Việc ban hành Luật 85-25 đã làm dấy lên câu hỏi trong giới chủ nhà, người thuê nhà và các đại lý bất động sản: luật nào điều chỉnh các hợp đồng thuê nhà đã có hiệu lực trước tháng 8 năm 2025? Câu trả lời nằm ở một nguyên tắc cơ bản của luật pháp Cộng hòa Dominica - nguyên tắc không hồi tố của luật - và ở các điều khoản chuyển tiếp của chính luật mới. Hiểu rõ nguyên tắc này, và thời điểm chính xác khi quá trình chuyển tiếp được áp dụng, có thể tạo nên sự khác biệt giữa việc gia hạn suôn sẻ và một xung đột có thể tránh được.
Kể từ khi Luật 85-25 có hiệu lực vào tháng 8 năm 2025, cùng một câu hỏi đã được đặt ra trong các buổi hội thảo, nhóm WhatsApp và các cuộc trò chuyện giữa chủ nhà, người thuê nhà và người môi giới: Hợp đồng hiện tại của tôi thuộc phạm vi điều chỉnh của luật mới hay luật cũ?
Câu hỏi này hoàn toàn hợp lý. Và nó xứng đáng nhận được một câu trả lời chính xác về mặt pháp lý, bởi vì các quyết định có ảnh hưởng thực tế đến chủ nhà, người thuê nhà và các đại lý bất động sản đều phụ thuộc vào câu trả lời đó.
Luật không có hiệu lực hồi tố. Nhưng việc không biết luật sẽ dẫn đến những hậu quả.
Nguyên tắc chi phối mọi thứ: không hồi tố
Một trong những nguyên tắc cơ bản của luật pháp Cộng hòa Dominica—được ghi trong Hiến pháp và Bộ luật Dân sự—là luật không có hiệu lực hồi tố. Một đạo luật mới không thể sửa đổi các tình trạng pháp lý đã được thiết lập theo luật trước đó.
Luật 85-25 công nhận rõ điều này tại điều 53: các vụ kiện đang trong quá trình thụ lý hoặc đang trong giai đoạn xét xử tại thời điểm luật có hiệu lực sẽ tiếp tục được thụ lý theo các quy định pháp luật có hiệu lực tại thời điểm tòa án thụ lý.
Nói một cách đơn giản: những gì bắt đầu dưới luật lệ cũ, sẽ kết thúc dưới luật lệ cũ.
Các hợp đồng hiện có sẽ được xử lý như thế nào?
Nếu bạn đã ký kết hợp đồng thuê nhà trước ngày 15 tháng 8 năm 2025 —theo Luật 4314 và 17-88, cả hai luật này đều đã bị bãi bỏ— và hợp đồng đó vẫn còn hiệu lực, bạn không cần phải điều chỉnh nó cho phù hợp với Luật 85-25 cho đến khi nó hết hạn.
Hợp đồng phải được điều chỉnh và đăng ký theo Luật 85-25 tại thời điểm gia hạn, kéo dài hoặc sửa đổi. Đó chính là điểm chuyển đổi pháp lý.
Luật này không có hiệu lực hồi tố. Nhưng việc đến hạn gia hạn mà không chuẩn bị kỹ lưỡng có thể khiến bạn phải trả giá đắt.
Sự chuyển hướng ngầm: nơi nhiều người mắc sai lầm
Điều 9 của Luật 85-25 quy định rằng thời hạn thuê sẽ tự động được gia hạn khi không bên nào bày tỏ ý định không gia hạn. Điều này được gọi là gia hạn ngầm.
Câu hỏi ít ai đặt ra là: liệu việc gia hạn tự động này có kích hoạt Luật 85-25 đối với hợp đồng được ký kết theo luật cũ hay không? Bài báo tương tự cũng làm rõ rằng các bên vẫn giữ nguyên các điều kiện đã thỏa thuận. Tuy nhiên, thời điểm này vẫn là giai đoạn chuyển tiếp cần được phân tích kỹ lưỡng với tư vấn pháp lý, đặc biệt nếu các bên muốn đưa vào các yếu tố được luật mới đưa ra: đăng ký hợp đồng, các quy định mới về người bảo lãnh liên đới, hoặc các cơ chế giải quyết tranh chấp.
Việc ứng biến vào thời điểm đó có thể tạo ra các hợp đồng lai ghép — một phần theo luật cũ, một phần theo luật mới — vốn là nguồn gốc không bao giờ cạn kiệt của các xung đột.
Những điều bạn cần biết trước khi gia hạn
Đăng ký hợp đồng. Điều 14 cho phép đăng ký hợp đồng tại Cơ quan đăng ký thế chấp của đô thị nơi bất động sản tọa lạc, nhằm mục đích thực thi đối với bên thứ ba. Điều này không được quy định rõ ràng trong luật trước đây.
Người bảo lãnh liên đới. Điều 5, khoản 1, công nhận rằng chủ nhà có thể yêu cầu một người bảo lãnh liên đới, người này sẽ trực tiếp và ngay lập tức gánh chịu mọi nghĩa vụ của hợp đồng khi người thuê vắng mặt. Khoản 2 bổ sung rằng, bằng việc tự động gia hạn, nghĩa vụ của người bảo lãnh kéo dài cho đến khi tài sản được bàn giao. Đây không phải là một yêu cầu về mặt giấy tờ: đó là một khái niệm pháp lý với những hậu quả pháp lý cụ thể.
Luật này không có hiệu lực hồi tố. Nhưng mỗi lần gia hạn là một cơ hội để làm đúng mọi việc—hoặc tích lũy những rủi ro có thể bùng nổ sau này.
Chuẩn bị trước khi hợp đồng hết hạn
Qua hai mươi năm kinh nghiệm, tôi nhận thấy những vấn đề nghiêm trọng nhất không xảy ra vào thời điểm ký kết hợp đồng. Chúng xảy ra vào thời điểm gia hạn, khi một bên viện dẫn một điều khoản mà cả hai bên đều không hiểu rõ.
Nếu bạn có hợp đồng hiện tại được ký trước ngày 15 tháng 8 năm 2025, bạn vẫn còn thời gian—và đó là lợi thế của bạn. Hãy tận dụng thời gian đó để xem xét lại hợp đồng, xác định ngày hết hạn chính xác và chuẩn bị gia hạn theo Luật 85-25.
Chính những nghi ngờ phổ biến trên thị trường như vậy đã thôi thúc tôi viết cuốn sách "Nắm vững Luật Cho thuê nhà 85-25", một tác phẩm được thiết kế để cung cấp cho chủ nhà, người thuê nhà và các chuyên gia bất động sản một hướng dẫn rõ ràng, dễ hiểu và hợp pháp để nắm bắt mọi khía cạnh của luật này.
Trước khi gia hạn hợp đồng đó, hãy trả lời câu hỏi này
Bạn có biết chính xác ngày hợp đồng của mình hết hạn không? Bạn đã kiểm tra xem hợp đồng có tự động gia hạn không? Bạn có nắm rõ các yêu cầu gia hạn theo Luật 85-25 không?
Nếu bạn không thể trả lời chắc chắn những câu hỏi này, thì bước đầu tiên là: thu thập thông tin chính xác trước khi hợp đồng buộc bạn phải hành động mà không có thông tin đó.
Luật này không có hiệu lực hồi tố. Nhưng không có lý do gì để biện minh cho việc thiếu sự chuẩn bị.
Tài liệu tham khảo:
