सैंटो डोमिंगो.- लोक अभियोजक कार्यालय द्वारा नोवास्को रियल एस्टेट द्वारा कथित तौर पर संचालित अचल संपत्ति धोखाधड़ी के संबंध में लागू किए गए दंडात्मक उपायों का अनुरोध करने वाली फाइल में, कई रियल एस्टेट एजेंटों और एजेंसियों के नाम हैं, जिनके खातों से बैंक लेनदेन किए गए थे।
नौसिखियों से लेकर अनुभवी रियल एस्टेट एजेंटों तक, जिन्होंने उपर्युक्त परियोजनाओं में इकाइयां बेचीं, और अन्य जिन्होंने हास्यास्पद रूप से कम कीमतों पर पेश किए गए अपार्टमेंट की "सौदेबाजी" का लाभ उठाते हुए निवेश किया, यह जानते हुए भी कि वर्तमान रियल एस्टेट बाजार के आंकड़े उक्त परियोजनाओं द्वारा निर्धारित राशि के अनुरूप नहीं हैं।.
उचित सावधानी न बरतने वाले विक्रेताओं की कमज़ोरियाँ हाल ही के मामले जैसे मामलों में स्पष्ट रूप से सामने आ जाती हैं, जिसमें आरोपियों ने कथित तौर पर 120 से अधिक खरीदारों से 18,000 डॉलर से अधिक की रकम प्राप्त की थी। लोक अभियोजक कार्यालय ने इस मामले में तीन संदिग्ध सहयोगियों को गिरफ्तार किया है, जबकि चौथा अभी भी फरार है।.
El Inmobiliario रियल एस्टेट सलाहकार और रियल एस्टेट कानून की विशेषज्ञ रेना एचेनिक से परामर्श लिया कि किसी संपत्ति को बेचते समय एक रियल एस्टेट एजेंट को किन बातों का ध्यान रखना चाहिए, ताकि वह धोखाधड़ी वाली स्थितियों में न फंसे।.
रेना एचेनिक। (बाहरी स्रोत)।.
डोमिनिकन कानून, और विशेष रूप से अचल संपत्ति लेनदेन के तीन कानूनी स्तंभों - डोमिनिकन नागरिक संहिता, अचल संपत्ति पंजीकरण पर कानून 108-05, और उपभोक्ता संरक्षण पर कानून 358-05 - के अपने ज्ञान के आधार पर, एचेनिक ग्रुप की सीईओ ने निम्नलिखित प्रोटोकॉल साझा किया:
संपत्ति के स्वामित्व और कानूनी स्थिति को सत्यापित करने के लिए निम्नलिखित तरीके अपनाएं:
- संपत्ति की कानूनी स्थिति का प्रमाणन यह पुष्टि करने के लिए कि इसमें कोई कानूनी बाधा नहीं है।
- स्वामित्व प्रमाण पत्र या अद्यतन पुष्टिकरण पत्र
- यदि आपके पास गृह ऋण है, तो उसकी स्थिति की जांच करें।
- विवाहित मालिकों के मामले में, दोनों पति-पत्नी की सहमति की पुष्टि करें।
विक्रेता की उचित जांच-पड़ताल करें:
- वैध पहचान दस्तावेज़
- किसी कानूनी संस्था के मामले में, कॉर्पोरेट दस्तावेजों, पावर ऑफ अटॉर्नी, बैठकों के कार्यवृत्त और परिसंपत्तियों पर करों के भुगतान के प्रमाण पत्र का सत्यापन करें।
- धन शोधन के विरुद्ध कानून 155-17 के अनुसार केवाईसी (अपने ग्राहक को जानें) फॉर्म भरें (विक्रेता के लिए आपूर्तिकर्ता को जानें फॉर्म)।
संपत्ति का भौतिक निरीक्षण:
- संपत्ति की वास्तविक स्थिति की जाँच करें
- सुनिश्चित करें कि यह दस्तावेज़ से मेल खाता है।
- भूमि के मामले में, अनुभवी सर्वेक्षक द्वारा सर्वेक्षण कराना बेहतर होता है।
बाजार मूल्य से कम कीमत पर अचल संपत्ति की बिक्री के संबंध में, उन्होंने कहा कि इस प्रथा में कई कानूनी जोखिम शामिल हो सकते हैं:
- यदि इसमें जानबूझकर छल किया गया हो तो यह धोखाधड़ी का मामला हो सकता है।
- यदि इसका उपयोग नियंत्रणों से बचने के लिए किया जाता है तो यह धन शोधन निषेध कानून 155-17 का उल्लंघन कर सकता है।
- इससे नागरिक संहिता के अनुच्छेद 1382 के अनुसार क्षतिपूर्ति के लिए नागरिक दायित्व उत्पन्न होता है।
- उपभोक्ता संरक्षण संबंधी कानून 358-05 के तहत यह अनुचित व्यवहार माना जा सकता है।
धोखाधड़ी वाली परियोजनाओं में रियल एस्टेट एजेंट के कानूनी निहितार्थों के संबंध में, उन्होंने कहा कि एजेंट को निम्नलिखित का सामना करना पड़ सकता है:
- यदि यह सिद्ध हो जाता है कि उचित सावधानी नहीं बरती गई, तो क्षतिपूर्ति के लिए नागरिक दायित्व (नागरिक संहिता का अनुच्छेद 1382) लागू होगा।
- धोखाधड़ी में संलिप्तता साबित होने पर आपराधिक दायित्व बनता है
- कानून 155-17 के उल्लंघन के लिए प्रशासनिक प्रतिबंध
- प्रतिष्ठा का नुकसान
- कानून 358-05 के अनुसार प्रतिभूतियों की वापसी में साझा जिम्मेदारी
नए मामलों को रोकने के लिए, विशेषज्ञ निम्नलिखित सुझाव देते हैं:
- कठोर उचित परिश्रम प्रोटोकॉल लागू करें:
- कानूनी दस्तावेजों का पूरी तरह से सत्यापन
- संपत्ति का पेशेवर मूल्यांकन
- विक्रेता/डेवलपर की पृष्ठभूमि की जाँच
- सभी लेन-देन का दस्तावेजीकरण करें:
- संपूर्ण रिकॉर्ड बनाए रखें
- विस्तृत लिखित अनुबंधों का उपयोग करें
- सभी संचारों के साक्ष्य सुरक्षित रखें।
- सतत प्रशिक्षण:
- रियल एस्टेट नियमों पर अपडेट
- धोखाधड़ी का पता लगाने का प्रशिक्षण
- मनी लॉन्ड्रिंग विरोधी कानूनों का ज्ञान
- स्पष्ट नीतियां स्थापित करें:
- मानकीकृत सत्यापन प्रक्रियाएँ
- बाजार के अनुसार न्यूनतम मूल्य सीमा
- संदिग्ध लेनदेन की रिपोर्टिंग के लिए प्रोटोकॉल
"ये सिफारिशें डोमिनिकन कानूनी ढांचे पर आधारित हैं, विशेष रूप से अचल संपत्ति पंजीकरण पर कानून 108-05, नागरिक संहिता, मनी लॉन्ड्रिंग के खिलाफ कानून 155-17 और उपभोक्ता संरक्षण पर कानून 358-05," एचेनिक ने निष्कर्ष निकाला।.
