वाणिज्यिक रियल एस्टेट में स्थिरता: एक फैशन या एक लाभदायक रणनीति?

इंदिरा देसांगले द्वारा

El Inmobiliario के लिए विशेष

जब भी मैं किसी नए निर्माण स्थल का दौरा करता हूँ—चाहे वह औद्योगिक गोदाम हो, कार्यालय भवन हो या शॉपिंग सेंटर—प्रस्तुति में हमेशा एक शब्द मौजूद होता है: "टिकाऊ"। हम इसे हर जगह सुनते हैं: इमारत को LEED प्रमाणन प्राप्त है, इसमें पुनर्चक्रित सामग्री का उपयोग किया गया है, इसमें सौर पैनल लगे हैं। लेकिन वाणिज्यिक रियल एस्टेट की दुनिया में हर दिन काम करने वाले व्यक्ति के रूप में, मुझे स्पष्ट कहना होगा: हर वो चीज़ जो हरे रंग से रंगी होती है, वास्तव में हरी नहीं होती, और उनमें से भी बहुत कम निवेश पर लाभ देती हैं।.

लैटिन अमेरिका में—और डोमिनिकन गणराज्य में भी—टिकाऊ निर्माण का चलन ज़ोर-शोर से, लेकिन कुछ बारीकियों के साथ, सामने आया है। कुछ मामलों में, यह एक मार्केटिंग टैग बन गया है। वहीं, अन्य मामलों में, यह विशिष्टता और दक्षता के लिए एक स्पष्ट रणनीति है जो परियोजना की लाभप्रदता को सीधे प्रभावित करती है। महत्वपूर्ण बात यह है कि इन दोनों में अंतर स्पष्ट रूप से समझा जाए।.

क्या यह काम कर रहा है?

मुझे ऐसे प्रोजेक्ट्स का प्रतिनिधित्व करने का अवसर मिला है जिनमें सोलर पैनल, वर्षा जल संचयन प्रणाली और ऊर्जा खपत को अनुकूलित करने के लिए डिज़ाइन की गई संरचनाएं सुव्यवस्थित रूप से स्थापित हैं। ये प्रोजेक्ट्स, अपने पर्यावरणीय प्रभाव के अलावा, अधिक समझदार किरायेदारों को आकर्षित करते हैं: ESG प्रतिबद्धताओं वाली बहुराष्ट्रीय कंपनियां, परिचालन लागत कम करने की चाह रखने वाली लॉजिस्टिक्स कंपनियां, या अपने वैश्विक मूल ब्रांडों के अनुरूप होने की आवश्यकता वाले खुदरा विक्रेता।.

डोमिनिकन गणराज्य में, हमें पहले से ही ठोस उदाहरण देखने को मिल रहे हैं। लास अमेरिकास मुक्त व्यापार क्षेत्र जैसी परियोजनाएं, जहां हायको के संयंत्र को LEED प्लैटिनम प्रमाणन प्राप्त हुआ है, और डीपी वर्ल्ड लॉजिस्टिक्स सेंटर, दक्षता और स्थिरता मॉडल के प्रति प्रतिबद्ध हैं। यहां तक ​​कि सैंटो डोमिंगो में कुछ कॉर्पोरेट भवन भी LEED पद्धतियों और ऊर्जा खपत कम करने वाली तकनीकों को अपना रहे हैं।.

सबसे प्रतिनिधि मामलों में से एक:

• एगोरा मॉल, मध्य अमेरिका और कैरिबियाई क्षेत्र का पहला शॉपिंग सेंटर है जिसे LEED सिल्वर प्रमाणन प्राप्त हुआ है, यह इसके गुंबद के कारण संभव हुआ है जो प्राकृतिक प्रकाश को अधिकतम करता है और इसके जल और ऊर्जा दक्षता प्रणालियों के कारण संभव हुआ है।.
• सैंटो डोमिंगो में स्थित इंटर-अमेरिकन डेवलपमेंट बैंक (आईडीबी) के मुख्यालय को LEED प्लैटिनम प्रमाणन प्राप्त है और इसमें पर्यावरणीय दक्षता के क्षेत्र में अत्याधुनिक समाधान शामिल हैं।.
• लास अमेरिकास में स्थित हायको का संयंत्र औद्योगिक स्थिरता का एक आदर्श उदाहरण है, जिसमें सौर पैनल, एलईडी प्रकाश व्यवस्था, स्थानीय सामग्री और जल संग्रहण प्रणाली का उपयोग किया गया है।.
• बेला विस्टा जिले में स्थित कॉर्पोरेट भवन, विस्टा 3.11, को स्थिरता को ध्यान में रखते हुए डिज़ाइन किया गया है। इसमें हवादार मुखौटा, सौर पैनल, अपशिष्ट जल का पुन: उपयोग जैसी सुविधाएं हैं और वर्तमान में यह LEED प्रमाणन प्रक्रिया से गुजर रहा है। यह भवन प्रीमियम कार्यालय स्थानों के लिए एक नया मानक स्थापित करता है, जो उन कंपनियों को आकर्षित करना चाहता है जो अपने तीनहरे लाभ (आर्थिक, सामाजिक और पर्यावरणीय प्रभाव) के प्रति सजग हैं।.

औद्योगिक भवनों के मामले में, एक ऐसा स्मार्ट डिज़ाइन जो प्राकृतिक वेंटिलेशन को अधिकतम करता है और कृत्रिम प्रकाश के उपयोग को कम करता है, परिचालन लागत में 30% तक की बचत कर सकता है। और जब किरायेदार बचत करते हैं, तो मालिक को वफादारी मिलती है और किरायेदारों का आना-जाना कम होता है।.

और सजावटी वस्तुओं के बारे में क्या?

मैंने इसका विपरीत भी देखा है: ऐसी परियोजनाएँ जिनके नाम में "पर्यावरण-अनुकूल" या "हरित" जैसे शब्द होते हैं, लेकिन उनमें कुछ सजावटी पौधों और "पर्यावरण के प्रति प्रतिबद्धता" के अस्पष्ट वादे के अलावा कुछ खास नहीं होता। यहाँ खतरा केवल दिखावटी पर्यावरण संरक्षण का नहीं है, बल्कि रणनीतिक दूरदर्शिता की कमी का भी है। ऐसे मामलों में, "स्थिरता" संपत्ति का मूल्य नहीं बढ़ाती या अलग तरह के किरायेदारों को आकर्षित नहीं करती।.

क्या स्थिरता में निवेश करना लाभदायक है?

इस क्षेत्र में मेरे अनुभव के आधार पर, जी हाँ, यह संभव है… लेकिन तभी जब इसे सोच-समझकर, योजनाबद्ध तरीके से और वित्तीय दृष्टि से किया जाए। एक सही मायने में टिकाऊ इमारत में स्थिर मूल्य वृद्धि, कम रिक्ति दर और कम परिचालन लागत हो सकती है, जिससे यह किरायेदारों और संस्थागत खरीदारों दोनों के लिए अधिक आकर्षक बन जाती है।.

डोमिनिकन गणराज्य में, ऊर्जा दक्षता को बढ़ावा देने के लिए कुछ प्रोत्साहन दिखने लगे हैं, खासकर सार्वजनिक-निजी भागीदारी में। हालांकि हरित भवन निर्माण नीतियों में अभी काफी प्रगति होनी बाकी है, लेकिन टिकाऊ परियोजनाओं में विदेशी विकासकर्ताओं और निवेश निधियों की रुचि बढ़ रही है, विशेष रूप से पुंटा काना, सैंटो डोमिंगो पश्चिम और पूर्व जैसे रणनीतिक क्षेत्रों में, जहां दीर्घकालिक दृष्टिकोण के साथ औद्योगिक पार्क विकसित किए जा रहे हैं।.

यदि आप कोई परियोजना विकसित कर रहे हैं तो आपको LEED प्रमाणन पर कब विचार करना चाहिए?

इसका उत्तर है: पहले दिन से ही। यदि आप अवधारणात्मक डिज़ाइन या प्रारंभिक डिज़ाइन चरण में हैं, तो आप अपनी इमारत के लिए LEED प्रमाणन पर विचार कर सकते हैं (और करना भी चाहिए)। क्यों? क्योंकि LEED के कई मानदंड—सौर अभिविन्यास, सामग्री के प्रकार, क्रॉस वेंटिलेशन, ऊर्जा खपत और जल दक्षता—वास्तुकला डिज़ाइन चरण से ही एकीकृत होते हैं, न कि अंत में तात्कालिक रूप से जोड़े जाते हैं।.

आवेदन करने के लिए आपको क्या चाहिए?

• एक ऐसी डिजाइन और निर्माण टीम जो LEED की आवश्यकताओं से परिचित हो।.
• प्रक्रिया को शुरू से ही मार्गदर्शन देने के लिए एक सस्टेनेबिलिटी कंसल्टेंट या विशेषज्ञ की आवश्यकता है।.
• योजना और क्रियान्वयन दोनों में दक्षता और गुणवत्ता के प्रति प्रतिबद्धता।.
• स्पष्ट दस्तावेज़ीकरण, माप और परियोजना के प्रकार और संस्करण (नया निर्माण, कोर और शेल, इंटीरियर आदि) के अनुसार स्थापित LEED क्रेडिट का अनुपालन।.

पर्यावरण पर पड़ने वाले प्रभाव के अलावा, LEED प्रमाणन आपके प्रोजेक्ट की स्थिति को बेहतर बनाता है, इसके कथित मूल्य को बढ़ाता है और तेजी से प्रतिस्पर्धी होते बाजार में आपको दूसरों से अलग पहचान दिलाता है।.

संक्षेप में कहें तो, स्थिरता कोई फैशन नहीं है। यह एक नया मानक है। लेकिन हमें यह समझना होगा कि सोशल मीडिया पर दिखावटी परियोजनाओं और वास्तव में कुशल, बचत करने वाली और पर्यावरण की रक्षा करने वाली परियोजनाओं के बीच कैसे अंतर किया जाए। निवेशक, ब्रोकर या डेवलपर के रूप में, यह हमारी ज़िम्मेदारी है कि हम सही सवाल पूछें और इस क्षेत्र को अधिक लाभदायक और पर्यावरण के अनुकूल भविष्य की ओर ले जाएं।.

लेखक डोमिनिकन गणराज्य में वाणिज्यिक और कॉर्पोरेट रियल एस्टेट में 20 से अधिक वर्षों का अनुभव रखने वाले एक वाणिज्यिक रियल एस्टेट एजेंट हैं।.