한 개선 및 업데이트를 구현합니다
현행 규정의 단점
콘도미니엄 관리자로 일하기 위한 최소 자격 요건이 부족하여 우려스러운 상황이 발생하고 있습니다
● 현지 법률 체계에 대한 지식이 없는 사람들
● 콘도미니엄이 위치한 지역에 거주하지 않는 관리자
● 재정 및 행정 관리 준비 부족
● 표준화된 운영 프로토콜의 부족
● 감시 및 통제 메커니즘의 부족
실제로 자격이나 경력에 관계없이 누구나 콘도미니엄 관리자로 임명될 수 있어 소유주의 이익과 권리, 그리고 효율적인 부동산 관리가 모두 위험에 처해 있습니다.
국제적인 모범 사례
제도가 더 발달된 국가에서는 콘도미니엄 관리가 다음과 같은 요건을 충족해야 하는 규제된 전문직입니다
● 특정 전문 자격증
● 의무적인 지속 교육
● 윤리 기준 준수
● 관련 기관의 감독
● 책임 시스템
국제적인 경험에 따르면 관리자의 역할을 전문화하면 관리 효율성이 향상되고 소유주 만족도가 높아지며 부동산 가치 보존에도 도움이 됩니다.
개선 제안
도미니카 공화국의 콘도미니엄 관리 수준을 높이기 위해서는 다음과 같은 사항이 필요합니다
1. 직무의 전문화:
● 최소 교육 요건 설정
● 인증 프로그램 개발
● 지속적인 평가 시스템을 구현합니다
● 전문가 윤리 강령을 개발합니다
2. 책임성 확보 시스템:
● 표준화된 재무 보고서
● 의무적인 정기 감사
● 성능 평가 메커니즘
● 경영 투명성 프로토콜
3. 제어 메커니즘:
● 관할 당국의 감독
● 불만 및 분쟁 해결 시스템
● 의료 과실에 대한 제재
● 소유자의 권리 보호
부동산 투자에 미치는 영향
콘도미니엄 관리의 비전문성은 일상적인 운영에 영향을 미칠 뿐만 아니라 투자 환경에도 직접적인 영향을 미칩니다. 공용 공간의 지분율이 아닌 개인 공간(예: 아파트 면적)의 면적을 기준으로 관리비를 자의적으로 계산하는 등의 의심스러운 관행은 투자자들의 불신을 초래합니다.
공용 공간 관리는 모든 입주자가 동일하게 부담해야 하는데, 단순히 아파트 크기가 더 크다는 이유만으로 소유주가 더 많은 관리비를 내야 한다는 것은 비논리적이며 법적 근거도 부족합니다. 법과 상식에 어긋나는 이러한 관행은 명확한 규제 부재가 우리나라 부동산 투자 위축으로 이어질 수 있음을 보여주는 대표적인 사례입니다.
보다 규제되고 투명한 시스템에 익숙한 국제 투자자들은 이러한 자의적인 관행을 경고 신호로 받아들일 수 있습니다. 해당 부문의 전문화는 단순히 행정 효율성의 문제가 아니라, 도미니카 공화국을 부동산 투자 목적지로서 매력적으로 유지하고 강화하는 데 필수적인 요소입니다.
전문적인 행정을 향하여
콘도미니엄 관리의 전문화는 사치가 아니라 필수입니다. 도미니카 공화국 부동산 시장, 특히 고급 콘도미니엄 및 관광 부문의 성장은 다음과 같은 역량을 갖춘 숙련된 관리자를 필요로 합니다
● 상당한 규모의 예산을 관리합니다
● 최신 기술 관리
● 지속가능한 관행을 시행하세요
● 점점 더 까다로워지는 소유주의 만족과 재산권을 보장합니다
규제 체계를 현대화할 때는 콘도미니엄 관리자의 전문화를 위한 구체적인 조항을 반드시 포함해야 합니다. 그래야만 소유주의 투자와 콘도미니엄 거주자의 삶의 질을 모두 보호하는 효율적인 관리를 보장할 수 있습니다.
이 글은 도미니카 공화국의 공동주택제도에 관한 연재 기사의 일부입니다.
이 글의 저자는 부동산 중개인이자 부동산 사업가이며, 에체니케 그룹(Echenique Group)의 CEO, 부동산 투자자, AEI 이사회 비서(2024-2026)를 역임했고, 도미니카 공화국 및 국제 부동산 분야를 전문으로 하는 공인 부동산 중개인입니다.
