SANTO DOMINGO. – La tormenta invernal no dio tregua el fin de semana. Brenda lo supo desde que abrió la persiana de la cocina y vio la calle cubierta de nieve. Canceló planes, se puso ropa cómoda y decidió hacer lo que mejor la conecta con su tierra: un sancocho de esos que se toman su tiempo.
Mientras pelaba plátanos verdes, auyama, yautía y ñame, con el radio sonando bachatas bajito, volvió a pensar en la compra de su futura casa en Santo Domingo. Ya había entendido impuestos, nacionalidad, reportes al IRS. Pero había un tema que seguía dándole vueltas: ¿qué era eso de fideicomiso?
Sonó el teléfono y era su primo César.
– Brenda, tú que cocinas tan bueno, guíame, que quiero hacerle un sancocho a mi novia. Vino a pasar la tormenta conmigo y la quiero sorprender.
– ¡Wao! Estaba pensando en ti ahora mismito y justo estoy pelando víveres, la carne ya está puesta. Respondió ella.
La coincidencia dio pie a una conversación cálida, divertida y didáctica. Era la llamada que Brenda necesitaba en ese momento.
– Antes de empezar, explícame algo. Todo el mundo habla de comprar propiedades por fideicomiso en República Dominicana, pero nadie lo explica claro. Espero que tengas todo lo necesario para cocinar.
César aceptó el reto y propuso hacerlo de forma sencilla. “Síiii, fui a la bodega y una paisana me ayudó a comprar todo, quedaré bien con la chica. Vamos por partes, como el sancocho. Lo primero es entender que un fideicomiso no es magia ni un atajo:
Es una estructura legal mediante la cual una persona transfiere un bien o recursos a un patrimonio separado, administrado por una fiduciaria, con un propósito específico”.
Mientras Brenda le explicaba cómo sazonar la carne y la pusiera en la olla de presión antes de pelar los víveres, César hacía el paralelo.
– En este modelo, el inmueble no queda a tu nombre directamente, sino a nombre del fideicomiso. La fiduciaria lo administra siguiendo reglas que se establecen desde el inicio. Por eso se usa mucho en proyectos inmobiliarios grandes, ventas “sobre plano” o planificación sucesoria.
Brenda hizo una pausa y fue directa: “¿Y si yo solo quiero comprar mi casa para vivir, sin enredos?”
Ahí César fue claro: comprar como persona física sigue siendo la forma más común y sencilla de adquirir un inmueble en República Dominicana, tanto para dominicanos como para extranjeros.
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– La legislación inmobiliaria no distingue por nacionalidad en cuanto al derecho de propiedad y el proceso es relativamente directo. Pagas el 3% del impuesto de transferencia inmobiliaria, registras el inmueble y listo. Para alguien que busca vivienda personal, retiro o simplicidad, suele ser la mejor opción.
Pero le aclaró que, en cambio, comprar a través de una sociedad o un fideicomiso implica otras responsabilidades, porque estas estructuras requieren registro ante la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), declaraciones periódicas y no gozan de las mismas exenciones que las personas físicas en impuestos como el IPI.
Además, para quienes viven en Estados Unidos, hay un elemento adicional que no se puede ignorar, por lo que le advirtió: “si participas en una sociedad o fideicomiso extranjero, puede haber obligaciones de reporte ante el IRS. Formularios como el 8938 (FATCA) o el FBAR pueden aplicar, dependiendo de la estructura y los montos. No es que esté prohibido, pero hay que hacerlo bien”.
La conversación también tocó el tema del financiamiento y César le recordó a Brenda que los bancos dominicanos ofrecen hipotecas a residentes y no residentes, aunque con mayores requisitos para extranjeros y tasas generalmente más altas.
Desde 2025, además, los pagos deben realizarse por medios bancarizados, conforme a disposiciones vigentes, lo que obliga a una mayor trazabilidad de los fondos.
– Nada de improvisar, ni en la cocina ni en las propiedades. Nada de maletines de cuartos y escucha bien, a menos que vayas a invertir en un edificio o algo así, no te corresponde comprar vía Fideicomiso. Tú como persona física y para vivienda personal, dispones de un proceso más simple, menos reportes, ideal para vivienda personal.
Le reiteró que una sociedad o fideicomiso sería aplicable solo si tienes un objetivo claro como una herencia, renta estructurada, varios beneficiarios.
– Eso sí, como te digo siempre, antes de firmar cualquier cosa, asegúrate de tener un buen abogado inmobiliario en República Dominicana y un contador o asesor fiscal en Estados Unidos especializado en transacciones internacionales. Eso te ahorrará dolores de cabeza y dinero.
Brenda se acercó a la estufa, agarró un cucharón y empezó a remover en círculos con energía y constancia para que el sancocho espese. Sintió que, como su compra, ese sancocho quedó bien estructurado: tenía los ingredientes correctos y no estaba improvisando.
Tomó un tazón en el que había puesto cebolla y cilantrico picados en zumo de naranja agria, lo vertió en la olla y apagó el fuego al tiempo que colocaba la tapa. Cerró los ojos y aspiró el aroma que, a pesar del frío, viajó por toda la planta del edificio. Sintió que sus ideas se habían aclarado. – Espero que hayas tomado nota del sancocho, César. Como me dijiste que no tienes orégano, le puedes poner tomillo a la carne. Es lo mismo que por el Cibao le dicen ditén y sabe rico. Ya sabes pelar víveres… así que deja poner la mesa que se me hace tarde. Cualquier detalle, me llamas y acuérdate de hacer el arrocito blanco.
