सैंटो डोमिंगो– कॉन्डोमिनियम संबंधी कानून 5038 । तब से लगभग 67 वर्ष बीत चुके हैं, जिससे यह कानून रियल एस्टेट क्षेत्र की वर्तमान स्थितियों का पूर्वानुमान नहीं लगा पाता है।
यह बात वकील इज़राइल लोपेज़ ने "ला वेंटाना डे El Inmobiliario" कार्यक्रम में एक साक्षात्कार के दौरान बताई , जहां उन्होंने स्वीकार किया कि इस कानूनी ढांचे में तत्काल सुधार की आवश्यकता है।
रियल एस्टेट कानून विशेषज्ञ ने तर्क दिया कि कानून को अद्यतन करने के सबसे महत्वपूर्ण पहलुओं में से एक पड़ोसियों के बीच रोजमर्रा के विवादों के व्यावहारिक और लचीले समाधान खोजना होना चाहिए ।
आधुनिक आंकड़ों को शामिल करने के अलावा, उन्होंने इस बात पर जोर दिया कि परेशान करने वाले शोर को लेकर विवाद के लिए अदालत, वकीलों और सुनवाई की आवश्यकता होना उचित नहीं है, जबकि इसे कॉन्डोमिनियम प्रशासन।
उन्होंने समझाया, “यह अस्वीकार्य है कि इस तरह की स्थिति को सुलझाने के लिए हमें अदालत का सहारा लेना पड़े, वकीलों को नियुक्त करना पड़े, सुनवाई का इंतजार करना पड़े, समयसीमाओं का इंतजार करना पड़े, स्थगन और न्यायिक विलंब का सामना करना पड़े। दूसरे शब्दों में, मेरा मानना है कि यह एक ऐसी प्रक्रिया है जो बहुत लंबी और नौकरशाही से भरी है, जबकि शायद इसे प्रशासन के माध्यम से किसी अन्य, कुछ सरल तरीके से हल किया जा सकता था।”.
लोपेज़ द्वारा की गई एक अन्य टिप्पणी यह थी कि 44 अध्यायों वाले इस कानून में संदर्भ प्रदान करने के लिए एक परिचयात्मक खंड और एक प्रस्तावना का अभाव है। इसके अलावा, उन्होंने यह भी उल्लेख किया कि इसमें विवरण भी शामिल नहीं है।.
किराया न चुकाने वाले मकान मालिकों के खिलाफ कानूनी कार्रवाई
इज़राइल लोपेज़ ने बताया कि कानून में कॉन्डोमिनियम में बकाया रखरखाव शुल्क की वसूली के लिए एक स्पष्ट प्रक्रिया निर्धारित की गई है । उन्होंने विस्तार से बताया कि बैठक के माध्यम से बकाया वाले अपार्टमेंट की पहचान की जा सकती है और मालिक को देरी और बकाया राशि के बारे में सूचित किया जा सकता है।
उन्होंने बताया, "अगर वे इसे नजरअंदाज करते हैं, तो उस संपत्ति पर मालिकों के संघ के पक्ष में अचल संपत्ति क्षेत्राधिकार, यानी टाइटल रजिस्ट्री के साथ एक विशेषाधिकार पंजीकृत किया जाएगा।".
वकील ने आगे कहा कि यदि मालिक को सूचित किए जाने के बावजूद वह ऋण का भुगतान करने में विफल रहता है, तो मकान मालिक संघ को संपत्ति ज़ब्ती की प्रक्रिया शुरू करने। यह प्रक्रिया, जो कॉन्डोमिनियम के नाम पर चलाई जाती है, बकाया राशि की वसूली के लिए संपत्ति की सार्वजनिक नीलामी में परिणत हो सकती है।
सेवा विच्छेदन के बारे में चर्चा करते समय, विशेषज्ञ ने अपनी व्याख्या बहुत स्पष्ट रूप से दी। उन्होंने बताया कि हालांकि ऐसा "किया जा सकता है", लेकिन यह "नहीं किया जाना चाहिए" क्योंकि यह गैरकानूनी है।.
उन्होंने समझाया, “सेवाओं को बंद करने का मुद्दा नहीं होना चाहिए… दरअसल, संवैधानिक न्यायालय का एक फैसला है जिसमें कहा गया है कि सेवाओं को बंद नहीं किया जाना चाहिए क्योंकि वे मौलिक अधिकार हैं: पानी का अधिकार और बिजली का अधिकार। जैसे ही आप सेवाओं को बंद करते हैं, संपत्ति का आनंद, उपयोग और स्वामित्व समाप्त हो जाता है।”.
इस परिदृश्य को देखते हुए, वकील ने टिप्पणी की कि सेवाओं के संबंध में भुगतान न होने से जुड़े विवादों को सुलझाने का कानूनी विकल्प एक "लंबी, जटिल और महंगी" न्यायिक प्रक्रिया शुरू करना है।
“अपनी समस्या का समाधान पाने के लिए आपको एक लंबी कानूनी प्रक्रिया से गुजरना पड़ता है, क्योंकि आपको वकीलों को नियुक्त करना पड़ता है और समय सीमा का इंतजार करना पड़ता है। साथ ही, प्रक्रिया शुरू करने के लिए आपको काफी पैसा खर्च करना पड़ता है, और सुनवाई और स्थगन का भी इंतजार करना पड़ता है। दूसरे शब्दों में, ये लंबी प्रक्रियाएं हैं। डोमिनिकन गणराज्य में कानूनी कार्यवाही बेहद कष्टदायक होती है,” उन्होंने अफसोस जताया।.
कॉन्डोमिनियम में धन की चोरी से कैसे निपटा जाए
की निदेशक एना मारिया रामोस द्वारा आयोजित साक्षात्कार के दौरान चर्चा किया गया एक अन्य विषय El Inmobiliarioथा मीडिया ग्रुप कॉन्डोमिनियम के प्रशासन के भीतर अनियमितता और धन के गबन का ।
चोरी के मामलों में, रियल एस्टेट कानून विशेषज्ञ ने बताया कि पहला कदम मालिकों के संघ द्वारा अनियमितताओं की पहचान करने और उन्हें दस्तावेजीकृत करने के लिए एक बैठक या सभा आयोजित करना है।.
समस्या का पता चलने पर, संसाधनों के प्रबंधन का विस्तृत लेखा-जोखा मांगा जाना चाहिए। यदि निधियों का उपयोग उचित नहीं पाया जाता है, तो अभियोक्ता कार्यालय में जांच और जिम्मेदारी तय करने के लिए शिकायत दर्ज की जा सकती है ।
यदि भरण-पोषण के लिए निर्धारित धन के दुरुपयोग का प्रमाण सिद्ध हो जाता है, तो वकील ने तर्क दिया कि "विश्वासघात" का अपराध स्थापित हो जाता है, जिससे आपराधिक शिकायत दर्ज करने की अनुमति मिलती है ।
रखरखाव लागत: क्या यह पर्याप्त है?
अंत में, लोपेज़ ने रखरखाव शुल्क । उन्होंने शुरू में कहा कि वर्तमान शुल्क "बहुत कम" हैं। हालांकि, उन्होंने स्वीकार किया कि यह दी जाने वाली सुविधाओं और सेवाओं के आधार पर भिन्न हो सकता है।
इस संबंध में, विशेषज्ञ ने बताया कि प्रत्येक कॉन्डोमिनियम को निश्चित खर्चों के अलावा, मालिकों के संघ की बचत के लिए कम से कम 20% अतिरिक्त राशि आवंटित करने पर।
उन्होंने कहा, "डोमिनिकन गणराज्य में वास्तविकता यह है कि कॉन्डोमिनियम में आर्थिक घाटा है, और यही कारण है कि हम कई ऐसी इमारतें देखते हैं जो बाहर से बहुत उपेक्षित हैं।".
वकील ने सेवाओं की अच्छी स्थिति सुनिश्चित करने और किराये और बिक्री दोनों उद्देश्यों के लिए संपत्तियों के संरक्षण के लिए रखरखाव शुल्क में वृद्धि के माध्यम से समायोजन की आवश्यकता पर जोर दिया।.
डोमिनिकन गणराज्य में अल्पकालिक किराये के आवास
हालांकि इसे लागू हुए कई साल बीत चुके हैं, वकील ने स्वीकार किया कि कॉन्डोमिनियम कानून देश में अल्पकालिक किराये के मुद्दे को नियंत्रित करता है , जैसा कि Airbnb के मामले में है।
उन्होंने बताया कि संघ द्वारा आयोजित सभाओं के माध्यम से, मालिक यह तय करने के लिए नियम स्थापित कर सकते हैं कि क्या वे अपने कॉन्डोमिनियम को इस प्रकार के किराये के साथ संचालित करने की अनुमति देंगे या नहीं।.
इस संबंध में, उन्होंने स्पष्ट किया कि अल्पकालिक किराए के मुद्दे को कानून में स्पष्ट रूप से शामिल करने से नियामक ढांचे में मौजूद अस्पष्टता को दूर करने में मदद मिलेगी ।
विशेषज्ञ के अनुसार, इससे उन्हें उन कठिनाइयों को दूर करने में मदद मिलेगी जिनका सामना कई कॉन्डोमिनियम को सभाएं आयोजित करने और अपने नियमों को अद्यतन करने में करना पड़ता है, जो कि इस वर्तमान में फल-फूल रहे व्यवसाय मॉडल को विनियमित करने के लिए मौलिक है।
उन्होंने कहा, "1958 के कानून 5038 के तहत, कॉन्डोमिनियम में विधानसभा द्वारा बनाए गए नियमों और निर्णयों के माध्यम से, हम यह तय कर सकते हैं कि कॉन्डोमिनियम अल्पकालिक किराये को स्वीकार करता है या नहीं, लेकिन यह सब उस उद्देश्य पर निर्भर करेगा जिसके लिए अचल संपत्ति परियोजना का निर्माण किया गया था।".
इस साक्षात्कार के बारे में अधिक जानने के लिए, हम आपको हमारे YouTube चैनल पर "ला वेंटाना डे El Inmobiliario" का नया एपिसोड देखने के लिए आमंत्रित करते हैं।
