कानून 30-26 एक हाथ से देता है और दूसरे हाथ से ले लेता है। यह हस्तांतरण कर को समाप्त करता है लेकिन पूंजीगत लाभ कर लागू करता है। इस नई व्यवस्था के तहत एक सामान्य अचल संपत्ति लेनदेन की लागत संरचना में क्या परिवर्तन होता है, इसका विश्लेषण किसी ने नहीं किया है।
सैंटो डोमिंगो – डोमिनिकन रियल एस्टेट बाजार में, बिक्री केवल दो पक्षों के बीच मूल्य समझौता नहीं है। यह एक कर संबंधी बातचीत भी है जिसमें खरीदार और विक्रेता औपचारिक या अनौपचारिक रूप से, स्पष्ट रूप से या कीमत में शामिल करके, लेन-देन से उत्पन्न कर लागतों को आपस में विभाजित करते हैं।
कानून 30-26 के लागू होने से उस तंत्र में कोई बदलाव नहीं आया है, हालांकि इस कानून ने उन लागतों की संरचना को बदल दिया है, और यह क्षेत्र अभी-अभी इसे समझना शुरू कर रहा है।.
यह कानून एक हाथ से देता है और दूसरे हाथ से ले लेता है। एक तरफ, यह धीरे-धीरे संपत्ति हस्तांतरण कर को समाप्त करता है: 2027 में इसे कम करेगा और 2028 से इसे पूरी तरह से समाप्त कर देगा। दूसरी तरफ, यह व्यक्तियों द्वारा अचल संपत्ति की बिक्री से प्राप्त पूंजीगत लाभ पर 10% कर लगाता है।.
उस लेन-देन का अंतिम परिणाम तटस्थ नहीं होता, यह सभी लेन-देनों के लिए समान नहीं होता, और यह खरीदार और विक्रेता दोनों के लिए सममित नहीं होता।.
अचल संपत्ति के लेन-देन में कर परिवर्तन
| अवधारणा | वर्तमान स्थिति | परिवर्तन या प्रस्ताव | कानूनी आधार |
|---|---|---|---|
| हस्तांतरण कर (खरीदार) | 3% वर्तमान | 2027 तक धीरे-धीरे कमी और 2028 से उन्मूलन। | अनुच्छेद 59, विधि 30-26 |
| पूंजीगत लाभ (विक्रेता) | आयकर में 25% तक की वृद्धि | एकमुश्त और अंतिम भुगतान के रूप में 10% की एक ही दर लागू होगी। | अनुच्छेद 14, विधि 30-26 |
| कर योग्य आधार 10% | पारंपरिक आईएसआर योजना के अंतर्गत परिभाषित | अपरिभाषित; विनियमन लंबित | अनुच्छेद 14, विधि 30-26 |
| पुनर्निवेशित मुख्य निवास के लिए छूट | पुनर्निवेश पर आधारित लाभ भी हैं। | यदि 100% राशि 6 महीने के भीतर पुनर्निवेशित कर दी जाती है तो पूर्ण छूट; यदि पुनर्निवेश अधूरा रह जाता है तो आंशिक छूट। | विधि 173-07 अनुच्छेद 7 |
| 65 वर्ष से अधिक आयु के लोगों को छूट | विशिष्ट शर्तों के साथ छूट | पुनर्निवेश की शर्त के बिना पूर्ण छूट | कर संहिता अनुच्छेद 296 |
स्रोत: विधि 30-26 अनुच्छेद 14 और 59; विधि 173-07 अनुच्छेद 7; कर संहिता अनुच्छेद 296
कानून से पहले लागत का नक्शा
अंतर स्पष्ट करने के लिए, हमें 18 जून, 2026 से पहले मौजूद लागत मानचित्र से शुरुआत करनी होगी।.
द्वितीयक बाजार में मालिक से खरीदार को होने वाले लेन-देन में, मुख्य कर लागतें तीन थीं:
- संपत्ति के मूल्य पर 3% की अचल संपत्ति हस्तांतरण कर, जो वसूली दक्षता संबंधी कानून 173-07 के अनुच्छेद 7 में निर्धारित है, खरीदार द्वारा भुगतान किया जाता है।.
- विधि 18-88 और उसके संशोधनों में स्थापित छूट प्राप्त न्यूनतम मूल्य से अधिक संपत्ति के मूल्य पर प्रति वर्ष 1% की दर से अचल संपत्ति कर, बिक्री के समय तक विक्रेता के मालिक द्वारा भुगतान किया जाना है।.
- बिक्री से उत्पन्न पूंजीगत लाभ, जिसे सामान्य आयकर व्यवस्था में विक्रेता की आय में शामिल किया जाता था और कर संहिता के अनुच्छेद 296 के अनुसार व्यक्तियों के लिए प्रगतिशील पैमाने पर 25% तक कर लगाया जाता था।.
व्यवहार में, डोमिनिकन बाजार ने उस बोझ को कम करने के लिए एक अनौपचारिक तंत्र विकसित कर लिया था: विलेख में घोषित कीमत अक्सर लेनदेन की वास्तविक कीमत से मेल नहीं खाती थी।.
डोमिनिकन गणराज्य के केंद्रीय बैंक ने स्वयं जोहान फेलिक्स रोजा द्वारा लिखित अपने कार्य पत्र "डोमिनिकन गणराज्य के लिए आवास मूल्य सूचकांक का निर्माण" में इस व्यवहार का दस्तावेजीकरण किया है, जिसमें यह बताया गया है कि स्थानीय बाजार में यह एक ज्ञात प्रथा है कि लेनदेन को कुछ प्रासंगिक विवरण शामिल किए बिना, या गलत तरीके से, करों का भुगतान करने से बचने या उस अवधारणा के लिए शुल्क कम करने के लिए पंजीकृत किया जाता है।.
इस व्यवहार से कर आधार कृत्रिम रूप से कम हो गया, लेकिन दोनों पक्षों के लिए कानूनी जोखिम पैदा हो गए।.
कानून के बाद लागत का नक्शा
कानून 30-26 उस मानचित्र को महत्वपूर्ण रूप से पुनर्गठित करता है:
- खरीदार के लिए: अनुच्छेद 59 बंधक पंजीकरण और संरक्षण अधिनियम द्वारा कर लगाए गए अचल संपत्ति लेनदेन पर एकीकृत कर को धीरे-धीरे कम करता है, न कि कानून 173-07 के 3% प्रत्यक्ष हस्तांतरण को, जो स्पष्ट रूप से निरस्त या संशोधित होने तक लागू रहता है।.
यह अंतर तकनीकी रूप से महत्वपूर्ण है और कानून के पाठ या बाद के आधिकारिक संचार में इसकी व्याख्या नहीं की गई थी। इस क्षेत्र को आंतरिक राजस्व महानिदेशालय (DGII) से यह सत्यापित करना होगा कि क्या दोनों कर सहवर्ती रूप से लागू होते हैं या प्रत्यक्ष बिक्री लेनदेन में एक कर दूसरे का स्थान लेता है।.
- विक्रेता के लिए: कर संहिता का नया अनुच्छेद 296-1 पूंजीगत लाभ पर 10% कर को एकमुश्त और अंतिम भुगतान के रूप में निर्धारित करता है, जो आईएसआर के प्रगतिशील पैमाने के तहत कराधान को प्रतिस्थापित करता है।.
एक विक्रेता के लिए, जो पिछली प्रणाली के तहत उच्चतम सीमांत दर, 25% पर करों का भुगतान करता था, 10% की कमी एक महत्वपूर्ण कमी को दर्शाती है।.
कम आय वाले विक्रेता के लिए, जिसने निचले करों के दायरे में करों का भुगतान किया है, प्रभाव तटस्थ या अधिक हो सकता है, यह इस बात पर निर्भर करता है कि नियम कर आधार को कैसे परिभाषित करते हैं।.
वह चर जो समीकरण को बदलता है
शुद्ध प्रभाव का विश्लेषण पूरा नहीं किया जा सकता है क्योंकि कानून नए पूंजीगत लाभ कर के कर योग्य आधार को परिभाषित नहीं करता है, जो इस श्रृंखला की दूसरी किस्त का केंद्रीय बिंदु है।.
लेकिन यह स्थापित किया जा सकता है कि किसी लेनदेन की कुल लागत पर संयुक्त प्रभाव तीन चरों पर निर्भर करता है: संपत्ति की कीमत, मूल अधिग्रहण के बाद बीता समय और जिस तरह से नियम कर योग्य लाभ को परिभाषित करते हैं।.
वर्तमान कानूनी पाठ पर आधारित एक परिदृश्य के साथ इसे स्पष्ट करने के लिए, कर योग्य आधार की अनिश्चितता को हल किए बिना, द्वितीयक बाजार में 200,000 अमेरिकी डॉलर (जून 2026 की बीसीआरडी संदर्भ विनिमय दर पर लगभग 12,000,000 आरडी डॉलर) मूल्य की संपत्ति के लिए एक लेनदेन पर विचार करें।.
पिछली प्रणाली के तहत: खरीदार 3% हस्तांतरण कर के रूप में 360,000 आरडी डॉलर का भुगतान करता था। यदि लाभ 4,000,000 आरडी डॉलर होता और उस पर 25% आयकर लगता, तो विक्रेता को 1,000,000 आरडी डॉलर का भुगतान करना पड़ता। इस प्रकार, लेन-देन की कुल कर लागत 1,360,000 आरडी डॉलर थी, साथ ही नोटरी और पंजीकरण शुल्क भी शामिल थे।.
2027 में कानून 30-26 के शासन के तहत: खरीदार अभी भी कानून 173-07 का 3% भुगतान करेगा, जब तक कि डीजीआईआई द्वारा स्पष्ट न किया जाए और विक्रेता पूंजीगत लाभ पर 10% का भुगतान करेगा।.
यदि कर योग्य आधार समान यानी 4,000,000 आरडी$ होता, तो कर 400,000 आरडी$ होता, जो पिछली व्यवस्था की तुलना में 600,000 आरडी$ की कमी है।.
2028 से, जब मॉर्टगेज टैक्स समाप्त हो जाएगा, तब से खरीदार को मिलने वाली राहत प्रभावी हो जाएगी।.
यह परिदृश्य केवल उदाहरण के तौर पर और अस्थायी है। वास्तविक प्रभाव कर आधार की नियामक परिभाषा पर निर्भर करता है।.
इसका असर तय कीमत पर कैसे पड़ता है?
डोमिनिकन गणराज्य के रियल एस्टेट बाजार में, इस क्षेत्र के अधिकांश बाजारों की तरह, सौदे को अंतिम रूप देने की लागत पक्षों के बीच बातचीत के अधीन होती है। जब इन लागतों का पुनर्वितरण होता है, तो मूल्य संतुलन में बदलाव आता है।.
अल्पावधि में सबसे संभावित परिदृश्य यह है कि विक्रेता अपनी न्यूनतम कीमत को कम कर देंगे क्योंकि 10% प्रभावी रूप से पिछले कराधान से कम साबित होगा, जिससे बातचीत के लिए गुंजाइश बनेगी।.
इस समायोजन से द्वितीयक बाजार में समापन मूल्य थोड़ा अधिक सुलभ हो सकता है। हालांकि, यह प्रभाव 10% कर आधार की गणना के उचित होने पर निर्भर करता है, जो कि लंबित विनियमों से संबंधित है।.
केंद्रीय बैंक ने जनवरी-दिसंबर 2025 के अपने प्रारंभिक परिणामों में बताया कि घरों के अधिग्रहण के लिए वित्तीय प्रणाली से लिए गए ऋणों में उस वर्ष 13.2% की वृद्धि हुई, जो 461,356.5 मिलियन रैंड डॉलर तक पहुंच गया।.
ये आंकड़े इस बात की पुष्टि करते हैं कि आवास वित्तपोषण की मांग मजबूत बनी हुई है। विक्रेताओं पर कम कर भार वाला द्वितीयक बाजार उन संपत्तियों की आपूर्ति बढ़ाने में मदद कर सकता है जिन्हें वर्तमान में मालिक बेचने से बच रहे हैं ताकि पिछले कर भार से बचा जा सके।.
समापन से पहले इस क्षेत्र को क्या जानना आवश्यक है
जब तक नियम लागू नहीं हो जाते, किसी भी लेन-देन की कुल लागत का विश्लेषण अस्थायी है। लेकिन ऐसे कई सवाल हैं जो खरीदार, विक्रेता और रियल एस्टेट एजेंट अभी पूछ सकते हैं और उन्हें पूछने भी चाहिए।.
- विक्रेता: मैंने मूल रूप से कितना भुगतान किया था, किस वर्ष में और किन दस्तावेज़ों के साथ? क्या मैंने कोई दस्तावेजी सुधार किए हैं? क्या यह संपत्ति मेरा मुख्य निवास है, और यदि मैं इसे बेचता हूँ, तो क्या मैं छह महीने के भीतर पूरी राशि को एक नए मुख्य निवास में पुनर्निवेश करूँगा? क्या मेरी उम्र 65 वर्ष से अधिक है?
- खरीददार: क्या इस लेन-देन पर कानून 173-07 के तहत 3% हस्तांतरण कर, कानून 30-26 के अनुच्छेद 59 के तहत कर के अतिरिक्त लागू होता है, या एक कर दूसरे का स्थान लेता है? क्या संपत्ति का वर्तमान में कॉन्फोटूर वर्गीकरण है? क्या मैं मूल डेवलपर से खरीद रहा हूँ (पहली बिक्री) या द्वितीयक बाजार से?
- दोनों: सहमत कर संरचना क्या है? प्रत्येक लागत कौन वहन करेगा? और क्या यह अनुबंध में परिलक्षित होता है?
इन सवालों के आज पूर्ण उत्तर नहीं हैं। लेकिन इन्हें पूछना ही एक सुनियोजित लेन-देन और छह महीने बाद कर संबंधी अप्रत्याशित समस्याओं को जन्म देने वाले लेन-देन के बीच का अंतर है।.
संदर्भ स्रोत:
- आर्थिक विकास, कर सरलीकरण और अंतर्राष्ट्रीय संकट के शमन के उपायों पर कानून संख्या 30-26, अनुच्छेद 14 (कर संहिता का नया अनुच्छेद 296-1) और 59, 18 जून, 2026 को जारी किया गया।.
- कर संग्रह दक्षता संबंधी विधि संख्या 173-07, अनुच्छेद 7. आंतरिक कर महानिदेशालय। dgii.gov.do
- अचल संपत्ति कर संबंधी विधि संख्या 18-88 एवं इसके संशोधन। आंतरिक कर महानिदेशालय।.
- डोमिनिकन गणराज्य का कर संहिता, शीर्षक II, अनुच्छेद 289 और 296। आंतरिक कर महानिदेशालय।.
- डोमिनिकन गणराज्य का केंद्रीय बैंक। डोमिनिकन अर्थव्यवस्था के प्रारंभिक परिणाम जनवरी-दिसंबर 2025, फरवरी 2026। आवास ऋण: 461,356.5 मिलियन आरडी$, वार्षिक आधार पर +13.2% की वृद्धि।.
- डोमिनिकन गणराज्य का केंद्रीय बैंक। "डोमिनिकन गणराज्य के लिए आवास मूल्य सूचकांक का निर्माण।" जोहान फेलिक्स रोजा, मौद्रिक प्रोग्रामिंग और आर्थिक अध्ययन विभाग। कार्यपत्र, अगस्त 2021।.
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