Por Joan Feliz Valoys
Especial para El Inmobiliario
La permisología en República Dominicana se ha convertido en uno de los principales cuellos de botella para el desarrollo inmobiliario. En un país donde la construcción representa aproximadamente el 10% del PIB y genera más de 300,000 empleos directos e indirectos, según datos del Banco Central, los largos y engorrosos procesos de aprobación de permisos están ralentizando el crecimiento del sector y, en consecuencia, afectando la inversión, el empleo y la oferta de viviendas.
Actualmente, los desarrolladores inmobiliarios deben enfrentar un sistema fragmentado, burocrático y poco eficiente, en el que obtener los permisos necesarios puede tomar entre 12 y 24 meses, dependiendo de la ubicación y la magnitud del proyecto. En comparación con otros países de la región, donde los trámites suelen tardar entre 6 y 12 meses, República Dominicana queda rezagada, lo que genera sobrecostos, desalienta la inversión y ralentiza la ejecución de proyectos que podrían dinamizar la economía.
Este problema no solo afecta a grandes inversionistas y desarrolladores privados, sino que también impacta negativamente en sectores clave como el turismo, la construcción de viviendas asequibles y el comercio. Es urgente una reforma que agilice los procesos, reduzca la discrecionalidad y elimine las trabas innecesarias para garantizar un desarrollo sostenible y competitivo.
El laberinto de la permisología: Un obstáculo innecesario
El proceso de obtención de permisos en el país involucra múltiples entidades gubernamentales, cada una con sus propios requisitos, tiempos de respuesta y metodologías, lo que hace que la permisología sea un desafío titánico para los desarrolladores. Entre las principales instituciones involucradas están:
Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales: Emisión de permisos ambientales, los cuales pueden tardar hasta 18 meses en ser aprobados, dependiendo del impacto del proyecto.
Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones (MOPC): Aprobación de planos viales, accesos y permisos de construcción en carreteras o zonas estratégicas.
Ayuntamientos municipales: Emisión de licencias de construcción, alineación y uso de suelo, con procesos que pueden tarda entre 6 y 12 meses, dependiendo de la municipalidad.
Ministerio de Turismo (Mitur): En el caso de proyectos turísticos, se requieren aprobaciones adicionales, con tiempos de espera que pueden superar el año y medio.
Dirección General de Impuestos Internos (DGII): Procesos relacionados con el pago de impuestos, traspasos de terrenos y otros aspectos fiscales.
Uno de los principales problemas es que estas entidades no cuentan con una plataforma integrada que permita gestionar todos los permisos de manera simultánea. En cambio, los desarrolladores deben acudir a cada institución por separado, presentando la misma documentación múltiples veces y enfrentando largas esperas sin plazos claros de respuesta.
A esto se suma la falta de digitalización, ya que muchos procesos siguen dependiendo de documentación física y trámites presenciales, lo que no solo retrasa los tiempos, sino que también aumenta los costos administrativos para los desarrolladores.
El impacto económico de la permisología ineficiente
El Banco Mundial, en su informe «Doing Business 2020», posicionó a República Dominicana en el puesto 115 de 190 países en facilidad para hacer negocios, destacando la permisología como uno de los principales obstáculos. Un sistema ineficiente de aprobación de permisos tiene consecuencias directas en la inversión y el crecimiento económico:
1. Desincentivo a la inversión extranjera y nacional: Los inversionistas buscan países donde los procesos sean ágiles y transparentes. En países como Panamá y Costa Rica, la aprobación de permisos es mucho más rápida, lo que hace que algunos capitales prefieran migrar a estos mercados.
2. Aumento en los costos de los proyectos: Los retrasos en la obtención de permisos generan sobrecostos financieros, ya que los desarrolladores deben asumir gastos adicionales por intereses bancarios, mantenimiento de terrenos y otras cargas operativas.
3. Déficit habitacional persistente: República Dominicana tiene un déficit de más de 1 millón de viviendas, según la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (ACOPROVI). Si los permisos de construcción se agilizaran, podrían ejecutarse más proyectos de vivienda social y media en menor tiempo.
4. Pérdida de empleos y dinamismo económico: La construcción es uno de los sectores que más empleos genera en el país. Cada proyecto retrasado implica cientos de trabajadores sin empleo por meses, afectando la economía de miles de familias.
Casos de éxito en la región: Modelos a seguir
Varios países de América Latina han implementado reformas exitosas para agilizar la permisología y fomentar la inversión:
Chile: Implementó la plataforma digital «DOM en Línea», que permite gestionar permisos de construcción de forma virtual y con tiempos de respuesta preestablecidos. Como resultado, los tiempos de aprobación se redujeron en un 40%.
Colombia: Aplicó el concepto de «licencias express» para proyectos de bajo impacto ambiental y urbano, reduciendo los tiempos de aprobación de 12 meses a 6 meses.
México: En ciudades como Monterrey y Guadalajara, se establecieron ventanillas únicas de trámites, integrando todas las instituciones en un solo lugar, lo que ha reducido la burocracia y la corrupción.
Estos ejemplos demuestran que, con voluntad política y el uso de tecnología, es posible transformar el sistema de permisología para hacerlo más eficiente y competitivo.
Propuestas para modernizar la permisología en República Dominicana
Para resolver esta problemática, se requieren medidas urgentes que faciliten la obtención de permisos sin comprometer el cumplimiento de regulaciones y normativas. Algunas soluciones clave incluyen:
1. Implementación de una ventanilla única digital: Un sistema en línea donde los desarrolladores puedan gestionar todos los permisos en un solo lugar, con seguimiento en tiempo real y tiempos de respuesta establecidos.
2. Plazos máximos de respuesta: Se deben establecer tiempos límite para cada institución. Si el plazo se vence sin respuesta, el permiso debe aprobarse automáticamente por silencio administrativo positivo.
3. Automatización de procesos y eliminación de trámites redundantes: Digitalizar y simplificar los formularios, eliminando la duplicación de requisitos entre diferentes entidades.
4. Mayor transparencia y control: Implementar mecanismos de auditoría y rendición de cuentas para evitar discrecionalidad y corrupción en la aprobación de permisos.
5. Reforma de las normativas municipales: Unificar criterios en los ayuntamientos para que los requisitos sean homogéneos en todo el país y no varíen de un municipio a otro.
Conclusión
El desarrollo inmobiliario en República Dominicana tiene un gran potencial para seguir impulsando la economía y mejorando la calidad de vida de los ciudadanos. Sin embargo, la permisología sigue siendo un obstáculo que frena la inversión y encarece los proyectos.
Si el país quiere consolidarse como un destino atractivo para inversionistas y mantener un crecimiento sostenido en la construcción, es imprescindible modernizar su sistema de permisos. La implementación de una ventanilla única digital, plazos máximos de respuesta y mayor transparencia son cambios urgentes que beneficiarían a todo el sector.
Es momento de que el gobierno y las instituciones competentes reconozcan que la permisología actual no responde a las necesidades del mercado y que, en lugar de ser un freno, debe convertirse en un facilitador del desarrollo.
El autor es MBA, especialista en Marketing Digital, gerente de Operaciones de Constructora Incaribe, con mas de 10 años de experiencia en el sector construccion y turismo.
