Las estafas son la minoría, pero hacen más ruido.
Vender un apartamento sin haber movido una piedra. Promocionar un proyecto sin permisos del Ayuntamiento, sin estudios de suelo, sin haber tocado el terreno. Esa es la nueva normalidad en el mercado inmobiliario dominicano, y no lo estamos hablando lo suficiente. Hoy, cualquiera con una cuenta de Instagram y un render bien hecho puede captar millones en preventas sin tener un solo plano aprobado.
Es importante comenzar este análisis con una precisión: las estafas inmobiliarias siguen siendo la minoría. Por cada 70 proyectos vendidos en planos que se entregan en tiempo y forma, tal vez haya uno que no se concluye o genera conflictos. Pero ese 1, ese que no cumple, hace más ruido que los otros 69. Es el que sale en medios, el que genera demandas, el que causa decepción y desconfianza entre inversionistas y compradores.
Vender sin permisos: la nueva norma peligrosa
Lo que debería preocuparnos no es la preventa como modelo, sino cómo se está ejecutando en la práctica. Cada vez es más común ver proyectos que se comienzan a promocionar agresivamente en redes sociales, incluso con renders espectaculares y precios llamativos, sin haber limpiado el terreno, sin permiso del Ayuntamiento, sin evaluación del Ministerio de Medio Ambiente, y sin haber realizado estudios de suelo. En algunos casos, ni siquiera existe una empresa registrada formalmente detrás del proyecto.
¿Cómo puede una compañía anunciar que ha vendido el 100% de un proyecto sin haber movido una piedra? ¿Quién fiscaliza eso? La ausencia de controles claros permite que se convierta en una práctica habitual lo que debería ser la excepción. Y es ahí donde comienza el verdadero riesgo para el comprador.
El dinero como anzuelo: del enganche al vacío
La mayoría de estas preventas tienen una lógica simple: captar entre un 10% y un 20% del valor de la propiedad como “enganche”. Si se trata de un apartamento de RD$5 millones, hablamos de RD$500,000 a RD$1 millón entregados sin garantías estructuradas. Ese dinero, en manos de promotores sin experiencia ni respaldo financiero, se convierte en una bomba de tiempo.
Si el proyecto no está correctamente capitalizado, o si la empresa carece de estructura técnica y financiera, ese dinero se usa para cubrir gastos operativos, publicidad, promesas de compra de terrenos, o hasta deudas anteriores. Y cuando llega el momento de iniciar formalmente la obra, los fondos ya no están. A partir de ahí comienzan los retrasos, las excusas, los silencios y, en algunos casos, la desaparición.
Retrasos inevitables vs. improvisación disfrazada
Los constructores serios sabemos que en este sector los retrasos son parte del juego. La construcción no es una ciencia exacta. Factores climáticos, escasez de materiales, problemas logísticos o cambios regulatorios pueden mover las fechas. Lo entendemos.
Pero lo que no se puede aceptar es la improvisación. Muchos de los retrasos prolongados en proyectos preventa no son por fenómenos externos, sino por una falta absoluta de planificación. Cuando un proyecto comienza sin cronograma técnico realista, sin calendario financiero estructurado, y sin personal capacitado, está condenado al colapso.
El riesgo se multiplica cuando lo combinamos con el aumento sostenido de los costos. Según el Índice de Costos Directos de la Construcción de Viviendas (ICDV) publicado por la ONE, el costo promedio de construcción ha aumentado un 18% desde 2021, debido a la inflación global en acero, cemento, sistemas eléctricos y acabados. Un proyecto mal estructurado financieramente no soporta ese impacto.
¿Dónde están los mecanismos de control?
Frente a este escenario, es urgente hacernos una pregunta: ¿quién está supervisando estas prácticas? Hoy, en la República Dominicana, prácticamente cualquiera puede autodenominarse “promotor inmobiliario”, armar un render, crear un Instagram y empezar a vender sin haber cumplido con un solo proceso legal.
Ni los Ayuntamientos, ni Medio Ambiente, ni las fiduciarias están fiscalizando si los proyectos que se anuncian tienen base legal y técnica. Y muchas veces, los contratos de promesa de venta son firmados sin asesoría jurídica, con cláusulas poco claras o sin penalidades reales en caso de incumplimiento.
Mientras tanto, el comprador sigue indefenso. No hay una ley de protección clara ni un organismo rector con dientes reales para sancionar a quienes incumplen. Y eso crea un terreno fértil para la informalidad y el abuso.
No se trata de frenar el crecimiento, sino de ordenarlo
La industria inmobiliaria no necesita frenos. Lo que necesita es orden, transparencia y regulación inteligente. El promotor serio —y hay muchos en este país— no teme la fiscalización. Al contrario, la necesita, porque su reputación depende de que el mercado funcione con reglas claras.
Países como Colombia y Chile han establecido marcos regulatorios donde la preventa solo se permite una vez el proyecto tiene permisos formales y estudios aprobados. Incluso en algunos casos, el dinero del comprador queda retenido en fideicomisos hasta alcanzar hitos específicos de la construcción. Eso protege a ambas partes: al comprador y al desarrollador.
¿Por qué no podemos tener algo similar en República Dominicana?
Esto nos afecta a todos: el llamado al sector
Llegó el momento de reconocer que este no es un problema aislado. Esto nos afecta a todos. Afecta al constructor que cumple, al promotor que entrega, al vendedor que trabaja con seriedad, al comprador que confía, y al sector comercial y turístico que se beneficia de un entorno inmobiliario saludable.
Como parte del ecosistema, tenemos la responsabilidad de alzar la voz y exigir regulación seria. No podemos seguir permitiendo que la improvisación y la informalidad destruyan la credibilidad de un sector que ha demostrado ser clave para el desarrollo del país.
Si queremos que el turismo inmobiliario siga creciendo, que la inversión extranjera se mantenga, que los dominicanos sigan apostando por su tierra, tenemos que cuidar la industria. Y eso comienza por frenar el desorden y poner límites claros.
El futuro del sector depende de su credibilidad
La construcción y el desarrollo inmobiliario seguirán siendo pilares del crecimiento económico del país. Pero si no se toman medidas, el riesgo reputacional se va a traducir en una contracción de la inversión local e internacional. El inversionista serio —sea un dominicano en el exterior, un fondo extranjero o una familia local— necesita saber que su dinero está protegido por más que la palabra de un promotor.
Es hora de tomar decisiones. La pregunta no es si hay que regular las preventas, sino cómo hacerlo con inteligencia y justicia, para que el sector siga creciendo, pero sin dejar víctimas en el camino.
Porque construir no es solo levantar bloques: es cumplir promesas. Y en un país donde la confianza es capital, no hay inversión más valiosa que la credibilidad.
Las opiniones expresadas en este artículo son responsabilidad exclusiva del autor.
