Por Joan Feliz Valoys
Especial para El Inmobiliario
Punta Cana, con sus playas paradisíacas y su prometedor mercado de alquileres a corto plazo, se ha convertido en un imán para inversores internacionales. Promesas de ingresos pasivos de $1,600 al mes y ocupaciones promedio del 62% pintan un panorama atractivo para quienes buscan diversificar sus ingresos en bienes raíces. Sin embargo, detrás de esta imagen idílica, existen aspectos clave que cualquier inversor debe considerar. La realidad es que no todo es color de rosa, y entender los riesgos y desafíos puede marcar la diferencia entre el éxito y una amarga decepción.
Promedios que no cuentan toda la historia
Si bien los cálculos promedio de ingresos ($120 diarios y una ocupación del 62%) parecen atractivos, estas cifras no aplican por igual a todas las propiedades. Estudios recientes muestran que solo el 25% de las propiedades más exclusivas alcanzan estas cifras de ingresos, mientras que las unidades estándar generan un promedio de $900 al mes, una diferencia significativa respecto a las expectativas iniciales.
El promedio del 62% de ocupación también significa que muchas propiedades están vacías más de un tercio del año, dejando a los propietarios con costos fijos sin ingresos suficientes para cubrirlos. Esto golpea especialmente a inversores novatos que desconocen las dinámicas del mercado local.
La estacionalidad como un factor decisivo
La dependencia de Punta Cana en las temporadas altas es uno de los mayores desafíos para los inversores. Datos de la Asociación de Hoteles y Turismo de la República Dominicana (ASONAHORES) indican que durante la temporada alta (diciembre a abril), las ocupaciones en alojamientos turísticos llegan al 90%-95%, pero en temporada baja (mayo a junio y septiembre a noviembre), caen hasta el 35%-40%, afectando drásticamente los ingresos de alquiler.
Para mitigar esta estacionalidad, se estima que el 60% de los propietarios en la zona recurren a descuentos agresivos, pero esto disminuye los márgenes de ganancia y no siempre garantiza una ocupación sostenida.
Un mercado saturado y competitivo
Con más de 6,000 propiedades listadas en plataformas como Airbnb y Vrbo, Punta Cana enfrenta una saturación creciente. Además, nuevos desarrollos inmobiliarios, que aumentan la oferta en un 15%-20% anual, están reduciendo los precios promedio de las tarifas nocturnas. Por ejemplo, propiedades que antes cobraban $150 por noche ahora se ven obligadas a bajar sus precios a $100 o menos para competir.
La saturación también obliga a los propietarios a invertir en actualizaciones y servicios adicionales, lo que incrementa los costos y reduce los beneficios netos.
Costos ocultos que debes considerar
El atractivo de los ingresos pasivos a menudo opaca los costos reales de mantener una propiedad en Punta Cana. Según estimaciones de gestores locales:
Mantenimiento: El clima tropical y la salinidad generan un gasto promedio de $2,500-$3,500 anuales en reparaciones.
Gestión de alquileres: Contratar una agencia para la administración cuesta entre el 15% y el 25% de los ingresos mensuales, lo que puede reducir significativamente las ganancias.
Impuestos y regulaciones: Los impuestos locales y tarifas adicionales pueden sumar entre el 1% y el 3% del valor del inmueble anualmente.
Riesgos inherentes al turismo
La pandemia de COVID-19 dejó un impacto duradero en el mercado turístico de Punta Cana. Durante los meses de mayor confinamiento, las ocupaciones cayeron al 10%-15%, causando pérdidas significativas a los propietarios. Además, la región es altamente vulnerable a eventos climáticos extremos.
El mito de cubrir un préstamo con los ingresos de la renta
Uno de los errores más comunes entre los inversores es asumir que los ingresos del alquiler cubrirán completamente las cuotas de un préstamo hipotecario. La realidad es que, en Punta Cana, esto es poco probable debido a la estacionalidad, los costos ocultos y la saturación del mercado. Por ejemplo, un apartamento con una hipoteca de $200,000 y una tasa de interés promedio del 6% requeriría pagos mensuales cercanos a $1,200, mientras que los ingresos netos de alquiler, considerando la ocupación promedio del 62% y los costos de mantenimiento, rondan entre $800 y $1,000. Esto deja un déficit que el propietario debe cubrir con otros recursos.
Sin embargo, la rentabilidad mejora significativamente para inversores con mayor capital inicial. Aquellos que compran al contado o que financian solo un porcentaje pequeño del valor del inmueble tienen menos presión financiera y pueden reinvertir los ingresos de alquiler en mejoras o en diversificar su portafolio. Este enfoque estratégico permite maximizar las ganancias y minimizar los riesgos, especialmente en un mercado tan competitivo como el de Punta Cana.
Conclusión: Una inversión con potencial, pero no exenta de riesgos
Invertir en Punta Cana puede ser una oportunidad interesante para quienes estén dispuestos a investigar, planificar y asumir riesgos calculados. Sin embargo, no todo es color de rosa. Los desafíos de estacionalidad, saturación del mercado, costos ocultos y la dependencia del turismo hacen que esta inversión sea menos segura de lo que muchos promotores sugieren.
Si estás considerando invertir en este paraíso caribeño, recuerda que una visión realista y el asesoramiento adecuado son tus mejores aliados. Evalúa los números con cuidado, busca asesoría local confiable y planifica estrategias para diversificar tus ingresos. Así podrás tomar decisiones informadas y minimizar el riesgo de que tu sueño de inversión se convierta en un Domor de Cabeza.
El autor: Es MB, especialista en Marketing Digital, gerente de operaciones de constructora Incaribe, con mas de 10 años de experiencia en el sector construccion y turismo.
