Al menos 56 artículos del proyecto presentan conflictos jurídicos.
SANTO DOMINGO. – El pasado 15 de octubre de 2025, la cámara de diputados asignó el código CD-296-2025, al expediente con la propuesta del diputado Tobías Crespo, en la que se plantea la creación de la Superintendencia de Condominios de la República Dominicana.
Como está planteada en el proyecto, la nueva institución estaría encargada de fiscalizar el cumplimiento de las normas sobre áreas comunes, mantenimiento de infraestructuras, gobernanza interna, manejo de conflictos, operación de condominios rentistas y procesos de regularización de proyectos habitacionales construidos por el Estado.
Entre las funciones de esta superintendencia se incluyen la creación de varios registros nacionales como el de condominios, de condominios rentistas, de edificaciones estatales y de actores del sector inmobiliario, y tendría la facultad de dictar normativas obligatorias, supervisar constructoras y desarrolladoras, imponer sanciones administrativas y mediar en disputas entre propietarios y juntas de condómines.
El proponente ha argumentado que el crecimiento urbano del país y la proliferación de residenciales verticales requieren de una autoridad especializada capaz de garantizar mantenimiento, convivencia y transparencia en la administración de estas comunidades.
La pieza contiene 10 capítulos y 63 artículos, en los que se plantea que la nueva entidad tendría autonomía y sería la encargada de regular, supervisar y acompañar la gestión de los condominios en todas sus modalidades, garantizando la convivencia armónica, la correcta administración, la transparencia y el respeto al marco legal vigente.
Este reportaje se basa en un análisis mixto (cuantitativo y cualitativo) del anteproyecto, que incluyó el conteo del total de artículos, la identificación de artículos conflictivos y la clasificación de los tipos de solapamientos con instituciones y leyes vigentes.
El resultado es que al menos 56 artículos del proyecto presentan conflictos jurídicos, institucionales o constitucionales, lo que representa un 88.8% del total. Estos 56 artículos chocan con las competencias, atribuciones o normativas de al menos 12 instituciones y leyes vigentes:
Constitución de la República Dominicana
Poder Judicial
Ley General de Protección al Consumidor (Ley 358-05)
Ayuntamientos (Ley 176-07)
Jurisdicción Inmobiliaria (Ley 108-05)
Ley 5038-58 de Condominios
Ministerio de Vivienda, Hábitat y Edificaciones (MIVHED)
Ministerio de Turismo
Ministerio de Salud Pública
DGII
CODIA
Pro Consumidor
Los tipos de conflicto identificados en la pieza abarcan: 1) solapamiento de competencias; 2) duplicación regulatoria; 3) invasión de competencias municipales; 4) vulneración del principio de reserva de ley; 5) interferencia en la autonomía de la asamblea de condóminos; 6) contradicciones con la Ley 108-05; 7) usurpación de funciones jurisdiccionales; y 8) riesgos de inconstitucionalidad en materia de propiedad privada.
Las voces de advertencia
El anteproyecto llega en un momento en que la vida en edificios y conjuntos residenciales enfrenta tensiones por conflictos de convivencia derivados de ruidos, mascotas y estacionamientos; también se discute sobre las rentas cortas, la gobernanza interna y los conflictos entre desarrolladores y residentes. Es un momento en el que la vida en vertical es foco de debate, ante el exponencial crecimiento de torres residenciales vs plataformas de rentas cortas.
En el seminario “Ciudadanía Activa: de la reflexión a la acción en la vida vertical”, celebrado en Santo Domingo y citado por Diario Libre en su cobertura del 29 de noviembre de 2025, se trataron parte de estos temas y se planteó la urgente necesidad de modernizar la Ley 5038-58.
En ese encuentro, especialistas del sector coincidieron en que el país sí necesita una actualización integral de la normativa, pero advirtieron que la solución no puede ser la creación de una “superinstitución” que duplique funciones ya existentes.
En ese contexto los expertos advirtieron sobre los conflictos y problemas que puede generar la pieza.
El arquitecto José Antonio Constanzo, coordinador general de la Facultad de Arquitectura de la Universidad Pedro Henríquez Ureña (UNPHU), participó en la actividad en la que se planteó que la Ley de Condominios se quedó anclada en los edificios de cinco niveles, pero sustituirla con un organismo que repita lo que ya hacen los ayuntamientos, el MIVHED, la Jurisdicción Inmobiliaria y Pro Consumidor, en vez de mejorar, puede empeorar el problema.
El urbanista Víctor Féliz, director de la plataforma Municipalidad Global, organizadora del seminario, consideró que el eje del problema está en la gobernanza: “La convivencia en los edificios no se resuelve centralizando el poder en una superintendencia. Se resuelve fortaleciendo a los municipios y dotando a los residentes de herramientas claras.”
En una entrevista reciente en El Inmobiliario, el abogado Israel López, especialista en derecho inmobiliario, advirtió sobre los riesgos constitucionales a partir de una superintendencia:
Regular la vida interna de un condominio desde un órgano administrativo es delicado. La propiedad privada solo puede verse limitada por ley, no por resoluciones administrativas.
Lo que propusieron
Diario Libre reportó que el seminario concluyó con varias propuestas clave para modernizar la vida en los condominios y la primera fue la necesidad de una Ley de Condominios moderna, integral y técnicamente estructurada, que actualice la normativa vigente sin crear una súper entidad con funciones duplicadas.
Por el contrario, coincidieron en fortalecer el rol de los ayuntamientos en asuntos de convivencia, ruidos, mascotas y regulación local, al considerar que la vida comunitaria es esencialmente una competencia municipal.
Otra de las recomendaciones fue profesionalizar la administración de condominios mediante certificaciones y estándares sectoriales, en lugar de centralizar estas funciones en una superintendencia. Asimismo, se planteó establecer mecanismos de transparencia en la gestión, siempre respetando la autonomía de las asambleas de propietarios y también llamaron a mejorar la coordinación entre el MIVHED, la Jurisdicción Inmobiliaria y Pro Consumidor, de manera que se atiendan los vacíos existentes, insistiendo en que no hay que crear organismos adicionales que puedan superponer atribuciones.
Lo que reveló el análisis estructural
El examen íntegro del anteproyecto permitió a El Inmobiliario identificar cinco grandes áreas de conflicto:
1. Invasión de competencias municipales (Ley 176-07). Los ayuntamientos quedarían subordinados a una superintendencia central, en contradicción con la autonomía municipal garantizada por la Constitución. Afecta más de 20 artículos con los temas de ruidos, convivencia, salubridad, control de animales, permisos de actividades, inspecciones y sanciones.
2. Duplicación de la Jurisdicción Inmobiliaria (Ley 108-05). Al menos 12 artículos invaden funciones como de registro de condominios, certificaciones, saneamiento de títulos, regularización de proyectos estatales, validación documental.
3. Solapamiento con MIVHED, CODIA y Pro Consumidor. Más de 15 artículos crean duplicidad en inspecciones técnicas, licencias, normas constructivas, preventas, responsabilidad del desarrollador.
4. Interferencia en la autonomía de la asamblea. Más de 10 artículos permitirían a la Superintendencia anular decisiones, validar reglamentos, imponer modelos obligatorios e intervenir en elecciones y sanciones.
5. Regulación indebida de rentas cortas (Airbnb y similares). El proyecto pretende regular una actividad que compete al Ministerio de Turismo, a los Ayuntamientos y a la DGII, lo que crea un régimen paralelo que fragmenta el sistema turístico y administrativo.
Este análisis integral revela que el anteproyecto sometido por el diputado Tobías Crespo presenta una proporción extraordinaria de artículos problemáticos, casi el 90%, coincidiendo con los especialistas en derecho público y urbanismo que han señalado los desafíos de orden constitucional y legal de la pieza.
También se verifican solapamientos con instituciones ya existentes, duplicación de competencias en materia inmobiliaria, municipal, turística y técnica, así como aspectos que podrían requerir ajustes para garantizar coherencia con la Constitución, la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, la Ley 176-07 de los ayuntamientos y las atribuciones de organismos como MIVHED, Turismo, DGII y Pro Consumidor.
Los expertos advierten que la creación de esta Superintendencia de Condominios, tal como está planteada, no moderniza la vida en vertical, sino que la sobrerregula, generando duplicidades, choques institucionales y además presenta potenciales riesgos de inconstitucionalidad.
