Por Joan Feliz
Especial para El Inmobiliario
Esta frase tan común refleja una percepción errada, pero muy difundida, sobre la propiedad en edificios residenciales. Muchos dominicanos entienden que, al adquirir un apartamento, obtienen carta blanca para modificar, alquilar o utilizar su unidad como les plazca, sin restricciones. Sin embargo, esto choca frontalmente con la realidad legal de los regímenes de condominio, donde cada unidad privada está atada a un conjunto de normas comunes que definen y limitan su uso.
La propiedad privada, pero regulada
En República Dominicana, más del 65% de las nuevas construcciones residenciales verticales en el Gran Santo Domingo se desarrollan bajo regímenes de condominio, de acuerdo con datos de la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (ACOPROVI). Este modelo de propiedad, regulado por la Ley 5038 de 1958 y el Reglamento 93800, reconoce la propiedad exclusiva de cada unidad, pero establece derechos y obligaciones que no pueden ser ignorados.
Entre estos se encuentra la obligación de respetar el destino del inmueble, las limitaciones estructurales, las normas de convivencia y los acuerdos aprobados por la asamblea de condómines. Así, un apartamento residencial no puede convertirse en oficina, clínica, peluquería o en alojamiento turístico, como sucede cada vez más con plataformas como Airbnb, sin la debida autorización.
El reglamento interno: la constitución del edificio
Cada condominio tiene un reglamento interno que actúa como marco jurídico obligatorio para todos los propietarios. Este documento establece, entre otros aspectos:
El uso permitido de cada unidad.
Las normas de convivencia.
El manejo de áreas comunes.
Las sanciones por incumplimientos.
Las reglas para remodelaciones o alquileres.
Según un estudio del Observatorio Urbano del INTEC, un 42% de los conflictos en condominios se deben a desconocimiento o incumplimiento de estas normas, siendo los temas más frecuentes el uso inadecuado del inmueble, la morosidad en mantenimiento y remodelaciones no autorizadas.
La Junta de Condómines: más poder de lo que se cree
La Junta de Condómines, comúnmente llamada “Junta de Vecinos”, no es una figura decorativa. Es el órgano administrativo que representa legalmente a todos los propietarios, toma decisiones financieras, contrata servicios y, por ley, tiene capacidad para:
Aumentar la cuota de mantenimiento mediante aprobación de mayoría.
Imponer penalidades a propietarios que incumplen reglas.
Autorizar o rechazar cambios estructurales o de uso.
Actuar judicialmente ante casos graves de incumplimiento.
Sin embargo, solo un 38% de los condominios en zonas urbanas cuenta con una junta formalmente registrada y operativa, de acuerdo al Ministerio de la Vivienda y Edificaciones (MIVED), lo que deja a muchas comunidades en una especie de “tierra de nadie”, con nula gestión.
Obligaciones financieras: el talón de Aquiles
El pago de mantenimiento no es opcional. Las cuotas se calculan en función del coeficiente de copropiedad (el porcentaje de participación de cada unidad en el edificio) y deben cubrir gastos como:
Electricidad y agua común.
Limpieza y seguridad.
Seguro del edificio.
Mantenimiento de ascensores, bombas, planta eléctrica, etc.
Según datos del Consejo Nacional de Administración de Condominios (CONACO), el 47% de los condominios en el Distrito Nacional presenta atrasos significativos en el cobro de mantenimiento, lo que provoca deterioro de las instalaciones, falta de servicios esenciales y conflictos entre vecinos. En algunos casos, la morosidad ha llevado a la interrupción de servicios como la recogida de basura y la seguridad.
El impago sostenido puede llevar al embargo del inmueble y afectar el historial crediticio del propietario.
Remodelaciones y alteraciones: no todo está permitido
Muchos propietarios actúan como si su unidad fuera un mundo aparte. Instalan aires sobresalientes, cambian el color de las ventanas, derriban muros o colocan antenas sin consultar. Sin embargo, cualquier modificación que afecte la fachada, la estructura, o las instalaciones comunes (gas, electricidad, agua) requiere la aprobación de la junta y, en algunos casos, hasta la notificación al MIVED.
Un estudio de la Cámara Dominicana de la Construcción reveló que un 28% de las unidades en edificios de más de 10 años han hecho intervenciones sin aprobación formal, comprometiendo en algunos casos la seguridad estructural.
¿Airbnb en un condominio residencial? Riesgo y conflicto
El auge de plataformas como Airbnb ha introducido nuevas tensiones. Si bien no hay una legislación específica que lo prohíba, la mayoría de los reglamentos internos de condominios residenciales han prohibido expresamente el alquiler por días. Las razones son claras:
Entrada y salida frecuente de desconocidos.
Dificultad para aplicar normas de convivencia.
Mayores riesgos de seguridad.
Desvalorización del proyecto para residentes permanentes.
Un informe del Clúster Turístico de Santo Domingo advierte que un 19% de los apartamentos en la Zona Colonial y Naco están siendo usados de forma temporal sin permiso de la junta. Esto ha provocado litigios en al menos 35 edificios en el último año.
Conclusión: Vivir en comunidad implica límites
Comprar un apartamento no otorga soberanía absoluta. Es una inversión dentro de un sistema colectivo que busca el equilibrio entre el derecho individual y la armonía comunitaria.
En un país donde más del 70% de las nuevas viviendas en zonas urbanas serán parte de algún régimen de condominio en los próximos cinco años, urge una mayor educación cívica, legal y organizativa para evitar conflictos, deterioro y caos en la convivencia.
Respetar el reglamento interno, cumplir con las cuotas, participar en las asambleas y entender que vivir en comunidad implica derechos, pero también deberes, es la única vía para un desarrollo vertical sostenible y civilizado.
