जहां कई डेवलपर सोशल मीडिया पर रिकॉर्ड तोड़ बिक्री का जश्न मना रहे हैं, वहीं कई रियल एस्टेट कंपनियां चुपचाप दिवालिया हो रही हैं। अब समय आ गया है कि कोई पूरी सच्चाई बताए: और यह कोई नाटक नहीं, बल्कि सीधा-सा गणित है: कमीशन नहीं तो वेतन नहीं। वेतन नहीं तो टीम नहीं। टीम नहीं तो बिक्री नहीं।.
जब दोनों क्षेत्र संकट को स्वीकार करते हैं
पिछले सप्ताह, एसीओप्रोवी की अध्यक्ष एनेरिस मेलेंडेज़ ने सार्वजनिक रूप से कहा कि "निर्माण को प्रभावित करने वाले लगभग सभी कारक नाजुक स्थिति में हैं।" जब मैंने उनका साक्षात्कार पढ़ा, तो मुझे लगा: आखिरकार किसी ने असहज सच्चाई बोलने का साहस किया।
लेकिन एक और सच्चाई है जिसे कोई स्वीकार नहीं करना चाहता: रियल एस्टेट सेक्टर भी संकट में है। और यह खामोश संकट उस पारिस्थितिकी तंत्र को नष्ट कर रहा है जिसे हम सभी टिकाऊ मानते थे।
अंतर यह है कि जहां ACOPROVI ब्याज दरों और सामग्री लागतों के बारे में बात करता है, वहीं हम एक कठोर वास्तविकता का सामना करते हैं: हम काम करते हैं, हम बेचते हैं, हम डिलीवरी करते हैं... लेकिन हमें भुगतान नहीं मिलता है।
समस्या केवल कमीशन भुगतान न होने की नहीं है। यह प्रथा एक ऐसी श्रृंखला को जन्म दे रही है जो पूरे रियल एस्टेट क्षेत्र के पतन का खतरा पैदा कर रही है।.
इस क्षेत्र का क्रूर गणित
आइए मैं आपको उस वास्तविकता के बारे में समझाता हूँ जिसे कई डेवलपर अनदेखा करते हैं:
एक औसत रियल एस्टेट एजेंसी निम्नलिखित कार्यों को संभालती है:
- वेतनभोगी कर्मचारियों की संख्या 5 से 10 है।
- मासिक परिचालन व्यय: 300,000 आरडी$ – 1,200,000 आरडी$
- कमीशन से होने वाली आय पर 100% निर्भरता
जब वे कमीशन का भुगतान नहीं करते हैं:
- पहला महीना: आरक्षित निधि से वित्तपोषित
- दूसरा महीना: गैर-जरूरी खर्चों में कमी की जाती है
- तीसरा महीना: छंटनी शुरू होती है
- चौथा महीना: पूर्ण तरलता संकट
- छठा महीना: बंद होना या दिवालियापन
यह कोई अनुमान नहीं है। यह एक ऐसा पैटर्न है जिसे मैंने कानूनी सलाहकार और रियल एस्टेट उद्यमी के रूप में दर्जनों मामलों में दर्ज किया है।.
डोमिनो प्रभाव की व्याख्या: जब एक डोमिनो गिरता है, तो सभी गिर जाते हैं।
तथ्य पत्रक 1: 3-6 महीनों तक कमीशन न लेने के कारण रियल एस्टेट एजेंसी नकदी संकट में फंस जाती है। परिणाम: बड़े पैमाने पर छंटनी, कार्यालय बंद होना और परियोजनाओं का परित्याग।
2: एजेंट और कर्मचारी: कमीशन, रोजगार या आय के बिना, वे अन्य क्षेत्रों में चले जाते हैं या देश से बाहर चले जाते हैं। परिणाम: विशिष्ट प्रतिभा और वर्षों में विकसित होने वाले अनुभव का नुकसान।
3: संबंधित सेवाएं: रियल एस्टेट वकील, नोटरी, मूल्यांकनकर्ता और निरीक्षक अपने ग्राहक खो रहे हैं। परिणाम: विशिष्ट सेवाओं में कमी।
4: रियल एस्टेट मार्केटिंग: विज्ञापन एजेंसियां, फोटोग्राफर और कंटेंट क्रिएटर अनुबंध खो रहे हैं। परिणाम: परियोजनाओं का कम पेशेवर प्रचार।
5:वित्तपोषण : बैंकों और वित्तीय संस्थानों में ऋण आवेदनों में कमी देखी जा रही है। परिणाम: इस क्षेत्र के लिए तरलता में कमी।
6: डेवलपर: विशेष बिक्री टीमों के बिना, बिक्री धीमी हो जाती है या रुक जाती है। परिणाम: परियोजनाएं पूरी नहीं हो पातीं, इन्वेंट्री जमा हो जाती है।
क्या आपको पैटर्न समझ में आ रहा है? जब कोई रियल एस्टेट कंपनी दिवालिया हो जाती है, तो नुकसान सिर्फ मालिक का ही नहीं होता। पूरा सिस्टम प्रभावित होता है।.
वे कानूनी परिणाम जिनका कोई जिक्र नहीं करता
एक विशेषज्ञ वकील के रूप में, मैं कमीशन के भुगतान न होने के कारण उत्पन्न होने वाली कानूनी कार्यवाही में खतरनाक वृद्धि देख रहा हूं।.
विनाशकारी श्रृंखला
- वे कमीशन नहीं लेते → वे वेतन नहीं दे सकते
- वे वेतन नहीं दे रहे हैं → कर्मचारियों ने उचित इस्तीफे के लिए मुकदमा दायर किया
- उन्हें लाभ का भुगतान करने का आदेश दिया गया है → उनके पास भुगतान करने के लिए पर्याप्त नकदी नहीं है
- वे लाभ का भुगतान नहीं करते → कॉर्पोरेट वेतन कटौती
- ज़ब्ती → कंपनी को जबरन बंद करना
अब समय आ गया है कि लोग यह समझें कि रियल एस्टेट एजेंसियां व्यवसाय हैं। निर्माण कंपनियों को सामान बेचने वाले कोई अनौपचारिक व्यवसाय नहीं होते क्योंकि सिस्टम में औपचारिक व्यवसाय पंजीकरण अनिवार्य है। हमारे यहां वेतन, लाभ, कर, बीमा और किसी भी औपचारिक व्यवसाय के सभी दायित्व होते हैं।
जब कोई निर्माण कंपनी कमीशन का भुगतान करने में विफल रहती है, तो इसका असर केवल संपत्ति के मालिक पर ही नहीं पड़ता। यह एक कानूनी बम की तरह स्थिति पैदा कर देता है जो औपचारिक नौकरियों को नष्ट कर देता है, श्रम संबंधी मुकदमों को जन्म देता है और संपत्ति की कुर्की की एक श्रृंखला को जन्म देता है।
मैं जिन वास्तविक मामलों को संभालता हूँ:
- बिना लाभ दिए बर्खास्त किए गए कर्मचारियों द्वारा दायर श्रम मुकदमे
- आपूर्तिकर्ताओं और कर्मचारियों द्वारा लगाए गए कॉर्पोरेट प्रतिबंध
- बाजार में वर्षों से मौजूद कंपनियों का जबरन परिसमापन
- संविदा संबंधी विवाद जो अंततः अदालत तक पहुँचते हैं
यह संकट सिर्फ आर्थिक नहीं, बल्कि कानूनी भी है। और इसके परिणाम उन डेवलपर्स तक भी पहुंच रहे हैं जिन्होंने शुरू में इस समस्या को जन्म दिया था।
मानवीय कीमत: आंकड़ों के पीछे छिपे परिवार
हर संपन्न रियल एस्टेट लेनदेन के पीछे सच्ची कहानियां होती हैं:
- मारिया, जो एक अकेली माँ और 8 साल से एजेंट के रूप में काम कर रही थी, को संयुक्त राज्य अमेरिका में जाकर घरों की सफाई करनी पड़ी क्योंकि वह यहाँ 6 महीने का बकाया कमीशन नहीं वसूल पा रही थी।.
- रॉबर्टो, जो एक रियल एस्टेट मालिक हैं और जिनके पास 10 कर्मचारी हैं, ने अपने कर्मचारियों को मुआवजा देने के लिए अपना घर बेच दिया क्योंकि तीन डेवलपर्स ने उन्हें एक साल से अधिक समय से कमीशन नहीं दिया था।.
- प्रशासनिक सहायक कारमेन को अपना अपार्टमेंट खोना पड़ा क्योंकि जिस रियल एस्टेट एजेंसी में वह काम करती थी, उसने समय पर किराया नहीं दिया।.
ये महज़ किस्से नहीं हैं। ये एक टूटी हुई व्यवस्था के , जहाँ सबसे कमज़ोर कड़ी को ही सबसे ज़्यादा कीमत चुकानी पड़ती है।
वो आंकड़े जिन्हें कोई देखना नहीं चाहता
आंकड़े बेहद चौंकाने वाले हैं। मेरी कंपनी में, मैंने ऐसे मामले दर्ज किए हैं जो इस पैटर्न को उजागर करते हैं:
2017 की परियोजना: 8 वर्षों तक कमीशन का भुगतान नहीं किया गया। कारण: "ट्रस्टी के निर्देश।" परियोजना में देरी हुई, ग्राहकों ने मना कर दिया, और निर्माण कंपनी ने कभी भुगतान नहीं किया।
2019: उत्कृष्ट कमीशन के साथ 6 वर्ष का अनुभव।.
2020: पूरे कमीशन का भुगतान किए बिना 5 साल।.
यह कोई अस्थायी समस्या नहीं है। यह एक व्यवस्थित पैटर्न है जिसमें हम पूरी श्रृंखला के लिए वित्तीय जोखिम उठाते हैं।.
जैसा कि मेरे प्रिय सहकर्मी और मित्र डार्नेटी लूगो कहते हैं: "यह मायने नहीं रखता कि आप कितना बेचते हैं, बल्कि यह मायने रखता है कि आपको कितना भुगतान मिलता है। यदि आप 3 मिलियन डॉलर की बिक्री करते हैं और उस बिक्री पर कमीशन नहीं लेते हैं, तो आप कुछ भी नहीं कर रहे हैं।"
जो रियल एस्टेट एजेंसियां टिके रहने में कामयाब होती हैं, वे "एक कमी को पूरा करके दूसरी कमी को पूरा करने" का काम करती हैं, यानी अपने संसाधनों से उन कमीशनों का वित्तपोषण करती हैं जो उन्हें वर्षों पहले वसूलने चाहिए थे, जबकि परिचालन खर्च और व्यावसायिक प्रतिबद्धताओं को भी समान बनाए रखती हैं।.
बहुक्षेत्रीय गोलमेज सम्मेलन का आह्वान
इस क्षेत्र के प्रति समर्पित व्यक्ति, एक रियल एस्टेट उद्यमी और एईआई (एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट एजेंट्स एंड कंपनीज) के निदेशक मंडल के सचिव (2024-2026) के रूप में, मैं औपचारिक रूप से इस क्षेत्र के लिए एक बहु-क्षेत्रीय गोलमेज सम्मेलन :
मैं आह्वान करता हूँ:
- ACOPROVI (डोमिनिकन एसोसिएशन ऑफ हाउसिंग बिल्डर्स एंड डेवलपर्स)
- एसीओएसडीई (एसोसिएशन ऑफ बिल्डर्स ऑफ सैंटो डोमिंगो ईस्ट)
- ASOFIDOM (डोमिनिकन ट्रस्ट कंपनियों का संघ)
- एईआई (रियल एस्टेट एजेंटों और कंपनियों का संघ)
प्रस्तावित कार्यसूची:
- सभी पक्षों के बीच अधिकतम शर्तों के साथ भुगतान प्रोटोकॉल निर्धारित किए जाएंगे।
- भुगतान के प्रवाह में न्यासियों की स्पष्ट जिम्मेदारियाँ
- अदालत जाने से पहले विवाद समाधान तंत्र
- क्षेत्रीय तरलता संकट के मामलों के लिए गारंटी निधि
- परियोजनाओं की स्थिति और संसाधनों की उपलब्धता में वित्तीय पारदर्शिता
यह बहुक्षेत्रीय मंच युद्ध की घोषणा नहीं है। यह सामूहिक अस्तित्व का निमंत्रण है।
यह वह वास्तविकता है जिसे कुछ लोग नकारना पसंद करते हैं।
मुझे पता है कि कुछ एजेंसियां इसे पढ़कर कहेंगी, "मेरे साथ ऐसा नहीं होता; मुझे तो भुगतान मिल रहा है।" और मैं उन्हें तहे दिल से बधाई देता हूं। मैं उन सभी की सराहना करता हूं जिन्होंने स्वस्थ व्यावसायिक संबंध और स्थिर भुगतान प्रवाह बनाए रखने में कामयाबी हासिल की है।
लेकिन कड़वी सच्चाई यह है कि अधिकांश लोग दिवालिया हो रहे हैं। और कुछ लोग इसे स्वीकार नहीं करना चाहते, यह बिल्कुल अलग बात है।
मुझे यह देखकर बहुत दुख होता है कि लोग रियल एस्टेट सेक्टर में दिवालिया होने के कारण दूसरे स्थानों और बाजारों में पलायन कर रहे हैं। मुझे यह देखकर बेहद पीड़ा होती है कि वर्षों के प्रशिक्षण से संपन्न प्रतिभाशाली व्यक्ति अपने प्रिय उद्योग को छोड़ रहे हैं क्योंकि वे अब अपने परिवारों का भरण-पोषण नहीं कर सकते।
सच्चाई को नकारने से तथ्य नहीं बदल जाते। मिलीभगत वाली चुप्पी से नौकरियां नहीं बचतीं। और जब सहकर्मी अपने घर, वाहन और भावनात्मक स्थिरता खो रहे हों, तब यह दिखावा करना कि सब कुछ ठीक है, यूनियन की एकजुटता नहीं है।
यदि आपका व्यवसाय अच्छा चल रहा है, तो इसका उपयोग उन लोगों की मदद करने के लिए एक मंच के रूप में करें जो संघर्ष कर रहे हैं। यदि आपका व्यवसाय स्थिर है, तो उन लोगों की आवाज़ बनें जिनकी कोई आवाज़ नहीं है।.
क्योंकि अंततः, जब इस क्षेत्र का व्यावसायिक ढांचा टूट जाता है, तो हम सभी को नुकसान होता है। इस क्षेत्र की प्रतिष्ठा को क्षति पहुँचती है, ग्राहकों का विश्वास कम होता है, और बाजार सभी के लिए सिकुड़ जाता है।
विशिष्ट प्रस्ताव
बहुक्षेत्रीय गोलमेज सम्मेलन का एजेंडा:
1: संयुक्त निदान – प्रत्येक संगठन बिना किसी पूर्वाग्रह के अपनी वास्तविकता प्रस्तुत करता है।
2: वित्तीय प्रवाह में बाधा उत्पन्न करने वाले बिंदुओं की पहचान करना
3: भुगतान और गारंटी प्रोटोकॉल का विकास
4: सभी पक्षों की सुरक्षा के लिए कानूनी ढांचा
5: प्रायोगिक कार्यान्वयन और निगरानी
अपेक्षित परिणाम: एक क्षेत्रीय समझौता जो संपूर्ण रियल एस्टेट श्रृंखला की स्थिरता की रक्षा करता है।
सच्चाई का क्षण
ACOPROVI की अध्यक्ष ने अपने संकट को स्वीकार करने का साहस दिखाया। मुझमें भी अपने संकट को स्वीकार करने का साहस है। क्या हम सब मिलकर इसे हल करने का साहस दिखा पाएंगे?
यह सामूहिक अहंकार या व्यक्तिगत दिखावे का समय नहीं है। यह समझने का समय है कि जब पारिस्थितिकी तंत्र का एक हिस्सा ध्वस्त हो जाता है, तो बाकी सभी हिस्से कमजोर हो जाते हैं।
वाली भरोसेमंद कंपनियां व्यापारिक संबंधों को नष्ट कर रही हैं।
जो बिल्डर भुगतान को अनिश्चित काल के लिए टालते रहते हैं, वे अपने बिक्री भागीदारों को दिवालिया कर रहे हैं।
जो रियल एस्टेट कंपनियां अस्थिर स्थितियों को , वे एक हानिकारक प्रणाली को वैधता प्रदान कर रही हैं।
और हम सभी इस क्षेत्र में सबसे समृद्ध रियल एस्टेट सेक्टर बनाने के अवसर से चूक रहे हैं।.
अंतिम निर्णय
एक क्षेत्रीय नेता, व्यवसायी महिला और विशेषज्ञ वकील के रूप में, मेरी प्रतिबद्धता डोमिनिकन रियल एस्टेट पारिस्थितिकी तंत्र में सभी हितधारकों की समृद्धि के लिए है।.
ACOPROVI को: आपका संकट वास्तविक है, लेकिन हमारा गठबंधन आपकी बिक्री को कई गुना बढ़ा सकता है।
ACOSDE को: आपके व्यवसाय मालिकों को अपने निवेश के लिए एक समृद्ध रियल एस्टेट क्षेत्र की आवश्यकता है।
ASOFIDOM को: आपके निर्णय भुगतान और वाणिज्यिक संबंधों की पूरी श्रृंखला को प्रभावित करते हैं।
एईआई: अब प्रस्तावों के साथ नेतृत्व करने का समय आ गया है।
बहुक्षेत्रीय गोलमेज सम्मेलन सहयोग के एक नए युग, या हम एक-दूसरे को गलत साबित करने का प्रयास जारी रख सकते हैं जबकि यह क्षेत्र ध्वस्त हो रहा है।
डोमिनो प्रभाव विनाशकारी भी हो सकता है और निर्माणकारी भी। चुनाव हमारा है।.
इस ऐतिहासिक आह्वान में कौन-कौन शामिल हो रहा है?
क्या आप समाधान का हिस्सा बनना चाहते हैं? इस लेख को साझा करें और उल्लिखित संगठनों को टैग करें। अब समय आ गया है कि पूरा उद्योग यह समझे कि हम सब मिलकर ही आगे बढ़ेंगे, या फिर साथ मिलकर ही हमारा पतन होगा।.
