अर्लीना एस्पैलेट: "किरायेदार द्वारा भुगतान में देरी होने पर भी बेदखली के फैसले को रद्द नहीं किया जाएगा।"

सैंटो डोमिंगो। - अचल संपत्ति पंजीकरण कानून की विशेषज्ञ वकील अर्लिना एस्पैलेट ने स्वीकार किया कि डोमिनिकन गणराज्य में लागू अचल संपत्ति किराये और बेदखली संबंधी कानून , विशेष रूप से बेदखली के मामलों में, मालिक और किरायेदार के बीच संतुलन स्थापित करने का प्रयास करता है।

ला वेंटाना डे El Inmobiliario पर एक साक्षात्कार में , उन्होंने बताया कि पहले, 1955 के कानून के तहत, किसी संपत्ति के मालिक के लिए बेदखली एक "घृणित, लंबी और अन्यायपूर्ण" प्रक्रिया थी, चाहे वह घर हो या वाणिज्यिक प्रतिष्ठान।

विशेषज्ञ ने बताया कि नए कानून के लागू होने के साथ ही समय सीमा कम हो जाएगी, अधिकतम तीन सुनवाई होंगी और न्यायाधीश को "शीघ्र भुगतान" का फैसला देना होगा।.

उन्होंने बताया कि पहले, यदि किरायेदार बकाया भुगतान कर देता था, तो बेदखली की प्रक्रिया तुरंत रोक दी जाती थी, चाहे उसका पिछला बकाया भुगतान न करने का इतिहास कैसा भी रहा हो। नए नियमों के तहत अब ऐसा संभव नहीं होगा।

“जैसे ही आप उसे धमकी देते और कहते, ‘कृपया मुझे किराया चुका दें, बकाया भुगतान कर दें, वरना मैं आपको बेदखल करने के लिए मुकदमा कर दूंगा,’ वह किरायेदार तुरंत बकाया भुगतान कर देता और पूरी प्रक्रिया विफल हो जाती। लेकिन शायद आप उस किरायेदार के साथ अनुबंध जारी रखने में रुचि नहीं रखते थे क्योंकि वह पहले से ही किराया नहीं चुकाता था, संबंध पहले से ही खराब थे, नियमों का पालन न करने की आदत थी, और आप अनुबंध समाप्त करना चाहते थे,” उन्होंने समझाना शुरू किया।.

इस पर रियल एस्टेट एजेंट ने स्पष्ट किया कि अब ऐसा नहीं होगा। “मालिक होने के नाते, मैं आपको सूचित कर रही हूँ। आपके पास बकाया राशि का भुगतान करने के लिए 10 दिन का समय है। यदि आप इन 10 दिनों के भीतर भुगतान नहीं करते हैं, तो मैं बेदखली की कार्यवाही शुरू कर सकती हूँ। भले ही किरायेदार समय सीमा के बाद भुगतान करे, जो कि पहले नहीं हुआ था, फिर भी कार्यवाही रद्द नहीं की जाएगी, और न्यायाधीश शीघ्र भुगतान के पक्ष में फैसला सुनाने के लिए बाध्य हैं,” उन्होंने समझाया।.

उन्होंने आगे कहा कि बेदखली का आदेश एक प्रवर्तनीय अधिकार का, जो प्रक्रियात्मक रूप से किरायेदार को बेदखल करने और मौजूदा ऋण की वसूली की अनुमति देता है।

इन परिवर्तनों के आलोक में, एस्पैलेट का मानना ​​था कि नए कानून ने महत्वपूर्ण योगदान दिया है, क्योंकि यह पुराने नियमों की जगह लेता है और देश में अधिक कानूनी निश्चितता की अनुमति देगा।

उन्होंने टिप्पणी की, “हमारे पास 1955 का एक पुराना कानून था। इसमें कई अन्य बदलाव किए जा सकते थे, लेकिन कुल मिलाकर, यह महत्वपूर्ण योगदान देता है जो अधिक सुरक्षा प्रदान करता है और उद्योग को अधिक नया रूप देता है और उसकी रक्षा करता है।”.

रियल एस्टेट लेनदेन में दो प्लस एक

विशेषज्ञ ने बताया कि आवासीय संपत्तियों के लिए अधिकतम दो महीने का किराया और एक महीने का अग्रिम भुगतान निर्धारित है। हालांकि, व्यावसायिक परिसरों के लिए, यह संबंधित पक्षों की आपसी सहमति पर निर्भर करता है।.

इस नियामक ढांचे के साथ, जिसके लागू होने के लिए केवल न्यायिक राजपत्र में आधिकारिक प्रकाशन की प्रतीक्षा है , उन्होंने किरायेदार के प्रति महत्वपूर्ण योगदान को महत्वपूर्ण बताया।

उन्होंने कहा, “पहले से ही नियंत्रण की कमी थी। कुछ लोग आपसे चार महीने का किराया और एक महीने का किराया वसूलते थे, तीन महीने का किराया और एक महीने का किराया वसूलते थे… कोई स्थापित नियम नहीं था, बल्कि बाजार में यही आम चलन था।”.

प्रगति के संबंध में, उन्होंने स्पष्ट किया कि कानून यह निर्धारित करता है कि रियल एस्टेट एजेंट को कमीशन, जो वास्तव में वह व्यक्ति होता है जिसने उन्हें नियुक्त किया है। हालांकि, उन्होंने यह भी स्पष्ट किया कि कानून कमीशन का प्रतिशत निर्धारित नहीं करता है, जिससे यह पहलू खुला रह जाता है।

दूसरी ओर, उन्होंने बताया कि अनुबंध के कानूनी खर्च और नोटरी द्वारा वैधीकरण का खर्च, जो पहले किरायेदार द्वारा वहन किया जाता था, अब दोनों पक्षों द्वारा 50/50 के अनुपात में वहन किया जाएगा।

किराये की कीमत में वृद्धि

रियल एस्टेट सलाहकार ने आश्वासन दिया कि एक अन्य योगदान किराए की कीमतों में वृद्धि का विनियमन है, जिसे अधिकतम 10% तक निर्धारित किया गया है, और चाहे वह डोमिनिकन पेसो में हो या डॉलर में, उस आंकड़े से अधिक नहीं हो सकता है।

हालांकि, उनका मानना ​​था कि मुद्रास्फीति में अंतर को ध्यान में रखते हुए, डॉलर में किराए के लिए कम प्रतिशत निर्धारित किया जाना चाहिए था। इस लिहाज से, उनका अनुमान था कि अधिकतम 3% या 5% ही उचित होता।.

कानून की सीमाएँ: अल्पकालीन किराया

वकील ने स्वीकार किया कि यह कानून अल्पकालिक किराये की समस्या का समाधान नहीं करता है, जो डोमिनिकन गणराज्य में लगातार बढ़ रही है। हालांकि, उनका मानना ​​है कि विकसित ढांचा "पहले की तुलना में कहीं बेहतर है।".

रियल एस्टेट एजेंटों के लिए एक संदेश

अंत में, अर्लीना एस्पैलेट ने रियल एस्टेट एजेंटों से निरंतर प्रशिक्षण लेने, नवीनतम जानकारी प्राप्त करने और अपने कौशल को विकसित करने का आग्रह किया। उन्होंने दोनों पक्षों की सुरक्षा के लिए ठोस अनुबंध बनाने के महत्व पर भी बल दिया।.

“जानकारी ही शक्ति है। इसलिए, अगर मैं खुद को सलाहकार कहती हूं, तो मुझे यथासंभव अधिक से अधिक जानकारी होनी चाहिए। और जैसा कि मैंने कहा, मुझे सब कुछ जानने की बाध्यता नहीं है, लेकिन मुझे विश्वसनीय जानकारी प्राप्त करने के स्रोत का पता होना चाहिए,” उन्होंने समझाया।.

अपने भाषण के दौरान, उन्होंने खुलासा किया कि किराये के अनुबंधों को हमेशा वकीलों द्वारा ही नहीं संभाला जाता है, क्योंकि रियल एस्टेट एजेंट मकान मालिक और किरायेदार के बीच समझौते पर बातचीत करने के लिए टेम्पलेट्स का उपयोग करते हैं - चाहे वे इंटरनेट से डाउनलोड किए गए हों या पहले से उपलब्ध हों।

इस परिस्थिति को देखते हुए, उन्होंने अनुबंध के प्रत्येक खंड के बारे में एजेंटों की समझ पर सवाल उठाया। हालांकि उन्हें संदेह था कि क्या वे दस्तावेज़ में उल्लिखित हर बिंदु को वास्तव में समझ पाए हैं, लेकिन इस वास्तविकता के सामने उन्होंने एक बात स्पष्ट कर दी: "पक्षों के इरादे के बारे में न तो कोई कानूनी निश्चितता है और न ही कोई आश्वासन," उन्होंने निष्कर्ष निकाला।