सैंटो डोमिंगो.- सत्तारूढ़ दल द्वारा इसे पारित करने पर सहमति न बन पाने के कारण पिछले शुक्रवार को सीनेट में स्थगित होने के बाद , अचल संपत्ति के किराए और बेदखली से संबंधित विधेयक को इस सोमवार, 28 जुलाई को असाधारण विधायी सत्र की शुरुआत में फिर से पेश किया जाएगा ।
प्रतिनिधि सभा में दूसरी बार मतदान के दौरान जिस प्रस्ताव पर सहमति बनी, उसे पहली बार में ही मंजूरी मिल गई थी, लेकिन ऊपरी सदन में दूसरी बार मतदान के दौरान गतिरोध उत्पन्न हो गया।.
यह विधेयक एक मत से पारित नहीं हो सका । कई बहसों के बाद, यह निर्णय लिया गया कि विधेयक का और अधिक विस्तार से अध्ययन किया जाना चाहिए , इसलिए सीनेट अध्यक्ष रिकार्डो डी लॉस सैंटोस ने इसे स्थगित करने के लिए मतदान का आह्वान किया।
प्रतिनिधि सभा में संशोधित मुख्य अनुच्छेद
, अचल संपत्ति के किराये और बेदखली संबंधी विधेयक के लगभग 20 अनुच्छेदों सदन , जिसने अचल संपत्ति व्यवसाय से जुड़े राष्ट्रीय जीवन की संस्थाओं द्वारा की गई अधिकांश टिप्पणियों को स्वीकार कर लिया।
सदन के अध्यक्ष अल्फ्रेडो पाचेको द्वारा तैयार किए गए इस विधायी विधेयक का उद्देश्य नए बाजार के अनुरूप ढलना है, क्योंकि वर्तमान बाजार 1959 से चला आ रहा है।.
कांग्रेसी अमाडो डियाज़ की अध्यक्षता में गठित विशेष आयोग ने 25 जून को सार्वजनिक सुनवाई की, जिसमें विभिन्न संस्थानों के प्रतिनिधियों को सुना गया, जिन्होंने प्रस्ताव को मजबूत करने और मालिकों और किरायेदारों दोनों के लिए एक कार्यात्मक साधन प्राप्त करने के उद्देश्य से अपने प्रस्ताव प्रस्तुत किए।.
संबंधित विभिन्न हितधारकों की राय का विश्लेषण करने के बाद, आयोग ने लगभग 20 अनुच्छेदों में संशोधन किया ।
अनुच्छेद 2 : अनुच्छेद छह को बदलकर अनुच्छेद चार कर दिया गया था और उसमें लिखा था: तीस दिनों से कम अवधि के लिए मकान या अपार्टमेंट किराए पर देना। अब यह अनुच्छेद चार है और इसमें लिखा है: "पर्यटन या मनोरंजन उद्देश्यों के लिए संपत्तियों को नब्बे दिनों से अधिक की अवधि के लिए किराए पर देना।"
अनुच्छेद 3 में दो पैराग्राफ हैं; पहले पैराग्राफ में संशोधन किया गया है: पहले इसमें लिखा था: पक्षकार भुगतान न होने के जोखिम और संपत्ति को हुए नुकसान के लिए बीमा पॉलिसी लेने पर सहमत हो सकते हैं। अब इसमें लिखा है: "किसी भी पक्षकार का प्रतिनिधित्व विशेष पावर ऑफ अटॉर्नी द्वारा किया जा सकता है।"
अनुच्छेद 4
पहले: अविभाजित संपत्ति का कोई सह-मालिक अन्य सह-मालिकों की सहमति के बिना उसे किराए पर नहीं दे सकता था। अब: "किराए पर दी गई संपत्ति का इच्छित उपयोग आवासीय, वाणिज्यिक या गैर-लाभकारी उद्देश्यों के लिए होगा और इसे किराये के समझौते में स्पष्ट रूप से बताया जाएगा।"
संशोधित:
अनुच्छेद 1.- अनुबंध में स्पष्ट प्रावधान के अभाव में, संपत्ति का उपयोग वही होगा जिसके लिए वह पहले उपयोग में थी या जो उसकी प्रकृति के अनुसार उसके लिए उपयुक्त है।.
अनुच्छेद II.- संपत्ति के उपयोग में ऐसा परिवर्तन जिसे स्वामी ने स्पष्ट रूप से अधिकृत नहीं किया है, भले ही इससे उसे कोई हानि न हो, उसे अनुबंध समाप्त करने का अधिकार देता है।.
अनुच्छेद 5
इसमें एक ही अनुच्छेद था, जिसे इस पाठ द्वारा संशोधित किया गया: "मालिक किरायेदार से गारंटर या संयुक्त ज़मानतदार का प्रमाण प्रस्तुत करने की मांग करने का अधिकार सुरक्षित रखता है, जो किरायेदार की अनुपस्थिति में मालिक को भुगतान दायित्वों को पूरा करेगा।".
उन्होंने एक दूसरा पैराग्राफ भी जोड़ा: "मौन नवीनीकरण के मामले में, संयुक्त गारंटर के दायित्व संपत्ति के मालिक को सौंपे जाने तक विस्तारित होते हैं, जब तक कि मालिक ने सहमत समय के भीतर अनुबंध की समाप्ति की सूचना न दे दी हो।"
अनुच्छेद 7
ब्रोकरेज कमीशन का भुगतान सेवा लेने वाले पक्ष को करना होगा। इसमें यह भी जोड़ा गया: "किसी भी संपत्ति को किराए पर देने के लिए सभी लिस्टिंग या प्रस्ताव उसके मालिक द्वारा आदेशित या अनुबंधित माने जाएंगे।".
अनुच्छेद 8
इसे अब "किराया मूल्य समायोजन" कहा जाता है, जबकि पहले इसे "मूल्य समायोजन" कहा जाता था।.
इसमें एक ही पैराग्राफ था, जिसे भी संशोधित किया गया था।.
पूर्व
यदि पक्षकार अनुबंध में मूल्य समायोजन की राशि निर्धारित नहीं करते हैं, तो केंद्रीय बैंक द्वारा जारी की गई अद्यतन मुद्रास्फीति दर का उपयोग अनुक्रमण के लिए संदर्भ के रूप में किया जाएगा।.
अब
आवास की कीमत में समायोजन पक्षों के बीच समझौते के अधीन होगा, और यह अनुबंध के नवीनीकरण के समय किराए के मूल्य के दस प्रतिशत (10%) से अधिक नहीं हो सकता है।.
अनुच्छेद 9
पूर्व:
किराये की अवधि दोनों पक्षों द्वारा निर्धारित की जाएगी। यह अवधि अनुबंध में लिखी जाएगी और यदि दोनों पक्ष इसे नवीनीकृत न करने का इरादा व्यक्त नहीं करते हैं तो यह स्वतः ही बढ़ जाएगी। मौखिक अनुबंधों में, किराये की अवधि कम से कम एक वर्ष मानी जाएगी।
अब:
किराये की अवधि दोनों पक्षों द्वारा निर्धारित की जाएगी। यह अवधि अनुबंध में लिखी जाएगी और यदि दोनों पक्ष इसे नवीनीकृत न करने का इरादा व्यक्त नहीं करते हैं तो यह स्वतः ही बढ़ जाएगी। मौखिक आवासीय पट्टा समझौते में, किराये की अवधि कम से कम एक वर्ष मानी जाती है, और वाणिज्यिक या गैर-लाभकारी गतिविधियों के लिए अभिप्रेत संपत्तियों के लिए, यह दो वर्ष मानी जाती है।
अनुबंध की समाप्ति के कारणों से संबंधित अनुच्छेद 10 में निम्नलिखित अनुच्छेदों को जोड़ा गया है:
- दोनों पक्षों के आपसी समझौते से;
3) अप्रत्याशित परिस्थितियों या अप्रत्याशित घटना के कारण किराए पर ली गई संपत्ति का नुकसान, जिससे संपत्ति नष्ट हो जाती है या रहने योग्य नहीं रह जाती;
4) अनुबंध से उत्पन्न दायित्वों का पालन न करना या किसी एक पक्ष द्वारा कानूनी उल्लंघन साबित करना;
अनुच्छेद 11
इसमें संशोधन किया गया और तीन आइटम जोड़े गए।.
किरायेदार की मृत्यु। किरायेदार की मृत्यु की स्थिति में, अनुबंध की अवधि तक निम्नलिखित को प्राथमिकता के क्रम में अधिकारपूर्वक प्रतिस्थापित किया जा सकता है:
1) किरायेदार का जीवनसाथी जो उसकी मृत्यु के समय उसके साथ संपत्ति में रहता था;
2) वह व्यक्ति जिसने किरायेदार के साथ वास्तविक वैवाहिक संबंध बनाए रखा है;
3) किरायेदार के पूर्वज और वंशज जो उसके साथ किराये की संपत्ति में आदतन रहते आए हैं।.
अनुच्छेद में संशोधन किया गया है।—यदि किरायेदार की मृत्यु के तीस दिनों के भीतर, इस अनुच्छेद में सूचीबद्ध व्यक्तियों में से कोई भी पट्टा ग्रहण करने में अपनी रुचि स्पष्ट रूप से व्यक्त नहीं करता है, तो अनुबंध समाप्त हो जाएगा और मालिक बिना किसी औपचारिकता के संपत्ति पर कब्जा कर सकता है। किरायेदार के फर्नीचर और सामान की सूची शांति न्यायाधीश की उपस्थिति में तैयार की जाएगी, जो उन्हें उचित स्थान पर जमा करने की अनुमति देगा। अनुबंध की वही शर्तें और नियम उत्तराधिकारी पर भी लागू होंगे।.
अनुच्छेद 12
पहले इसे घर से अलगाव कहा जाता था, अब इसे "संपत्ति का परित्याग"
पूर्व:
किरायेदार का किराये की संपत्ति से वास्तविक रूप से अलग हो जाना, उसे अनुबंधित दायित्वों से मुक्त नहीं करेगा, न ही उसके जीवनसाथी को और न ही उन लोगों को जो उस आवास में रहना जारी रखते हैं।.
निम्नलिखित अनुच्छेद जोड़ा गया: यदि यह निश्चित परित्याग का मामला है और संपत्ति बंद रहती है, तो मालिक अनुबंध को रद्द करने, संपत्ति की वापसी और बकाया किराए के भुगतान के लिए शांति न्यायाधीश के समक्ष मुकदमा कर सकता है।
अनुच्छेद 13
“दायित्वों की गारंटी और किराए के भुगतान” में संशोधन किया गया।
पूर्व
"आवासीय या अन्य प्रयोजनों के लिए अभिप्रेत संपत्तियों के भूस्वामी और प्रबंधक किरायेदारों से दो महीने के किराए तक की सुरक्षा जमा राशि की मांग कर सकते हैं। यह जमा राशि, जो दो महीने के किराए तक की गारंटी के रूप में प्रदान की जा सकती है, किराए के भुगतान को सुनिश्चित करती है।".
इसे बदलकर यह कर दिया गया: "आवासीय उपयोग के लिए अभिप्रेत संपत्ति का स्वामी या पट्टेदार किरायेदार या पट्टेदार से जमा राशि के रूप में किराये की कीमत के तीन महीने से अधिक की राशि की मांग नहीं कर सकता है।".
पैराग्राफ जोड़ा गया - वाणिज्यिक या गैर-लाभकारी गतिविधि के लिए अभिप्रेत संपत्तियों के मामले में, जमा राशि पक्षों के बीच सहमति से तय की जाएगी।.
अनुच्छेद 14
पहले इसे “अनुबंध का अनिवार्य पंजीकरण और जमा राशि का जमा करना” कहा जाता था, अब इसे “किराया अनुबंध का पंजीकरण” कहा जाता है, जिसमें निम्नलिखित बातें बताई गई हैं:
संपत्ति के मालिक या मकान मालिक या किरायेदार या पट्टेदार, तीसरे पक्ष के खिलाफ प्रवर्तनीयता के उद्देश्य से, उस नगर पालिका के नागरिक रजिस्ट्री कार्यालय और बंधक रजिस्ट्री में किराये के समझौते को पंजीकृत करवाएंगे जहां संपत्ति स्थित है।.
अनुच्छेद 15
इसमें "सुरक्षा जमा" राशि जोड़ी गई है, जिसमें निम्नलिखित बातें लिखी हैं:
पूर्व
किराए के समझौते की एक प्रति के साथ गारंटी के रूप में निर्धारित राशि, संपत्ति के मालिक या मकान मालिक द्वारा उस स्थान पर स्थित बैंक में जमा की जाएगी जहां संपत्ति स्थित है।.
अब
किराये के समझौते की एक प्रति के साथ गारंटी के रूप में निर्धारित राशि, संपत्ति के स्थान के अनुरूप कृषि बैंक या डोमिनिकन गणराज्य के बहु-आरक्षित बैंक की शाखा में, पक्षों के बीच पूर्व सहमति से जमा की जा सकती है।.
अनुच्छेद 16
सुरक्षा जमा राशि की वापसी। संपत्ति प्राप्त होने के बाद, मालिक या मकान मालिक अनुबंध में निर्धारित शर्तों के अनुसार, सुरक्षा जमा राशि को उस बैंक से वापस कर देगा या किरायेदार या पट्टेदार को निकालने के लिए अधिकृत कर देगा जहां जमा राशि जमा की गई थी, बिना किसी अतिरिक्त औपचारिकता के।
अनुच्छेद 19 मकान मालिक या मकान मालिक के दायित्वों से संबंधित है, जो पहले अनुच्छेद 17 था, इसे संशोधित किया गया और इसमें 4 संख्याएँ जोड़ी गईं।
अनुच्छेद 22, "किराए की सार्वजनिक पेशकश," भी जोड़ा गया ।
समाचार पत्रों या विज्ञापन के किसी अन्य रूप में प्रकाशित नोटिस, जिनके माध्यम से संपत्तियों को किराए पर देने की पेशकश की जाती है, को सार्वजनिक प्रस्ताव माना जाएगा।.
किरायेदार के दायित्वों से संबंधित अनुच्छेद 24 के संबंध में , धारा 4 में संशोधन किया गया। "अपने या अपने आश्रितों द्वारा संपत्ति के उपयोग या उपभोग के कारण होने वाली क्षति की मरम्मत अपने खर्च पर करवाना;"
अनुच्छेद 27 को हटा दिया गया। इसमें कहा गया था: "किरायेदार, उसके साथ रहने वाले लोगों और उससे मिलने आने वाले लोगों द्वारा संपत्ति को पहुँचाई गई किसी भी क्षति और खराबी के लिए जिम्मेदार है, साथ ही संपत्ति के दुरुपयोग और शोषण के परिणामस्वरूप होने वाली क्षति के लिए भी जिम्मेदार है।".
अनुच्छेद 37, 45 और 51 में भी संशोधन किया गया। अध्याय IX में संशोधन किया गया और अध्याय XVII में एक अनुच्छेद जोड़ा गया।.
