Por Indhira Desangles
Un contrato de alquiler comercial es el medio que utiliza un propietario y el arrendador de un negocio, con el fin de permitir el disfrute y derechos de las partes involucradas. Este documento debe hacerse de la mano de un especialista en la materia, pues constituye un recurso legal que otorga protección, en caso de modificación o incumplimiento por lo que es importante que su elaboración sea clara y completa. Deben ser registrados ante un notario.
Es importante destacar que cada una de las partes tiene de manera particular objetivos y preocupaciones naturales propias de la operación comercial.
En el caso del propietario su preocupación principal es el incremento del valor de la propiedad en el tiempo, por lo que para avanzar con la operación de alquiler, tendrá que prestar estricta atención a la condición del inmueble y la calidad del arrendador. Además están interesados en atraer y mantener los inquilinos de mayor calidad, preservar a propiedad en excelentes condiciones, trasladar el riesgo a los inquilinos a través de las cláusulas del contrato así como tener el derecho de poseer la propiedad en caso de que el inquilino falle o quiebre.
Las preocupaciones más comunes de los inquilinos están fundamentadas en que el local cumpla sus requerimientos, conveniente ubicación, tiempo que estará allí, tamaño, distribución del espacio, facilidad de acceso por parte de sus empleados de transporte público, estacionamiento, proximidad a proveedores y clientes, precios de adecuaciones, mudanzas, mejoras, así como las amenidades que tendrán cerca como malls, supermercados, bancos, tiendas, universidades, viviendas, gimnasio, entre otras.
La de los inquilinos varían de acuerdo al tipo de propiedad pero son muy similares sin importar si es comercial, de oficina, industrial o de apartamentos y son comparables sin tomar en cuenta su tamaño. Son precisamente estas preocupaciones las que se consolidan a manera de acuerdo entre las partes para justamente negociar las cláusulas que proveen seguridad a las partes.
¿Cuáles son las cláusulas indispensables en todo contrato de alquiler comercial?
Es imprescindible que estén los datos completos del dueño, inquilino y del fiador, descripción de la propiedad, cantidad económica a ser pagada al dueño por la renta y todos los gastos y responsabilidades de las partes.
Existen cláusulas que pudieran resultar obvias, como la de hacer constar que el espacio se encuentra en óptimas condiciones para alquilar, sin embargo, es el arrendatario el que debe hacer constar que es así, tal y como se establecerá en el contrato.
Derechos otorgados donde se definen los derechos del propietario y del inquilino.
El dueño otorga el derecho de posesión al inquilino y este último paga renta, gracias a este instrumento contractual se prevén y remedian todas las diferencias que podrían surgir durante la vida del acuerdo.
La complejidad del mismo varía de acuerdo a los requerimientos y necesidades de ambas partes y usualmente podría ser de 2-50 páginas.
Tipos de alquiler:
Absolute Net Lease: El inquilino paga todos o parte de los gastos operativos.
Hybrid Lease: ambos pagan sus gastos operativos.
Alquiler indexado: Calcula los aumentos de renta atado proporcionalmente a un indicador preestablecido, normalmente el Consumer Price Index o CPI.
Alquiler fijo: Renta fija durante la duración del contrato. Sin incrementos. Normalmente están expresadas en pesos por metros cuadrados.
Renta escalonada / Step lease: Con aumentos escalonados a través de los años, relacionados con los impuestos, seguros, utilidades, operación, mantenimiento del inmueble.
Absolute Gross Lease: El dueño paga sus gastos operativos y mantiene la propiedad. El inquilino le paga un monto global al dueño mensualmente y este a su vez paga impuestos, seguro, mantenimiento, utilidades, limpieza, seguridad. Se fija un monto de precio por mts2 y se cobra aparte del alquiler.
Gastos operativos(CAM por sus siglas en inglés: Common Area Maintenance Charges): Se aplica en centros comerciales y en locales de múltiples inquilinos e incluyen el mantenimiento de áreas comunes como lobby, pasillos, elevadores, escaleras, sótanos, parqueos, entre otros.
Tenant improvements: Es una provisión económica donde los dueños otorgan al inquilino facilidades para incurrir en readecuaciones y remodelamiento de paredes, piso, techo, cableado eléctrico, baños, de acuerdo a las necesidades y requerimientos del inquilino.
Renovación: Derecho o no de renovar el acuerdo de renta y bajo qué condiciones, como por ejemplo los aumentos porcentuales de precio.
Expansión: Derecho a ocupar/alquilar más espacio, de estar disponible. Incluso se puede agregar la primera opción de alquiler a espacios disponibles, por ejemplo locales contiguos, dentro del edificio, en un período específico, a precios de mercado o ya predefinido.
Terminación anticipada: Es una cláusula de revisión que le permite al inquilino terminar el acuerdo antes de tiempo con fecha y costo de ser necesaria su ejecución.
Porcentaje de renta (retail): Es un porcentaje de renta adicional por encima de la renta base que se paga en inquilinos de retail, basado en las ventas anuales. Debe ser pagado al propietario o al que maneja y promueve el centro comercial.
Dentro de las concesiones frecuentes se encuentran períodos de gracia o renta gratis por equis tiempo,
renta reducida y estacionamientos incluidos o extra gratis o mejoras incluidas
Es imprescindible que estas cláusulas sean contempladas de manera obligatoria en el contrato que firmarán las partes, pues de esta manera no es posible eludir algún acuerdo previo y así se evitan problemas en el futuro por interpretaciones o información no contemplada.
