¿Era la vieja ley el problema en un mercado de alquileres tan descontrolado como el de la República Dominicana? Es una solución cómoda —y hasta ingenua— pensar que con la simple promulgación de una nueva norma se van a erradicar décadas de abusos. El 2+1 es el ejemplo más claro: en cada publicación de prensa donde se anuncia su eliminación, los comentarios de propietarios son tajantes —“yo seguiré cobrando igual, y si no lo quieren, hay otro que lo paga”—.
La pregunta es inevitable: en un mercado donde la demanda supera ampliamente la oferta, ¿qué mecanismo o institución garantizará que lo que está escrito en la nueva Ley de Alquileres se cumpla? Porque si no existe un ente que reciba denuncias, imponga sanciones y proteja al inquilino, el 2+1 no habrá desaparecido… solo habrá cambiado de nombre.
La ley menciona al Instituto Nacional de la Vivienda (INVI) como la entidad vinculada a la implementación de la normativa, pero esto es más un formalismo estético que una solución real. El INVI carece de presupuesto, personal especializado y estructura para ejercer un rol efectivo de fiscalización o protección. Además, la ley no especifica con claridad ninguna institución que tenga la responsabilidad real, concreta y práctica de hacer cumplir las disposiciones, recibir denuncias o imponer sanciones. Esta ambigüedad institucional amenaza con convertir la nueva ley en letra muerta, incapaz de proteger a los más vulnerables.
Después de años de espera, borradores y promesas vacías, la República Dominicana finalmente tiene una nueva Ley de Alquileres. La noticia fue recibida como un avance importante, con la eliminación del “2+1” —uno de los reclamos más emblemáticos de los inquilinos— y con la esperanza de que los abusos quedaran atrás. Pero al poco tiempo de su aprobación, surgió la pregunta que muchos evitaban: ¿Quién será el responsable de hacer cumplir esta ley? Porque no basta con tener una nueva legislación si no existe un organismo competente para supervisarla.
Un mercado de alquiler descontrolado y en expansión
El mercado de alquiler en República Dominicana ha tenido un crecimiento acelerado, impulsado por diversos factores socioeconómicos. Según datos recientes del Banco Central y la ONE, más de 1,2 millones de dominicanos viven actualmente en viviendas alquiladas, lo que representa aproximadamente un 40% de los hogares en zonas urbanas principales como el Gran Santo Domingo, Santiago y La Vega.
Este crecimiento está ligado a una creciente migración interna hacia las ciudades, un déficit habitacional que supera las 600,000 viviendas, y a un mercado inmobiliario que no ha logrado generar suficiente oferta accesible para sectores medios y bajos. Estudios del Ministerio de Vivienda señalan que la demanda supera la oferta en un 30% a 40% en las principales ciudades, lo que genera presión al alza en los precios.
En sectores medios y altos del Distrito Nacional, el aumento de los precios de alquiler ha superado el 30% en los últimos cinco años, mientras que el ingreso promedio real de las familias apenas ha crecido un 2% anual promedio en la última década. Esto ha profundizado la brecha entre lo que puede pagar un inquilino y el costo real del alquiler, forzando a muchos a recurrir a contratos informales y condiciones abusivas para acceder a una vivienda.
El impacto económico de esta situación no es menor: se calcula que el gasto en alquiler representa entre el 25% y el 40% del ingreso total de los hogares en situación de vulnerabilidad, cifra que en muchos casos obliga a sacrificar otros gastos básicos como alimentación, educación y salud.
El 2+1: Un símbolo de abuso que persiste
La práctica del “2+1” —exigir dos meses de depósito y un mes adelantado para firmar un contrato— se ha convertido en un símbolo de los abusos del mercado de alquiler dominicano. Aunque ilegal, este requisito se ha mantenido como norma no escrita y es mencionado con frecuencia en testimonios de inquilinos y en reclamos públicos.
La eliminación formal del “2+1” en la nueva ley representa un avance significativo, pero la práctica sigue vigente debido a la ausencia de mecanismos efectivos de fiscalización. En redes sociales y foros públicos, es común encontrar propietarios que admiten su intención de mantener estas exigencias, contando con la alta demanda para asegurar inquilinos dispuestos a aceptarlas.
¿Realmente la vieja ley era el problema?
La antigua Ley de Alquileres, aprobada en 1955, fue señalada durante años como un obstáculo para el desarrollo de un mercado justo. Sin embargo, esta legislación ya incluía disposiciones para limitar depósitos, proteger a los inquilinos y regular desalojos. El verdadero problema siempre fue la falta de aplicación y de instituciones que la hicieran valer.
La falta de un ente regulador fuerte, la carencia de canales de denuncia accesibles y la ausencia de sanciones efectivas permitieron que la informalidad y los abusos crecieran sin control.
La vieja Ley de Alquileres de 1955: ¿El verdadero problema?
La Ley No. 348 de 1955 fue la normativa que reguló por más de seis décadas el mercado de alquileres en República Dominicana. Diseñada para un contexto social y económico muy diferente al actual, la ley contenía varios artículos pensados para proteger tanto a propietarios como a inquilinos. Entre sus principales disposiciones estaban:
La limitación de depósitos a no más de dos meses de renta.
La regulación de los contratos para garantizar cierta formalidad.
La estipulación de plazos y procedimientos para desalojos.
La definición de derechos y obligaciones de ambas partes.
Sin embargo, el contexto económico y social de los años 50 nada tiene que ver con la realidad actual: un país con un alto déficit habitacional, una migración interna masiva hacia las ciudades y un mercado inmobiliario mucho más dinámico y complejo.
A pesar de que la ley contemplaba estas protecciones básicas, la falta de actualización y, sobre todo, la ausencia de mecanismos institucionales para hacerla cumplir efectivamente, hizo que su aplicación fuera limitada. La informalidad y las prácticas abusivas crecieron en un mercado que no fue regulado ni fiscalizado adecuadamente.
Por eso, aunque la vieja ley tenía fallas y estaba desfasada, decir que ella sola era el problema es una simplificación que ignora la realidad de una institucionalidad débil e inexistente en cuanto a fiscalización y sanciones.
La nueva ley: contenido, limitaciones y desafíos
La nueva Ley de Alquileres introduce mejoras importantes como:
Prohibición del “2+1”.
Limitación a un mes de depósito y un mes adelantado.
Regulación de incrementos de renta.
Registro obligatorio de contratos.
Profesionalización de corredores inmobiliarios.
Sanciones para incumplimientos.
Sin embargo, estas disposiciones solo serán efectivas si se acompañan de un marco institucional sólido que garantice su cumplimiento.
El gran vacío institucional y sus consecuencias
Aunque la ley menciona al INVI como entidad vinculada, esta institución no cuenta con la infraestructura, personal ni presupuesto para fiscalizar el mercado. Tampoco existen plataformas públicas para recibir denuncias ni procesos claros para que los inquilinos puedan exigir sus derechos.
En consecuencia, el mercado permanece dominado por la informalidad y los abusos, con propietarios y corredores que operan con impunidad.
Llamado a la acción: institucionalidad fuerte y compromiso político
El Estado dominicano debe crear una Defensoría Nacional del Inquilino con autonomía, presupuesto y facultades para supervisar y sancionar. Además, es necesaria la capacitación obligatoria para corredores inmobiliarios y campañas educativas para propietarios e inquilinos.
Solo con estas medidas se podrá garantizar que la ley deje de ser letra muerta y se convierta en un instrumento de justicia social.
¿Quién protege al más vulnerable?
Hoy, el inquilino no alquila desde la libertad, sino desde la necesidad. Si no acepta las condiciones abusivas, simplemente no puede alquilar. El propietario, en un mercado de alta demanda y baja oferta, tiene todo el poder. Por eso, la ley no puede ser vista como una panacea, sino como un primer paso hacia un mercado de alquileres más justo. Pero para que esto sea real, se necesita acción, y la responsabilidad recae en el Estado.
Conclusión: El desafío es político e institucional
Las leyes no cambian países; las instituciones sí. La política nacional de alquileres debe ser más que una ley en el papel. Es momento de que el país se comprometa a crear una infraestructura real de fiscalización para que las leyes se cumplan. Si no creamos una estructura reguladora fuerte, seguiremos viendo cómo la ley del más fuerte sigue siendo la que predomina en las calles.
Porque si el Estado no es capaz de hacer cumplir su propia ley, entonces no hemos avanzado nada. Y si no avanzamos, continuaremos condenando a miles de familias a vivir bajo la anarquía del alquiler, una ley no escrita, pero sí vigente.
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