मुझे अक्सर एक बात सुनने को मिलती है: "मैं सेल्स में जाने की सोच रहा हूँ क्योंकि इसमें ज्यादा पैसे मिलते हैं।".
वाणिज्यिक निवेश असाधारण हो सकता है। यह आवासीय निवेश की तुलना में लंबी अवधि के अनुबंध, बेहतर नकदी प्रवाह और अधिक अनुमानित संरचना प्रदान कर सकता है। लेकिन यह अंतर्ज्ञान का खेल नहीं है। यह विश्लेषण का खेल है। और यहीं पर कई डोमिनिकन निवेशक—जो अन्य क्षेत्रों में बेहद सफल रहे हैं—अपनी पहली गलती करते हैं।.
हर व्यावसायिक चीज़ अच्छी बात नहीं होती।
किसी लोकप्रिय सड़क पर दुकान खोलना अपने आप में अच्छा निवेश नहीं होता।
किसी नई औद्योगिक इमारत का होना मुनाफे की गारंटी नहीं देता।
किसी शानदार, उच्च श्रेणी की इमारत में कार्यालय खोलना सफलता की गारंटी नहीं है।
वाणिज्यिक निवेश में, असली संपत्ति संपत्ति नहीं होती, बल्कि किरायेदार होता है।.
मैंने निवेशकों को उत्तम दर्जे की संपत्तियां खरीदते हुए देखा है, लेकिन उन्हें ऐसी कमजोर कंपनियों को पट्टे पर दे दिया जाता है जिनके पास कोई वित्तीय सहायता या ढांचा नहीं होता। नतीजा: खालीपन, पुनर्निर्णय या समय से पहले बाहर निकलना।.
और जब कोई व्यावसायिक किरायेदार चला जाता है, तो अपार्टमेंट की तरह 30 दिनों के भीतर उसकी जगह कोई दूसरा किरायेदार नहीं मिल जाता।.
आवासीय की तरह सोचने की गलती
आवासीय क्षेत्र में मांग स्थिर रहती है: लोगों को हमेशा आवास की आवश्यकता होती है।
वाणिज्यिक क्षेत्र में, आप कंपनी के प्रदर्शन पर निर्भर करते हैं।
यदि खुदरा, कार्यालय, लॉजिस्टिक्स जैसे क्षेत्र समायोजन की प्रक्रिया से गुजरते हैं, तो इसका प्रभाव तत्काल दिखाई देता है।.
इसीलिए, जब मैं उन निजी निवेशकों के साथ काम करता हूँ जो व्यावसायिक क्षेत्र में निवेश करना चाहते हैं, तो बातचीत का तरीका बदल जाता है। हम अब केवल क्षेत्रफल की बात नहीं करते। हम इन विषयों पर चर्चा करते हैं:
• आर्थिक क्षेत्र,
• किरायेदारों की स्थिरता,
• अनुबंध की वास्तविक अवधि,
• अनुबंध समाप्ति संबंधी शर्तें,
• अनुमानित रखरखाव लागत।
मुनाफा शुरुआती आंकड़ों में नहीं दिखता। यह तो आने वाले वर्षों में दिखता है।.
भले ही आप खुद बैकग्राउंड न हों, फिर भी बैकग्राउंड की तरह सोचें।
रियल एस्टेट निवेश फंड और संरचित पारिवारिक कार्यालय भावनाओं के आधार पर खरीदारी नहीं करते। वे निवेश मूल्य, क्षेत्र के जोखिम, पुनर्व्यवस्थापन क्षमता और संपत्ति के लिए भविष्य की निकास रणनीति का मूल्यांकन करके खरीदारी करते हैं।.
किसी भी डोमिनिकन उद्यमी को जो वाणिज्यिक निवेश में प्रवेश करना चाहता है, उसे भी यही मानदंड लागू करना चाहिए।.
बात लाखों रुपये होने की नहीं है। बात एक तरीका अपनाने की है।.
एक व्यावहारिक उदाहरण
कुछ समय पहले, एक स्थानीय निवेशक एक छोटे, पूरी तरह से किराए पर दिए गए प्लाजा को खरीदने पर विचार कर रहा था। लाभ आकर्षक लग रहा था। अनुबंध पर हस्ताक्षर हो चुके थे। किरायेदार सक्रिय रूप से मौजूद थे।.
गहन जांच करने पर हमने पाया कि पांच किरायेदारों में से तीन एक ही व्यावसायिक समूह से संबंधित थे। यदि एक का कारोबार ठप हो जाता, तो संभवतः बाकी भी ठप हो जाते।.
खतरा इमारत में नहीं था।
खतरा उसकी सांद्रता में था।
उस विश्लेषण ने निर्णय बदल दिया।.
और यही अंतर है उत्साह के साथ निवेश करने और विवेकपूर्ण निर्णय के साथ निवेश करने में।.
वह बातचीत जो लगभग कोई नहीं करना चाहता
वाणिज्यिक निवेश कोई ऐसी चीज़ नहीं है जिसे बिना सोचे-समझे किया जा सके। इसके लिए कानूनी, तकनीकी, वित्तीय और रणनीतिक सलाह की आवश्यकता होती है।.
कई कारोबारी कहते हैं, "हम इसे आंतरिक रूप से संभाल लेंगे।"
कभी-कभी यह सच होता है।
लेकिन अक्सर गलती की कीमत शुरुआती बचत से कहीं अधिक होती है।
व्यावसायिक कार्यों में, त्रुटि की गुंजाइश अधिक महंगी साबित होती है।.
जैसा कि वॉरेन बफेट ने कहा था,
"
जो आप कर रहे हैं उसके बारे में जानकारी न होने से ही जोखिम उत्पन्न होता है।
व्यवसाय में निवेश करते समय, वास्तविक लाभ उस दर में नहीं होता जो वे आपको देने का वादा करते हैं। वास्तविक लाभ
उस विश्लेषण की गुणवत्ता में होता है जिसका उपयोग आपने निवेश करने का निर्णय लेने के लिए किया था।
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