Aunque tú no lo uses… el mercado sí.
Hace varios meses, en este mismo espacio, habíamos puesto sobre la mesa un tema que generó reacción: cómo ciertos sectores que no pertenecían a los nombres rimbombantes del Distrito Nacional estaban mostrando un rendimiento superior en plusvalía. Y muchos pensaron que yo estaba diciendo que era mejor vivir en esos lugares. No era eso. No se trataba de preferencias personales: se trataba del comportamiento del mercado.
En materia inmobiliaria, el gusto personal no define la inversión. El mercado no busca lo que uno quiere; busca lo que necesita. Uno no invierte donde preferiría vivir… sino donde el mercado sabe que puede vivir, alquilar o moverse mejor. La inversión es matemática, no emocional. Y esa matemática hoy tiene un nuevo elemento que pesa más que nunca: la accesibilidad.
Ya no basta con tener un proyecto bonito o una ubicación conocida. Si no está conectado, pierde ritmo en el mercado. Porque en una ciudad que consume tiempo como si fuera dinero, el acceso ya comenzó a valer más que la distancia. La nueva pregunta —la que muchos aun no formulan, pero que el mercado ya está respondiendo— no es: ¿dónde está la propiedad?, sino: ¿cómo se llega?
La conexión como activo financiero
Durante décadas —especialmente en Latinoamérica— el mercado inmobiliario parecía obedecer una regla sencilla: invertir lo más cerca del centro. Piantini, Naco, Gascue, Ciudad Nueva. Era casi automático. Pero la ciudad se expandió más rápido que su vialidad, y lo que antes era un punto de ventaja hoy puede convertirse en un cuello de botella. La congestión cambió la jerarquía urbana.
En ciudades como Bogotá, Medellín, São Paulo y Ciudad de México, se ha demostrado que la accesibilidad puede definir la rentabilidad más que la ubicación. Santo Domingo no es la excepción. Puede que incluso lo esté viviendo más rápido que otras ciudades, por una razón: nuestro crecimiento inmobiliario ha ido más rápido que nuestra infraestructura vial. Y cuando eso ocurre, la movilidad se vuelve un factor decisivo en la configuración del mercado.
La construcción genera valor… pero el acceso determina la velocidad del retorno.
Los datos que lo confirman
Según las proyecciones oficiales, el Metro de Santo Domingo superará los 100 millones de pasajeros en 2024, y va camino a romper récord en 2025 si mantiene su ritmo actual. En hora pico puede mover más de 60 mil personas por hora, sosteniendo el funcionamiento laboral, educativo y comercial de toda la ciudad. Solo la Línea 1 supera los 190 mil pasajeros diarios, y la Línea 2 podría cerrar 2024 con más de 215 mil pasajeros al día.
Esto significa que el metro moviliza diariamente el equivalente poblacional a tres provincias combinadas. La ciudad no lo nota… hasta que el metro falla.
La semana pasada lo vivimos todos: con un apagón y una falla técnica, no se detuvo solo Villa Mella. Se ralentizó el Distrito Nacional completo. Se congestionaron la Kennedy, la 27 de Febrero y hasta zonas como Naco y Arroyo Hondo. El centro depende más de la periferia de lo que está dispuesto a admitir. Y cuando el transporte se detiene, no se atrasa el trayecto: se atrasa el mercado.
La ciudad no necesita usar el metro para depender de él. Lo está haciendo ahora mismo.
La falsa creencia de “eso no tiene que ver conmigo”
Es común escuchar: “yo no uso el metro, no me afecta”. Pero esa frase ignora cómo funciona la economía urbana. La infraestructura no necesita aprobación individual para generar impacto colectivo. El metro no se mide en boletos… se mide en minutos.
El metro no solo transporta pasajeros: transporta productividad, confianza y decisiones. En mercados emergentes, suele ser el gatillo silencioso que reorganiza el territorio. Donde aparece una estación, aparecen nuevas formas de vida, nuevas rutas laborales y nuevos patrones de inversión. Lo que mueve el mercado no es la distancia. Es el reloj.
Villa Mella: cuando el tiempo cambió el mapa
Cuando desarrollábamos en Villa Mella hace algunos años, el acceso era la principal barrera. No era el precio ni la calidad del proyecto. Era la percepción. Pero cuando el metro fue inaugurado, el tiempo de llegada cambió… y con él cambió el mercado.
Antes del metro, los alquileres promediaban RD$11,000 a RD$13,000. En 2022 ya habían subido a RD$18,000 a RD$20,000. Hoy, en 2024, proyectos cercanos a la estación superan los RD$27,000 a RD$30,000, y algunos han llegado incluso a RD$32,000, dependiendo del tipo de desarrollo. De igual forma, terrenos y solares cercanos a la Carretera Mella han comenzado a presentar movimientos importantes en la demanda, impulsados por compradores jóvenes que utilizan el metro como extensión de su vida laboral.
Villa Mella no cambió su geografía. Cambió su percepción de tiempo.
Y cuando el tiempo cambia, el mercado cambia.
Una ciudad desordenada, pero con señales claras
Santo Domingo ha crecido sin planificación urbana. Es verdad. Pero aun en medio del desorden, hay una constante que se vuelve visible: los sectores mejor conectados al transporte público están mostrando menor vacancia, mejor velocidad de venta y mayor absorción comercial que varias zonas tradicionales del Distrito Nacional.
Los recientes apagones fueron una prueba no planificada pero contundente. Cuando el metro se detuvo, la ciudad se fracturó. Cuando retomó su ritmo, todo volvió a encenderse. Lo que falló no fue una estación: fue el flujo de productividad de miles de personas. Lo que se apagó no fue la energía… fue el tiempo.
¿Y sigue valiendo más estar en el centro?
Tal vez el concepto de “ubicación premium” esté cambiando. Quizás el valor ya no se concentre en las torres más altas ni en las calles más conocidas, sino en los minutos que separan un proyecto de su punto de conexión más cercano. Puede que el futuro de la inversión no esté en la dirección… sino en el trayecto.
El mercado está enviando señales. Algunos ya las están escuchando. Porque en esta nueva dinámica urbana, el lujo tal vez no sea la vista al skyline… sino llegar a casa sin gastar una hora de vida en un taponamiento.
Conclusión
No hace falta usar el metro para que el metro te afecte. Basta con vivir en una ciudad que depende de él. El futuro del mercado inmobiliario dominicano podría no depender de dónde está el proyecto… sino de cuánto tiempo tarda en llegar quien quiere vivir en él.
Quizás el nuevo mapa inmobiliario no lo dibuje la tierra… sino el tiempo.
Y quizá la plusvalía no sea cuestión de ubicación… sino de minutos.
