“Según la Ley 5038 sobre Régimen de Condominios en la República Dominicana, las cuotas de mantenimiento son aportaciones obligatorias que deben hacer todos los propietarios para cubrir los gastos necesarios para la conservación«.
SANTO DOMINGO. – Brenda tenía todos los ingredientes sobre la mesa para hacer una arepa, o torta como le dicen en la costa norte de República Dominicana y, mientras se movía de un lugar a otro en su cocina en New Jersey, algunas preguntas se agolpaban en su cabeza.
Estaba a punto de comprar su apartamento para venir de retirada a Santo Domingo y, aunque ya había visto planos, renders y ofertas de financiamiento, la inquietaban ciertas historias sobre cuotas de mantenimiento, derramas inesperadas y conflictos entre vecinos.
– César, dime una cosa clara: ¿qué hay detrás de las cuotas de mantenimiento en Santo Domingo y por qué hay tanto barullo a veces?
Su primo guardó silencio unos segundos antes de responderle: “Prima, yo vivo en Nueva York. Aquí el sistema es distinto y no quiero hablarte por intuición. Déjame llamar a alguien que sí maneja eso todos los días.”
Minutos después, César saludaba a Leyandra Ureña, especialista en gestión de condominios y vinculada a Condominiord y puso la llamada en altavoz.
– Leyandra, tengo a mi prima aquí, a punto de comprar apartamento en Santo Domingo. Explícanos desde cero: ¿qué son legalmente las cuotas de mantenimiento?
La respuesta fue directa: “Según la Ley 5038 sobre Régimen de Condominios en la República Dominicana, las cuotas de mantenimiento son aportaciones obligatorias que deben hacer todos los propietarios para cubrir los gastos necesarios para la conservación, funcionamiento y administración de las áreas y servicios comunes del condominio. No son opcionales ni voluntarias, son una obligación legal inherente a la propiedad”.
Brenda levantó la ceja mientras abría el horno para quitar el papel de aluminio y dorar bien la arepa.
– ¿Y qué cubre exactamente esa cuota? –dijo César.
Leyandra detalló que la cuota ordinaria está destinada a gastos habituales y recurrentes: limpieza y mantenimiento de áreas comunes, electricidad de pasillos y parqueos, agua de uso común, mantenimiento de ascensores, seguridad, jardinería, honorarios del administrador, conserjes, seguros del edificio cuando aplica y pequeñas reparaciones. “En resumen, todo lo necesario para que el condominio funcione día a día”, precisó.
– ¿Y cómo deciden cuánto paga cada quién? Porque mi apartamento será en primera planta, no es igual al del último piso.
Leyandra le explicó que el cálculo depende de lo que establezca el reglamento del condominio. “Algunos reglamentos fijan una cuota igualitaria según el presupuesto anual; otros la distribuyen según los metros cuadrados de cada unidad funcional; y muchos se basan en el coeficiente de propiedad establecido en la declaración de condominio”.
– Pero si yo no uso piscina ni gimnasio, ¿igual tengo que pagar?
– ¡Claro! –respondió la abogada sin titubeos-. El uso no determina la obligación. Aunque un propietario no utilice el ascensor, la piscina o el salón de eventos, sigue obligado a pagar porque todos deben contribuir a la conservación de los bienes comunes, los usen o no.
Brenda suspiró. – ¿Y qué pasa cuando de repente dicen que hay que pagar más? Eso que llaman derrama.
Leyandra fue enfática en esta respuesta: “La ley no utiliza esa palabra como tal, pero en la práctica se refiere a una cuota extraordinaria. La ordinaria es el monto mensual presupuestado. La extraordinaria o derrama se solicita mediante asamblea para cubrir un gasto adicional que no se pueda cubrir con el disponible de la cuota regular.”
– ¿Y quién decide eso?, preguntó César mientras Brenda anotaba en su cuadernito.
“Debe aprobarlo la Asamblea de Propietarios, siguiendo lo establecido en la ley y el reglamento del condominio. No es una decisión unilateral del presidente de la junta”.
Brenda saltó en la silla: ¿Y si alguien no paga?
Aquí la respuesta de la abogada de asuntos inmobiliarios se volvió más técnica: “El incumplimiento genera consecuencias legales. Las cuotas aprobadas son obligatorias y pueden ser inscritas en privilegio, porque garantizan la conservación del inmueble. Eso permite acciones de cobro y procesos judiciales”.
César intervino de nuevo: “O sea, prima, que no es un relajo. Antes de firmar, tienes que revisar bien los papeles, porque donde quiera aparece un avivato.”
Leyandra, tan amable ella, enumeró lo esencial para una compra informada: estado de cuenta del apartamento, reglamento de condominio, declaración de condominio donde consten los coeficientes, monto actual de la cuota, si existen derramas aprobadas o proyectadas, presupuesto anual, nivel de morosidad del edificio y fondo de reserva existente. Todo eso debe entregar el vendedor al comprador, para que la transacción sea transparente.
“Y hay una pregunta clave”, añadió la profesional: “¿Hay reparaciones grandes previstas próximamente?”.
Brenda apagó el horno, la arepa estaba lista. “Ay doctora, nadie me había explicado nada de eso, ninguno de los que me han enviado ofertas. Estoy muy agradecida con usted, dígame, cuánto calza para cuando yo vaya a Santo Domingo. ¿Le gustan los tacones?”
César y Leyandra estallaron en carcajadas. “Gracias Leyandra, a ver si nos visitas, aunque hace frío, aquí se pasa bien”, le dijo César.
– Ya ves Brenda, hasta para retirarte hay que hacer la tarea, ¿anotaste todo?
– ¡Clarinete! Tengo que hacer bien mis cálculos porque viviré de mi pensión y comprar un apartamento no es solo firmar y ya te mudas.
Claves sobre gastos de comunidad
Lo que Brenda aprendió en su cocina se refleja en la realidad del mercado inmobiliario dominicano.El monto de mantenimiento varía según el tamaño del edificio, los servicios incluidos, el tipo de administración y la ubicación.
En zonas urbanas de alto perfil como Piantini o Naco, las cuotas tienden a situarse en rangos medio-altos entre RD$10,000 y RD$15,000 (≈ US$155 – US$230) debido a mayores exigencias de seguridad, elevadores, plantas eléctricas y personal fijo.
Edificio con amenidades moderadas como piscina, gimnasio pequeño y área social actualmente se paga entre RD$15,000 y RD$20,000 (≈ US$230 – US$310) y en edificios más antiguos o con una gestión comunitaria básica, los pagos pueden ser menores, entre RD$5,000 y RD$10,000 (≈ US$75 – US$155), aunque con servicios limitados.
En desarrollos tipo resort o complejos con infraestructura más amplia, como marinas, canchas deportivas, beach club o áreas recreativas extensas, los costos suelen ser significativamente más altos, que pueden superar los US$1,000 dólares, en línea con estándares del mercado inmobiliario del Caribe y comunidades planificadas.
Porque, como comprendió Brenda entre harina, coco y pasas, comprar en condominio no es solo adquirir metros cuadrados: es asumir una copropiedad que exige reglas claras, participación y responsabilidad compartida.
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