फिच रेटिंग एजेंसी ने अमेरिकी आवास की कीमतों में नाममात्र 5% की गिरावट का अनुमान लगाया है। इसका मतलब है कि मुद्रास्फीति की परवाह किए बिना कीमतें 5% गिरेंगी, जिससे वास्तविक रूप में संपत्ति की कीमतों में और भी अधिक गिरावट आएगी।.
विश्लेषकों और अधिकृत फर्मों का कहना है कि अमेरिकी रियल एस्टेट बाजार में भारी गिरावट आने की आशंका बढ़ती जा रही है, और हालांकि विशेषज्ञ मंदी की करते हैं, लेकिन कुछ प्रमुख बाजार संकेतक आवास की कीमतों और रियल एस्टेट गतिविधि में एक महत्वपूर्ण 'चरम सीमा' की भविष्यवाणी करते हैं, जो बदले में आने वाली तिमाहियों में अमेरिका को जिस संभावित मंदी का सामना करना पड़ेगा, उसे और बढ़ा सकता है।
स्पेन के वित्तीय समाचार पत्र El Economista.es के अनुसार, अक्टूबर में लंबित गृह बिक्री सूचकांक (PHSI) में 4.6% की भारी गिरावट आई, और लंबित लेनदेन में साल-दर-साल लगभग 37% की गिरावट दर्ज की गई, जो इस आंकड़े के इतिहास में सबसे बड़ी गिरावट है।.
निवेशक और अर्थशास्त्री इस सूचक पर बारीकी से नज़र रखते हैं क्योंकि यह अक्सर रियल एस्टेट बाजार में कीमतों और इस क्षेत्र की समग्र गतिविधि दोनों के संदर्भ में होने वाले बदलावों का पूर्वानुमान लगाता है। नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियल्टर्स (एनएआर), जो इस सूचक को प्रकाशित करने वाली संस्था है, बताती है कि लंबित घरों की बिक्री का सूचकांक मौजूदा संपत्तियों की लंबित बिक्री पर आधारित आवास क्षेत्र के लिए एक अग्रणी सूचक है।.
जब अनुबंध पर हस्ताक्षर हो जाते हैं, लेकिन लेन-देन अंतिम रूप से संपन्न नहीं होता, तो बिक्री लंबित दिखाई देती है। आमतौर पर, बिक्री हस्ताक्षर के एक या दो महीने के भीतर पूरी हो जाती है। जब यह संकेतक अचानक नीचे गिरता है, तो इसका मतलब है कि किसी कारणवश खरीद-बिक्री की गतिविधि धीमी होने लगी है।.
फिच रेटिंग्स ने इस सप्ताह प्रकाशित एक el inmobiliario रिपोर्ट में कहा है कि "अमेरिका में 2023 तक मांग में गिरावट जारी रहेगी, जिससे घरों की कीमतें और गिरेंगी। मॉर्गेज की लागत में काफी वृद्धि (औसत भुगतान 2021 से 50% से अधिक बढ़ गया है) पहली बार घर खरीदने वालों और अपनी संपत्ति को अपग्रेड करने की चाह रखने वालों को प्रभावित करेगी।" रिपोर्ट में आगे कहा गया है, "रियल एस्टेट निवेशकों ने पीछे हटना शुरू कर दिया है और वे 2023 तक निष्क्रिय रहेंगे।".
नकारात्मक आंकड़ों की बाढ़
el inmobiliario पर हर महीने प्रकाशित होने वाले आंकड़ों की भरमार भी इसी प्रवृत्ति को दर्शाती है, हालांकि नकारात्मक संकेतकों की व्यापक श्रृंखला के बीच, मध्य नवंबर में जारी किए गए अक्टूबर के मौजूदा घरों की बिक्री के आंकड़े विशेष रूप से उल्लेखनीय हैं। बाजार का अध्ययन करने के लिए यह एक और महत्वपूर्ण एनएआर आंकड़ा है, क्योंकि मौजूदा घरों की बिक्री—जो अनुबंध पर हस्ताक्षर होने पर दर्ज की जाती है—अमेरिका में आवास का लगभग 90% हिस्सा दर्शाती है।.
अक्टूबर में, मौजूदा घरों की बिक्री लगातार नौवें महीने गिरी। अनुबंधों के समापन में 5.9% की गिरावट आई और यह वार्षिक दर 4.43 मिलियन पर पहुंच गई, जो मई 2020 के बाद से सबसे धीमी गति है। एकल-परिवार घरों की बिक्री में महीने-दर-महीने 6.4% की गिरावट आई, जो मई 2020 के बाद से सबसे निचले स्तर पर है। साल-दर-साल के आंकड़े चिंताजनक हैं: सभी मौजूदा घरों की बिक्री में 28.4% की गिरावट देखी गई, जबकि एकल-परिवार घरों की बिक्री में 28.2% की गिरावट आई।.
यह अपोलो आईएम के विश्लेषकों द्वारा विकसित मॉडल के अनुरूप है, जिन्होंने अनुमान लगाया है कि फेडरल रिजर्व द्वारा इस वसंत में ब्याज दरों में फिर से वृद्धि शुरू करनेहै। परिसंपत्ति प्रबंधक के शोधकर्ताओं द्वारा संकलित ऐतिहासिक रिकॉर्ड के अनुसार, जो इस मामले में 1970 के दशक तक जाते हैं, फेड के ब्याज दर में कमी के चक्र में पहली दर वृद्धि के बाद से यह बिक्री में सबसे आक्रामक और सबसे कम समय तक चलने वाली गिरावट है।
साल-दर-साल गिरावट अमेरिकी इतिहास में सबसे बड़ी है।
फरवरी से हर महीने घरों की बिक्री में गिरावट आई है, जो राष्ट्रीय आवास मात्रा रिपोर्ट (एनएआर) के आंकड़ों के अनुसार 1999 से अब तक की सबसे लंबी गिरावट है। ब्याज दरों के माध्यम से मुद्रास्फीति से निपटने के लिए फेडरल रिजर्व के प्रयासों ने उधार लेने की लागत में तेजी से वृद्धि की है, जिससे मांग में भारी गिरावट आई है और कई परिवारों के लिए घर का मालिक बनना असंभव हो गया है।.
“अक्टूबर में मॉर्गेज दरों में बढ़ोतरी के कारण संभावित घर खरीदारों की संख्या में काफी वृद्धि हुई,” एनएआर के मुख्य अर्थशास्त्री लॉरेंस युन ने आंकड़ों के जारी होने के बाद एक बयान में कहा। “नवंबर के मध्य में चरम पर पहुंचने के बाद से मॉर्गेज दरें गिर गई हैं, इसलिए मौजूदा आवास चक्र में घरों की बिक्री अपने निचले स्तर के करीब पहुंच रही है।” मॉर्गेज दरें हाल ही में 7% से नीचे आ गई हैं, लेकिन वे अभी भी बहुत अधिक हैं, और विश्लेषक आशावादी नहीं हैं। यह ध्यान देने योग्य है कि 2022 की शुरुआत में, ये दरें (आमतौर पर 30-वर्षीय निश्चित दर) लगभग 3% थीं।.
"मौजूदा घरों की बिक्री अक्टूबर में महीने-दर-महीने 5.9% गिरकर 4.43 मिलियन पर आ गई, जो इस साल की शुरुआत में पहुंचे उच्चतम स्तर से 32% की गिरावट है। बिक्री में यह गिरावट खरीदारी की स्थितियों में और गिरावट को दर्शाती है, क्योंकि बढ़ती बंधक दरों ने सामर्थ्य को 1985 के बाद से सबसे निचले स्तर पर पहुंचा दिया है," अक्टूबर के आंकड़े जारी होने के बाद कैपिटल इकोनॉमिक्स के सैम हॉल ने संक्षेप में कहा।.
2023 में दबाव में
मौजूदा गृह बिक्री के आंकड़ों के जारी होने के बाद, ऑक्सफोर्ड इकोनॉमिक्स की मुख्य अमेरिकी रणनीतिकार नैन्सी वैंडेन हाउटेन ने भविष्यवाणी की, “हम उम्मीद करते हैं कि 2023 के अधिकांश समय में गृह बिक्री पर दबाव बना रहेगा, जिसका मुख्य कारण घटती सामर्थ्य, मंदी और अभी भी सीमित आपूर्ति है।” उन्होंने आगे कहा, “हम उम्मीद करते हैं कि 2023 में वार्षिक गृह मूल्य वृद्धि नकारात्मक हो जाएगी, जो दूसरी तिमाही में साल-दर-साल -5% के निचले स्तर पर पहुंच जाएगी।”.
फिच रेटिंग एजेंसी ने अमेरिका में घरों की कीमतों में नाममात्र 5% की गिरावट का अनुमान लगाया है। इसका मतलब है कि मुद्रास्फीति की परवाह किए बिना कीमतें 5% गिरेंगी, जो वास्तविक रूप में संपत्ति की कीमतों में और भी अधिक गिरावट को दर्शाएगी। विशेषज्ञों का कहना है, "अमेरिकी कांग्रेस के विभाजित होने के कारण, आवास की सामर्थ्य में सुधार के लिए कोई भी हस्तक्षेप बैंकों द्वारा ही किया जाना होगा, क्योंकि महत्वपूर्ण सरकारी सहायता की संभावना नहीं है। महामारी के बाद से जिन क्षेत्रों में घरों की कीमतों में सबसे अधिक वृद्धि हुई है, उनमें राष्ट्रीय औसत की तुलना में अधिक गंभीर गिरावट आने की आशंका है।".
नोर्डिया के पूर्व मुख्य रणनीतिकार एंड्रियास स्टेनो लार्सन का मानना है कि "उनके मॉडलों के आधार पर, बैंक फॉर इंटरनेशनल सेटलमेंट्स (बीआईएस) द्वारा बनाए गए आवासीय मूल्य सूचकांक में 15-20% की गिरावट की संभावना है।" बीआईएस के पास केंद्रीय बैंकों, निजी संस्थानों और राष्ट्रीय सांख्यिकी संस्थानों के आंकड़ों पर आधारित, घरों की कीमतों का सबसे लंबा और सबसे व्यापक ऐतिहासिक डेटाबेस उपलब्ध है। इस डेटाबेस के अनुसार, स्वीडन, फिनलैंड, डेनमार्क और स्पेन जैसे देशों में 2022 की दूसरी तिमाही में वास्तविक रूप से (मुद्रास्फीति के अनुसार समायोजित) घरों की कीमतों में साल-दर-साल गिरावट आई, लेकिन अमेरिका में यह वृद्धि जारी रही।.
हॉल ऑफ कैपिटल इकोनॉमिक्स के अनुसार, अक्टूबर में बंधक ब्याज दरों में 7% की वृद्धि का मतलब है कि बिक्री में और भी गिरावट आ सकती है: “ब्याज दरों में वृद्धि के कारण अक्टूबर में गृह खरीद के लिए बंधक आवेदनों में एक और गिरावट आई, जो आमतौर पर मौजूदा घरों की बिक्री से एक महीने पहले होती है। इसके आधार पर, हम उम्मीद करते हैं कि 2022 के अंत तक मौजूदा घरों की बिक्री घटकर लगभग 4.2 मिलियन वार्षिक रह जाएगी।”.
सैम हॉल (कैपिटल इकोनॉमिक्स): "अधिकांश परिवारों के लिए घर का मालिक बनना एक व्यावहारिक विकल्प तभी होगा जब अगले वर्ष मकानों की कीमतें गिरती रहेंगी।"
“आगे देखें तो, सामर्थ्य संबंधी बाधाएं अगले साल भी बिक्री पर दबाव डालती रहेंगी और खरीदारों को अन्य सीमाओं का भी सामना करना पड़ेगा। मकानों की कीमतों में लगातार गिरावट के हमारे पूर्वानुमान को देखते हुए, हमें उम्मीद है कि बैंक ऋण देने की सख्त शर्तें बनाए रखेंगे, जिससे कई खरीदार बाजार से बाहर हो जाएंगे। और अर्थव्यवस्था के हल्के मंदी की ओर बढ़ने के साथ, खरीदार घर खरीदने को लेकर सतर्क रहेंगे,” हॉल ने आगे कहा, और इस बात पर जोर दिया कि “2023 मौजूदा मकानों की बिक्री के लिए 2011 के बाद से सबसे कमजोर वर्ष होगा।”.
कुछ दिनों बाद, बहुचर्चित केस-शिलर हाउस प्राइस इंडेक्स । हालांकि इसमें स्पष्ट देरी हुई, लेकिन आंकड़ों ने मौजूदा स्थिति की पुष्टि की। मौसमी समायोजन के बाद, सामान्य केस-शिलर इंडेक्स में सितंबर में कीमतों में महीने-दर-महीने 0.8% की गिरावट दर्ज की गई। वार्षिक आधार पर, इसका मतलब है कि वृद्धि अगस्त के 13.0% से घटकर 10.6% हो गई। और यह ध्यान में रखते हुए कि केस-शिलर पिछले तीन महीनों के आंकड़ों का औसत है, इसलिए यह प्रकाशन 7% से अधिक बंधक दरों के पूर्ण प्रभाव को प्रतिबिंबित नहीं करता है।
“अधिकांश परिवारों के लिए घर का मालिक बनना तभी संभव होगा जब अगले वर्ष मकानों की कीमतें लगातार गिरती रहें। इसे ध्यान में रखते हुए, बैंक नकारात्मक इक्विटी के जोखिम को कम करने के लिए उच्च ऋण-से-मूल्य अनुपात वाले ऋणों की उपलब्धता को सीमित कर सकते हैं। इससे क्रय शक्ति और कीमतों पर और अधिक दबाव पड़ेगा,” हॉल ने अपने एक हालिया विश्लेषण में यह बात कही है। विशेषज्ञ का अनुमान है कि 2023 की शुरुआत में मकानों की कीमतों में वार्षिक वृद्धि दर नकारात्मक हो जाएगी और उच्चतम स्तर से न्यूनतम स्तर तक कीमतों में 8% की गिरावट आएगी।.
अर्थव्यवस्था पर प्रभाव
el inmobiliario आई मंदी का असर अमेरिकी अर्थव्यवस्था पर पड़ सकता है। आवासीय निवेश से अमेरिकी जीडीपी में गिरावट आएगी, वहीं घरों की कीमतों में कमी से परिवारों के खर्च करने के फैसलों पर धन प्रभाव के रूप में असर पड़ेगा। घरों की कीमत में गिरावट, जो परिवारों की प्राथमिक संपत्ति है, आमतौर पर उपभोग में कमी लाती है, क्योंकि परिवार अपनी संपत्ति के मूल्य में आई कमी की भरपाई के लिए बचत करने लगते हैं। जैसा कि स्टेनो लार्सन ने नेशनल एसोसिएशन ऑफ होम बिल्डर्स (एनएएचबी) के आंकड़ों का हवाला देते हुए बताया है, आवास देश की जीडीपी का 15 से 18% हिस्सा है, इस प्रकार यह "अमेरिकी अर्थव्यवस्था का मुख्य आधार" बना हुआ है।.
एलियांज का अनुमान है कि इस साल आवास बाजार में 6.3% और अगले साल 6.4% की गिरावट आएगी, लेकिन इससे वार्षिक जीडीपी वृद्धि में केवल 0.2 प्रतिशत अंकों की कमी आएगी। हालांकि, रियल एस्टेट सेवाओं का प्रभाव कहीं अधिक शक्तिशाली है। इस गतिविधि में कमी और कीमतों में गिरावट से अर्थव्यवस्था के लिए इस क्षेत्र द्वारा उत्पन्न अतिरिक्त मूल्य में काफी कमी आ सकती है। एलियांज की गणना के अनुसार, आवास बाजार में सुधार से 2024 की शुरुआत तक जीडीपी में 1.7 प्रतिशत अंकों तक की कमी आ सकती है, जिससे लंबे समय तक मंदी का खतरा बढ़ जाएगा।
“कमजोर आर्थिक परिदृश्य से मकानों की कीमतों में और गिरावट आने की आशंका है। ब्याज दरों में वृद्धि से आर्थिक गतिविधियां धीमी हो रही हैं और रोजगार घट रहा है, ऐसे में परिवार अपनी बचत से घर जैसी बड़ी खरीदारी करने से हिचकिचाएंगे। मकानों की कीमतों को लेकर नकारात्मक उम्मीदें भी कई लोगों को खरीदारी टालने के लिए प्रेरित करेंगी,” कैपिटल इकोनॉमिक्स के हॉल कहते हैं।.
उपर्युक्त एनएएचबी के एक संकेतक ने हाल ही में अमेरिकी अर्थव्यवस्था के अनिश्चित मध्यम अवधि के भविष्य की पुष्टि की है। इसके आवास बाजार सूचकांक (एचएमआई) की नवीनतम रिपोर्ट, जो नवंबर के मध्य में प्रकाशित हुई थी, 33 अंक पर थी (50 से नीचे का स्तर संकुचनकारी माना जाता है)। बिल्डरों के बीच इस आत्मविश्वास की कमी को लेकर विशेषज्ञों की चिंता इस सिद्ध संबंध से उपजी है कि सूचकांक में तीव्र गिरावट और बेरोजगारी में वृद्धि के बीच संबंध है, जो आमतौर पर 9-12 महीने बाद होता है।.
विश्लेषकों के अनुमानों के अनुसार, बेरोजगारी दर मौजूदा 3.7% से बढ़कर 6-8% तक पहुंच सकती है, जिससे 2023 के वसंत में मंदी की आशंकाएं बढ़ गई हैं। तथाकथित साह्म नियम को लागू करते हुए, इन रणनीतिकारों में से एक, अल्फोंसो पेकाटिएलो, जो द मैक्रो कंपास में रणनीतिकार हैं और पहले आईएनजी के साथ काम कर चुके हैं, ने मंदी की शुरुआत अगले साल की दूसरी तिमाही में बताई है, विशेष रूप से मई में।.
स्रोत: El Economista.es
