जब मैं डेवलपर्स के साथ खरीद समझौतों के अस्थायी पंजीकरण के बारे में बात करता हूं, तो प्रतिक्रिया स्वाभाविक ही होती है: संदेह और भय। "अगर खरीदार भुगतान करने में विफल हो जाए तो क्या होगा?" "क्या मुझे रद्द करने के लिए अदालत जाना पड़ेगा?" लेकिन असली खतरा इस उपकरण का उपयोग करने में नहीं है। असली खतरा तो तब है जब दुनिया देख रही हो और आप इसका उपयोग न करें।.
हर कोई यही सवाल पूछ रहा है
मुझे कुछ दिन पहले एक डेवलपर के साथ हुई बातचीत याद आ रही है। मैंने उन्हें 2 दिसंबर से लागू होने वाले अस्थायी पंजीकरणों के बारे में समझाया। उन्होंने हाथ बांध लिए, भौंहें चढ़ा लीं और मुझसे वही सवाल पूछा जो हर व्यावहारिक उद्यमी पूछता है: "और इससे मुझे क्या फायदा होगा, डॉक्टर साहब?"
फिर उन्होंने जवाब का इंतज़ार किए बिना कहा, “यह तो और भी ज़्यादा नौकरशाही जैसा लग रहा है। और अगर खरीदार भुगतान करने में विफल रहता है तो क्या होगा? क्या मुझे समझौता रद्द करने के लिए अदालत जाना पड़ेगा? अब सब कुछ सार्वजनिक हो जाएगा, है ना?” क्या वह पंजीकरण एक पंजीकृत अधिकार माना जाएगा?
वे जायज़ सवाल थे। एक जायज़ डर था। लेकिन मैं गलत सवाल पूछ रहा था।
सवाल यह नहीं है कि "प्रतिज्ञाओं को पंजीकृत करने के क्या फायदे हैं?" सही सवाल यह है: "ऐसा न करने पर मुझे क्या नुकसान होगा?"
वास्तविक भय
सच कहें तो, डेवलपर्स के पास संदेह करने के कारण हैं:
“अगर मैं वादा पंजीकृत करा दूं और खरीदार भुगतान न करे, तो मैं उसे कैसे रद्द करूँ?” “अगर मैं मूल्य सूचकांक लागू करूँ, तो क्या पंजीकरण प्रक्रिया को जटिल बना देगा?” “अब मेरी प्रतिबद्धताएँ सार्वजनिक हो जाएँगी।” “इसमें ज़्यादा काम, ज़्यादा कागज़ात और ज़्यादा खर्च होगा।”.
मैं इन सभी आशंकाओं को समझता हूँ। एक रियल एस्टेट वकील के रूप में, मैंने इस क्षेत्र में आए हर नियामकीय बदलाव के दौरान इन आशंकाओं को सुना है, जिसमें रियल एस्टेट पंजीकरण संबंधी कानून 108-05 का लागू होना भी शामिल है।
लेकिन सच्चाई यह है कि इन्हीं आशंकाओं के कारण हमें अस्थायी पंजीकरण की आवश्यकता है।.
लेकिन अगर मुझे वादा रद्द करना पड़े तो क्या होगा?
यह वह सवाल है जो मैंने सबसे ज्यादा बार सुना है। खास तौर पर यह डर: "क्या इसे रद्द करने के लिए मुझे अदालत जाना पड़ेगा?"
इसका उत्तर है नहीं।.
तकनीकी प्रावधान DNRT-DT-2025-001 का अनुच्छेद 16 अनंतिम पंजीकरणों को रद्द करने के चार तरीके स्थापित करता है। इनमें से दो पूरी तरह से प्रशासनिक हैं, जो सीधे टाइटल रजिस्ट्री के माध्यम से, बिना अदालत के किए जाते हैं:
पहला विकल्प: पक्षों के बीच समझौता। यदि खरीदार भुगतान में चूक करता है और दोनों पक्ष अनुबंध रद्द करने पर सहमत होते हैं, तो वे एक रद्दीकरण दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर करते हैं, उसे टाइटल रजिस्ट्री में दाखिल करते हैं, और विलेख रद्द हो जाता है। इसमें अदालत की कोई भूमिका नहीं होती।
दूसरा विकल्प: लाभार्थी की कार्रवाई। यदि खरीदार रद्द करने को स्वीकार करता है, तो वह अपने अधिकारों को त्यागने वाले दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर करता है। इसे जमा कर दिया जाता है और रद्द करने की प्रक्रिया पूरी हो जाती है। इसमें किसी अदालत की आवश्यकता नहीं होती।
तीसरा विकल्प: समय सीमा की समाप्ति। अस्थायी पंजीकरणों की वैधता सीमित होती है। समय सीमा समाप्त होने पर, रद्द करने का अनुरोध किया जाता है। इसमें न्यायालय के हस्तक्षेप की आवश्यकता नहीं होती है।
चौथा विकल्प: न्यायालय का आदेश। यह एकमात्र ऐसा विकल्प है जिसमें न्यायालय की आवश्यकता होती है, और यह केवल तभी लागू होता है जब कोई वास्तविक विवाद हो: खरीदार रद्द करने को स्वीकार नहीं करता, भुगतान का दावा करता है, और अपने अधिकारों का दावा करता है।
विडंबना यह है कि डेवलपर अपनी संपत्तियों को पंजीकृत कराने से डरते हैं क्योंकि वे सोचते हैं, "अगर मुझे अनुबंध रद्द करना पड़ा तो क्या होगा?" लेकिन पंजीकरण न कराना ही वह कारण है जो आपको अदालती कार्यवाही में उलझा देगा। क्योंकि जब पारदर्शिता की कमी के कारण खरीदार असुरक्षित महसूस करता है, तभी समस्याएं शुरू हो सकती हैं।
अस्थायी पंजीकरण रद्द करने की प्रक्रिया को जटिल नहीं बनाता, बल्कि इसे आसान बनाता है। क्योंकि इसमें इस बात का स्पष्ट रिकॉर्ड होता है कि क्या, कब और किन शर्तों पर सहमति हुई थी।
अविश्वास की अदृश्य कीमत
जब हम अपनी प्रतिज्ञाओं को पंजीकृत करने या न करने पर बहस कर रहे थे, तब पूरी दुनिया हमें देख रही थी। अंतरराष्ट्रीय निवेशक। अनुभवी खरीदार। वित्तीय संस्थान।.
और उन्हें जो दिखता है वह यह है: एक ऐसा देश जिसने आधुनिक पंजीकरण उपकरण तो बनाए हैं, लेकिन जिसके अधिकारी उनका उपयोग करने से कतराते हैं।
असली कीमत वादा पंजीकृत करने के लिए लगने वाला 180 आरडी डॉलर का शुल्क नहीं है। असली कीमत हमारे क्षेत्र में बढ़ता अविश्वास है। बात यह है कि डोमिनिकन गणराज्य को कानूनी अनिश्चितता वाले देश के रूप में देखा जाता है क्योंकि वहां के पेशेवर उपलब्ध नियमों का पालन नहीं करते हैं।.
जब भी हम पारदर्शिता के बजाय अदृश्य को चुनते हैं, तो रियल एस्टेट क्षेत्र के रूप में हम अपनी विश्वसनीयता खो देते हैं।.
मैं अमूर्त नैतिकता की बात नहीं कर रहा हूँ। मैं पैसे की बात कर रहा हूँ। उस जोखिम प्रीमियम की बात कर रहा हूँ जो निवेशक अस्पष्टता महसूस होने पर चुकाते हैं।.
परिप्रेक्ष्य को बदलना
आइए एक अलग दृष्टिकोण से डेवलपर की आशंकाओं पर फिर से विचार करें।.
“सब लोग देखेंगे कि मैंने क्या बेचा है।” बिल्कुल सही। और बैंक, संस्थागत निवेशक और गंभीर खरीदार यही देखना चाहते हैं। सार्वजनिक पारदर्शिता वाली परियोजनाएं, छिपे हुए वादों वाली परियोजनाओं की तुलना में अधिक और बेहतर बिकती हैं।
“इसमें ज़्यादा काम लगता है।” जानते हैं, इससे भी ज़्यादा काम क्या है? मुक़दमेबाज़ी। खरीदार इसलिए मुक़दमा कर देते हैं क्योंकि उन्हें पता नहीं था कि संपत्ति के मालिकाना हक के दस्तावेज़ पर गिरवी रखी हुई है। बैंक इसलिए लोन नामंज़ूर कर देते हैं क्योंकि वे असल प्रतिबद्धताओं की पुष्टि नहीं कर पाते। किसी के द्वारा दोहरी बिक्री का आरोप लगने से प्रतिष्ठा को नुकसान पहुँचता है।
जो डेवलपर 2 दिसंबर से अस्थायी पंजीकरण अपनाते हैं, वे अनावश्यक कागजी कार्रवाई नहीं बढ़ा रहे हैं। वे प्रतिस्पर्धात्मक लाभ प्राप्त कर रहे हैं। वे बाजार को बता रहे हैं, "मेरी परियोजना इतनी मजबूत है कि हर प्रतिबद्धता सार्वजनिक है।"
चयन का क्षण
डोमिनिकन गणराज्य का रियल एस्टेट क्षेत्र एक महत्वपूर्ण मोड़ पर है। हम या तो वह देश बन सकते हैं जिसने अपने संपत्ति पंजीकरण को आधुनिक बनाया और जिसके हितधारक गर्व से इसका उपयोग करते हैं। या हम वह देश बन सकते हैं जिसने पारदर्शिता के ऐसे उपकरण बनाए जिन्हें किसी ने नहीं अपनाया।.
पहला विकल्प हमें एक गंभीर निवेश गंतव्य के रूप में स्थापित करता है। दूसरा विकल्प हमें जोखिम प्रीमियम का भुगतान जारी रखने के लिए बाध्य करता है।.
2 दिसंबर को, अस्थायी पंजीकरण की संभावना समाप्त हो जाएगी और यह एक नियामकीय वास्तविकता बन जाएगी।.
जब कोई समझदार खरीदार पूछे, "क्या मैं इस परियोजना के लिए किए गए सभी वादों का रिकॉर्ड देख सकता हूँ?", तो आप क्या जवाब देंगे?
यह उपकरण पहले से मौजूद है। सवाल यह है कि जब दूसरे लोग विश्वास खोते जा रहे हैं, तब विश्वसनीयता हासिल करने के लिए इसका उपयोग कौन करेगा?
डोमिनिकन गणराज्य के रियल एस्टेट क्षेत्र को और अधिक संदेह की आवश्यकता नहीं है। इसे नवोन्मेषी लोगों की आवश्यकता है। इसे ऐसे डेवलपर्स की आवश्यकता है जो समझते हों कि पारदर्शिता कोई बोझ नहीं है। यह एक ऐसे बाजार में सबसे मूल्यवान संपत्ति है जो अधूरे वादों से थक चुका है।
