रेयना इचेनिक द्वारा,
के लिए विशेष El Inmobiliario
डोमिनिकन गणराज्य का रियल एस्टेट क्षेत्र एक नाजुक मोड़ पर है, जहां व्यापक विनियमन की आवश्यकता स्पष्ट रूप से दिखाई दे रही है। हालांकि बाजार में उल्लेखनीय वृद्धि हो रही है, विशेष रूप से निर्माणाधीन संपत्तियों की बिक्री और निर्माणाधीन परियोजनाओं में, लेकिन इस प्रकार की संपत्ति बिक्री के लिए पर्याप्त नियामक ढांचे का अभाव ऐसी कमजोरियां पैदा करता है जो इसकी स्थिरता और विश्वसनीयता को खतरे में डाल सकती हैं।.
मौजूदा स्थिति
नियामकीय खामियों को उजागर करती है, जो चिंताजनक हैं। निर्माण कार्य पूरा होने से पहले ही बिक्री अक्सर पर्याप्त गारंटी के बिना की जाती है, जबकि रियल एस्टेट एजेंटों के लिए नियमों की कमी के कारण डेवलपर्स उचित परिचालन संरचना के बिना काम कर पाते हैं। इस स्थिति के परिणामस्वरूप अधूरी परियोजनाएं या ऐसी परियोजनाएं सामने आती हैं जो अपने वादे पूरे करने में विफल रहती हैं, जिससे विदेशों में रहने वाले डोमिनिकन निवेशक विशेष रूप से असुरक्षित हो जाते हैं।
दुबई मॉडल एक आदर्श के रूप में:
अंतर्राष्ट्रीय अनुभव, विशेष रूप से दुबई का मामला, जिसमें 2008 का कानून संख्या 13 लागू है (जो हमारे कानून से नया है), यह दर्शाता है कि एक प्रभावी नियामक प्रणाली लागू करना संभव है जो सभी संबंधित पक्षों की रक्षा करती है। यह मॉडल निर्माणाधीन संपत्तियों के लिए अनिवार्य अस्थायी पंजीकरण, पंजीकरण करों का भुगतान, बिक्री शुरू होने से पहले परमिटों का कठोर सत्यापन और निरंतर निगरानी प्रणाली स्थापित करता है, जिसने दुबई के रियल एस्टेट बाजार को विश्व स्तर पर सबसे विश्वसनीय बाजारों में से एक बना दिया है।
व्यापक व्यवसायीकरण की दिशा में:
इस क्षेत्र के परिवर्तन के लिए एक बहुआयामी दृष्टिकोण की आवश्यकता है, जिसकी शुरुआत इसके सभी हितधारकों के व्यवसायीकरण से होती है। रियल एस्टेट एजेंटों के लिए अनिवार्य लाइसेंसिंग प्रणाली स्थापित करना, प्रमाणन कार्यक्रमों और निरंतर प्रशिक्षण के साथ, अत्यंत आवश्यक है। वर्तमान में, इस दिशा में एक महत्वपूर्ण कदम रियल एस्टेट सेवाओं और ब्रोकरेज अनुबंधों को विनियमित करने के लिए कांग्रेस के समक्ष प्रस्तुत मसौदा विधेयक है, जिसका इस क्षेत्र को बेसब्री से इंतजार है और जिसकी तत्काल स्वीकृति की आवश्यकता है, क्योंकि इससे रियल एस्टेट मध्यस्थता के लिए एक स्पष्ट कानूनी ढांचा स्थापित होगा। एजेंटों और डेवलपर्स का आधिकारिक पंजीकरण उच्च नैतिक और व्यावसायिक मानकों को बनाए रखने में सहायक होगा, जिससे पूरे क्षेत्र में सेवा की गुणवत्ता सुनिश्चित होगी।
वित्तीय गारंटी और पारदर्शिता:
निवेश संरक्षण सुदृढ़ वित्तीय तंत्रों पर आधारित होना चाहिए। अनिवार्य एस्क्रो खातों का कार्यान्वयन और निर्माण चरणों के आधार पर भुगतानों का नियंत्रण मूलभूत उपकरण हैं। दक्षता सुनिश्चित करने के लिए उचित रूप से पर्यवेक्षित रियल एस्टेट ट्रस्ट
सभी हितधारकों के लिए सुरक्षा की एक अतिरिक्त परत प्रदान कर सकते हैं।
अनुबंधों और प्रक्रियाओं का मानकीकरण एक अन्य मूलभूत स्तंभ के रूप में उभरता है।
उपभोक्ता संरक्षण एजेंसी (प्रो कंज्यूमर) द्वारा निगरानी किए जाने वाले ऑफ-प्लान बिक्री के लिए मानकीकृत, एकल अनुबंध बनाने से लेन-देन में पारदर्शिता और निष्पक्षता सुनिश्चित होगी। इन अनुबंधों में परियोजनाओं के बारे में विस्तृत जानकारी शामिल होनी चाहिए और स्पष्ट एवं बाध्यकारी वितरण समयसीमा निर्धारित होनी चाहिए।
प्रमाणन और स्वनियमन: इस क्षेत्र को एक प्रमाणन प्रणाली की आवश्यकता है जो परियोजनाओं के शुभारंभ से पहले उनकी तकनीकी और वित्तीय व्यवहार्यता का सत्यापन करे । इस प्रक्रिया में निर्माण प्रगति की निरंतर निगरानी और कानूनी नियमों का अनुपालन शामिल होना चाहिए। AEI और ACOPROVI जैसे संगठनों की इन प्रक्रियाओं में सक्रिय भागीदारी से क्षेत्र के स्वनियमन को मजबूती मिलेगी।
लाभ और कार्यान्वयन:
एक सुदृढ़ नियामक ढांचे के अनेक लाभ हैं। खरीदारों के लिए, यह उनके निवेश की अधिक सुरक्षा और अनुपालन की गारंटी प्रदान करता है। इस क्षेत्र को मजबूत विश्वास और अधिक पेशेवर सेवाओं से लाभ होगा, जबकि राष्ट्रीय अर्थव्यवस्था में स्थिरता आएगी और यह विदेशी निवेश के लिए अधिक आकर्षक बनेगी। इन उपायों को लागू करने के लिए तीन मुख्य चरणों में चरणबद्ध दृष्टिकोण की आवश्यकता है। पहला, विधि 108-05 सहित कानूनी ढांचे में संशोधन करना, ताकि अस्थायी पंजीकरण स्थापित किया जा सके और स्पष्ट प्रक्रियाएं परिभाषित की जा सकें। दूसरा,
डिजिटल पंजीकरण प्लेटफॉर्म और निगरानी प्रणालियों जैसे आवश्यक बुनियादी ढांचे का विकास करना।
अंत में, क्षेत्र के हितधारकों को नई आवश्यकताओं के अनुरूप ढलने के लिए प्रशिक्षण और अनुकूलन अवधि दी जाएगी।.
एक सुरक्षित भविष्य की ओर:
रियल एस्टेट क्षेत्र को विनियमित करना कोई विकल्प नहीं बल्कि एक अत्यावश्यक आवश्यकता है। दुबई जैसे सफल मॉडलों से प्रेरित प्रस्तावित उपायों का उद्देश्य अधिक पारदर्शी, सुरक्षित और पेशेवर बाजार का निर्माण करना है। वर्तमान जोखिमों के संकट में तब्दील होने और इस क्षेत्र में विश्वास को कमजोर करने से पहले ही कार्रवाई करने का समय आ गया है।
एक मजबूत नियामक ढांचे के साथ, रियल एस्टेट क्षेत्र डोमिनिकन गणराज्य के लिए आर्थिक विकास और सामाजिक विकास का इंजन बना रह सकता है, जिससे स्थानीय और विदेशी दोनों निवेशकों की सुरक्षा सुनिश्चित हो सकेगी।.
यह लेख 'डोमिनिकन गणराज्य में अच्छी रियल एस्टेट प्रथाएं' नामक श्रृंखला का हिस्सा है।.
लेखक एक रियल एस्टेट वकील, रियल एस्टेट उद्यमी, एचेनिक ग्रुप के सीईओ, एईआई के निदेशक मंडल के सचिव (2024-2026) और डोमिनिकन और अंतरराष्ट्रीय रियल एस्टेट क्षेत्र में विशेषज्ञता रखने वाले रियल एस्टेट एजेंट हैं।.
