रियल एस्टेट कानून के विशेषज्ञ हेक्टर एलिस रिवाज़ ने इस प्रकाशन द्वारा परामर्श किए जाने पर कहा कि डोमिनिकन गणराज्य में अनियमित रूप से संचालित हो रही Airbnb की बढ़ती लोकप्रियता, "संपत्ति अधिकारों, किराये और कॉन्डोमिनियम में जीवन के दायरे के बारे में दिलचस्प कानूनी प्रश्न उठाती है। यह मुद्दा सह-अस्तित्व के मामलों से परे है और कॉन्डोमिनियम मालिकों के अधिकारों के भविष्य के विश्लेषण की आवश्यकता है," उन्होंने कहा।.
सैंटो डोमिंगो।- देश के कुछ भवनों में अल्पकालिक किराये के मॉडल के कारण उत्पन्न हो रही समस्याओं के संबंध में, जिन्हें El Inmobiliario इस सप्ताह प्रस्तुत कर रहा है, हम पाठकों के साथ 21 नवंबर, 1958 को अधिनियमित कॉन्डोमिनियम संबंधी कानून 5038 की सामग्री साझा करते हैं।
रियल एस्टेट कानून के विशेषज्ञ हेक्टर एलिस रिवाज़ ने इस प्रकाशन द्वारा परामर्श किए जाने पर कहा कि डोमिनिकन गणराज्य में अनियमित रूप से संचालित हो रही Airbnb की बढ़ती लोकप्रियता, "संपत्ति अधिकारों, किराये और कॉन्डोमिनियम में जीवन के दायरे के बारे में दिलचस्प कानूनी प्रश्न उठाती है। यह मुद्दा सह-अस्तित्व के मामलों से परे है और कॉन्डोमिनियम मालिकों के अधिकारों के भविष्य के विश्लेषण की आवश्यकता है," उन्होंने कहा।.
उन्होंने संकेत दिया कि कॉन्डोमिनियम नियमों में इस प्रकार के किराये पर रोक नहीं है और एक मकान मालिक को अपनी संपत्ति को उस समय और राशि के लिए किराये पर देने का अधिकार है जिसे वे उचित समझते हैं क्योंकि वे अपने संपत्ति अधिकारों का प्रयोग कर रहे हैं।.
हालांकि, उन्होंने इस बात पर जोर दिया कि कॉन्डोमिनियम संबंधी कानून 5038 का अनुच्छेद 4 यह स्थापित करता है कि प्रत्येक मालिक अपनी अनन्य संपत्ति के आनंद के लिए, अन्य मालिकों के अधिकारों पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना, अपने उद्देश्य के अनुसार साझा चीजों का स्वतंत्र रूप से उपयोग कर सकता है।.
"जब तक अन्यथा सहमति न हो, प्रत्येक स्वामी अपनी अनन्य संपत्ति के उपयोग के लिए, अन्य स्वामियों के अधिकारों पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना, साझा तत्वों का उपयोग अपने इच्छित उद्देश्य के अनुसार स्वतंत्र रूप से कर सकता है। वे साझा तत्वों के संरक्षण, रखरखाव, मरम्मत और प्रशासन से संबंधित खर्चों में आनुपातिक योगदान देने के लिए बाध्य होंगे। विपरीत समझौते के अभाव में, यह योगदान संपत्ति के विभाजित भागों के मूल्य के अनुपात में होगा, जिसमें उनके आकार और स्थान को ध्यान में रखा जाएगा। इस कानून के दायरे में आने पर संपत्ति के पंजीकरण के लिए आवश्यक नियमों में निर्धारित प्रतिशत को सभी संबंधित पक्षों की सर्वसम्मत सहमति से ही संशोधित किया जा सकता है," उपरोक्त अनुच्छेद में कहा गया है।.
इसके अलावा, उन्होंने यह भी बताया कि उपर्युक्त कानूनी प्रावधान के अनुच्छेद 7 के अनुसार, भूमि सर्वेक्षण के लिए सामान्य विनियमों द्वारा स्थापित कॉन्डोमिनियम इकाई विवरण प्रपत्र प्रत्येक क्षेत्र के उद्देश्य को निर्दिष्ट करता है।.
अनुच्छेद 7 में कहा गया है, "प्रत्येक स्वामी अपने स्वयं के खर्च पर अपने अपार्टमेंट, फ्लैट, आवास या परिसर के रखरखाव और मरम्मत का ध्यान रखेगा। वे ऐसे कोई नवाचार या संशोधन नहीं कर सकते जिससे भवन की सुरक्षा या सौंदर्य या सार्वजनिक सेवाओं पर प्रभाव पड़े; न ही इसका उपयोग भवन विनियमों में निर्धारित उद्देश्यों के अलावा किसी अन्य उद्देश्य के लिए कर सकते हैं, और संदेह की स्थिति में, भवन की प्रकृति और उसके स्थान के आधार पर अनुमानित उद्देश्यों के लिए ही इसका उपयोग कर सकते हैं; न ही पड़ोसियों की शांति भंग कर सकते हैं या नैतिकता और अच्छे रीति-रिवाजों के विपरीत गतिविधियाँ कर सकते हैं या ऐसी गतिविधियाँ कर सकते हैं जो संपत्ति की सुरक्षा को खतरे में डालती हों।".
अनुच्छेद 6 में कहा गया है: "प्रत्येक स्वामी अपने स्वामित्व वाले अपार्टमेंट, यूनिट, आवास या परिसर को दूसरों की सहमति की आवश्यकता के बिना बेच सकता है, गिरवी रख सकता है या किसी अन्य तरीके से प्रभावित कर सकता है या पट्टे पर दे सकता है," अनुच्छेद छह कहता है।.
अनुच्छेद 9 में इस बात पर ज़ोर दिया गया है: “साझा संसाधनों के उचित प्रशासन और उपयोग के प्रयोजनों हेतु तथा इस कानून द्वारा स्थापित तरीके से संपत्ति के संगठित होने मात्र से, भवन के सभी तलों, अपार्टमेंटों, आवासों और परिसरों के स्वामी अनिवार्य रूप से और अधिकार से एक संघ का गठन करते हैं, जिसे कानूनी व्यक्तित्व प्राप्त होगा। यह संघ तीसरे पक्षों तथा स्वयं स्वामियों के समक्ष एक प्रशासक के माध्यम से सभी स्वामियों के कानूनी प्रतिनिधि के रूप में कार्य करेगा। नियमों को जारी करने या संशोधित करने के समय भी स्वामियों के संघ की शक्तियाँ सामूहिक रूप से उन उपायों को लागू करने तक सीमित हैं जो विशेष रूप से साझा संसाधनों के उपयोग और प्रशासन से संबंधित हैं।”.
अनुच्छेद 10 में आगे स्पष्ट किया गया है: “मालिक संघ मौजूदा नियमों को बदल सकता है या उनमें संशोधन या परिवर्धन कर सकता है, जो सभी मालिकों और उनके उत्तराधिकारियों पर बाध्यकारी होंगे। हालांकि, नियम या उनके संशोधन, साथ ही अनुच्छेद 3, 4 और 8 में उल्लिखित अपवाद समझौते, विशेष रूप से उत्तराधिकारियों पर बाध्यकारी नहीं होंगे और न ही तीसरे पक्ष के विरुद्ध लागू किए जा सकेंगे, जब तक कि उनकी प्रति संबंधित स्वामित्व रजिस्ट्रार के कार्यालय में जमा न कर दी जाए और मूल स्वामित्व प्रमाण पत्र और मौजूदा प्रतियों के पीछे अंकित न कर दी जाए।”.
अनुच्छेद 12 में कहा गया है: “मालिक संघ के प्रस्ताव तभी बाध्यकारी होंगे जब उन्हें विधिवत आयोजित बैठकों में सभी संबंधित पक्षों के बहुमत से पारित किया गया हो। प्रत्येक मालिक को संपत्ति में अपने अधिकारों के महत्व के अनुपात में मतदान का अधिकार होगा, जो इस कानून के अनुसार संपत्ति के पंजीकरण के समय परंपरागत रूप से निर्धारित किया जाएगा। इस मतदान हिस्सेदारी में सभी मालिकों की सर्वसम्मति से ही संशोधन किया जा सकता है। नियमों के उन प्रावधानों को लागू करने, संशोधित करने या प्रतिस्थापित करने के लिए मालिकों के तीन-तिहाई बहुमत और साधारण बहुमत की आवश्यकता होगी जिनके लिए इस कानून या मूल नियमों में मालिकों की सर्वसम्मति की आवश्यकता नहीं है।”.
अनुच्छेद 15: “प्रशासक, चाहे उनकी नियुक्ति किसी भी रूप में हुई हो, भवन मालिकों के संघ का प्रतिनिधित्व करते हैं, चाहे वे वादी हों या प्रतिवादी, और यहां तक कि व्यक्तिगत मालिकों के विरुद्ध भी। उन्हें वादी या अपीलकर्ता के रूप में कार्य करने के लिए मालिकों की सभा की पूर्व अनुमति की आवश्यकता होगी। प्रशासक भवन मालिकों के संघ की ओर से कार्य करेंगे, और उन्हें प्रत्येक मालिक का नाम लेने की आवश्यकता नहीं होगी।”.
सक्षम निकाय के संबंध में, अनुच्छेद 17 में कहा गया है: "संपत्ति के साझा भागों के प्रशासन और उपयोग, या नियमों की व्याख्या या निष्पादन से संबंधित स्वामी-स्वामियों के बीच उत्पन्न होने वाले मामले भूमि न्यायालय के अधिकार क्षेत्र में आते हैं। इसी प्रकार, भूमि न्यायालय इस कानून के लागू होने के परिणामस्वरूप उत्पन्न होने वाले किसी भी अन्य मामले की सुनवाई करने के लिए सक्षम होगा।".
