Hoy todo el mundo habla de zonas francas y centros logísticos. Zonas francas como si fueran la respuesta automática a cualquier conversación sobre desarrollo industrial en República Dominicana.
Y sí, son importantes. Han sido clave para el crecimiento del país. Pero la realidad —la que no siempre se dice— es que las zonas francas que existen hoy están bastante estabilizadas, con nichos muy claros, operadores definidos y dinámicas que no necesariamente responden a lo que buscan las nuevas empresas multinacionales.
Ahí empieza la conversación incómoda. No basta con declarar una zona franca. Para atraer operaciones industriales de nueva generación no basta con incentivos fiscales. Se necesita capital, visión y capacidad real de ejecución.
En mercados como Costa Rica, los desarrolladores entendieron hace tiempo que el juego no es solo alquilar. Allí es común ver:
• Naves especulativas, listas para ocupar.
• Proyectos Build to Suit, diseñados a la medida.
• Y, en muchos casos, la venta del producto terminado, ya sea la nave o el parque completo, desde su inicio o ya estabilizado.
En República Dominicana, en cambio, el modelo sigue siendo mayoritariamente de alquiler dentro de zonas francas. Esto limita a empresas que sí están dispuestas a comprar, invertir a largo plazo y controlar su activo inmobiliario.
Ubicación: la decisión que define todo
Otro error frecuente es pensar que todas las ubicaciones sirven para lo mismo. No es lo mismo desarrollar cerca del DP World – Puerto Caucedo, del HIIT – Puerto de Haina, en un eje intermedio o en una zona con vocación más comercial–industrial. Cada ubicación responde a un tipo de cliente distinto, con flujos logísticos, costos y expectativas completamente diferentes.
Un centro logístico no paga lo mismo que una nave de manufactura ligera. Una nave comercial no opera igual que una industrial. Y pretender que todas funcionen bajo el mismo modelo de precios es una receta para el fracaso.
No todas las naves son iguales (aunque tengan el mismo metraje)
Una nave de 500 m² no es lo mismo que 10 naves de 500 m² dentro de un parque. Ni una nave de 15,000 m2 es lo mismo que un parque industrial de 500,000 m2. Cambian la operación, el mantenimiento, la gestión, las áreas comunes, el precio de alquiler, las condiciones de alquiler y el perfil del usuario.
Aquí es donde muchos inversionistas se equivocan: piensan solo en construir y alquilar, pero no en operar. Porque un parque industrial exitoso no se define solo por su retorno financiero, sino por:
• Los servicios que ofrece.
• Los complementos del parque
• La experiencia del usuario
• El equipo que lo gestiona
• Y el know-how del propietario
Esto no es solo real estate. Es un negocio operativo.
Rentabilidad real es rentabilidad a largo plazo
Las oportunidades existen, pero no están en copiar modelos, sino en entender qué tipo de nave, para qué mercado, qué nicho dentro del mercado y para qué tipo de cliente. Las empresas que llegan no buscan solo metros cuadrados. Buscan ubicación estratégica, costos claros, flexibilidad operativa y estabilidad. Las naves que realmente funcionan no son las que se llenan rápido, sino las que siguen operando bien 10 o 15 años después.
El futuro industrial no se construye con prisa, se construye con criterio.
