조안 펠리즈 지음
El Inmobiliario 특별판
이 흔한 표현은 주거용 건물의 소유권에 대한 널리 퍼진 오해를 반영합니다. 많은 도미니카인들은 아파트를 구입하면 아무런 제약 없이 마음대로 개조하거나 임대하거나 사용할 수 있는 권리가 생긴다고 생각합니다. 그러나 이는 각 개인 주택이 사용을 규정하고 제한하는 일련의 공통 규칙을 따라야 하는 콘도미니엄 제도의 법적 현실과 정면으로 배치됩니다.
사유재산이지만 규제 대상이다
도미니카 공화국의 산토도밍고 광역권에서 신규 고층 주거 건설의 65% 이상이 콘도미니엄 형태로 개발되고 있다고 도미니카 주택 건설 및 개발 협회(ACOPROVI)는 밝혔습니다. 1958년 제정된 법률 5038호와 시행령 93800호에 따라 규정된 이 소유 모델은 각 유닛의 배타적 소유권을 인정하는 동시에 무시할 수 없는 권리와 의무를 명시하고 있습니다.
여기에는 부동산의 본래 용도, 구조적 제한, 공존 규칙 및 콘도미니엄 협회에서 승인한 계약을 존중해야 하는 의무가 포함됩니다. 따라서 주거용 아파트는 적절한 허가 없이는 사무실, 병원, 미용실 또는 에어비앤비와 같은 플랫폼에서 점점 흔해지고 있는 관광 숙박 시설로 개조할 수 없습니다.
내부 규정: 건물의 구성
각 콘도미니엄에는 모든 소유주에게 법적 구속력이 있는 내부 규정이 있습니다. 이 문서에는 다음과 같은 사항들이 명시되어 있습니다
각 기기의 허용 사용 용도.
공존의 규칙.
공용 공간 관리.
규정 미준수 시 처벌.
리모델링 또는 임대 관련 규칙.
INTEC 도시관측소의 연구에 따르면, 콘도미니엄 내 갈등의 42%는 이러한 규칙에 대한 무지 또는 미준수에서 비롯되며, 가장 흔한 문제는 부동산의 부적절한 사용, 유지 보수 소홀, 무단 개조입니다.
콘도미니엄 관리위원회: 생각보다 훨씬 큰 권력을 가지고 있습니다
콘도미니엄 이사회(일반적으로 "이웃 협회"라고 불림)는 단순히 명목상의 단체가 아닙니다. 이사회는 모든 소유주를 법적으로 대표하고, 재정적 결정을 내리고, 용역 계약을 체결하며, 법에 따라 다음과 같은 권한을 갖는 행정 기구입니다
다수결 찬성으로 관리비를 인상하십시오.
규칙을 어기는 소유주에게 벌금을 부과하십시오.
구조적 또는 사용 방식 변경을 승인하거나 거부합니다.
법규 위반이 심각한 경우에는 법적 조치를 취하십시오.
그러나 주택건설부(MIVED)에 따르면 도시 지역 콘도미니엄 중 정식으로 등록되고 운영 중인 관리위원회가 있는 곳은 38%에 불과하여, 많은 단지가 관리 부재 상태로 사실상 "무인지대"에 놓여 있습니다.
재정적 의무: 아킬레스건
관리비는 의무적으로 납부해야 합니다. 이 관리비는 공동 소유 지분율(건물 내 각 세대의 소유 지분 비율)을 기준으로 계산되며 다음과 같은 비용을 포함합니다
전기와 수도는 공용입니다.
청결과 안전.
건물 보험.
엘리베이터, 펌프, 발전소 등의 유지보수.
전국 아파트관리협의회(CONACO) 자료에 따르면, 국가지구 내 아파트의 47%가 관리비 납부를 심각하게 체납하고 있어 시설 노후화, 필수 서비스 부족, 이웃 간 갈등 등의 문제가 발생하고 있습니다. 일부 경우에는 관리비 체납으로 인해 쓰레기 수거 및 경비 서비스 중단까지 이어지고 있습니다.
대금 미납이 지속될 경우 재산 압류로 이어질 수 있으며, 소유자의 신용 기록에도 악영향을 미칠 수 있습니다.
리모델링 및 개조: 모든 것이 허용되는 것은 아닙니다
많은 소유주들이 마치 자기 집이 다른 집들과는 동떨어진 세상인 것처럼 행동합니다. 누구와도 상의 없이 돌출형 에어컨을 설치하거나, 창문 색깔을 바꾸거나, 벽을 허물거나, 안테나를 세우기도 합니다. 하지만 건물의 외관, 구조, 또는 공용 시설(가스, 전기, 수도)에 영향을 미치는 모든 변경 사항은 주택소유자협회의 승인을 받아야 하며, 경우에 따라서는 주택도시개발부(MIVED)에 신고해야 합니다.
도미니카 공화국 건설협회의 연구에 따르면, 10년 이상 된 건물 내 주택의 28%가 정식 승인 없이 개조 공사를 거쳤으며, 이로 인해 구조적 안전성이 위협받는 경우가 있는 것으로 나타났습니다.
주거용 콘도미니엄에서 에어비앤비를 운영하는 것은 위험과 갈등을 초래할 수 있다
에어비앤비와 같은 플랫폼의 등장으로 새로운 갈등이 발생했습니다. 이를 구체적으로 금지하는 법률은 없지만, 대부분의 주거용 콘도미니엄 규약은 단기 임대를 명시적으로 금지하고 있습니다. 그 이유는 분명합니다
낯선 사람들의 잦은 출입.
공존 규칙을 적용하는 데 어려움이 있다.
보안 위험 증가.
영구 거주자에 대한 프로젝트 가치 하락.
산토도밍고 관광 클러스터의 보고서에 따르면 콜로니얼 존과 나코 지역 아파트의 19%가 관리위원회의 허가 없이 임시로 사용되고 있다고 합니다. 이로 인해 지난 한 해 동안 최소 35개 건물에서 소송이 제기되었습니다.
결론: 공동체 생활에는 한계가 따른다
아파트를 구입한다고 해서 절대적인 주권이 주어지는 것은 아닙니다. 그것은 개인의 권리와 공동체의 조화 사이의 균형을 추구하는 공동 소유 시스템 내에서의 투자입니다.
향후 5년 안에 도시 지역 신규 주택의 70% 이상이 공동주택 형태로 공급될 것으로 예상되는 국가에서, 갈등, 악화, 그리고 공존의 혼란을 방지하기 위해서는 시민 의식, 법률 지식, 그리고 조직 운영에 대한 교육이 시급히 필요하다.
내부 규정을 준수하고, 회비를 납부하고, 총회에 참여하며, 공동체 생활에는 권리뿐 아니라 의무도 따른다는 점을 이해하는 것이 지속 가능하고 문명화된 수직적 발전을 이루는 유일한 길입니다.
