"De markt heeft gesproken en heeft aangegeven dat een herbestemming waardevoller is dan het blijven gebruiken als kantoorruimte," aldus Michael Abrams, directeur van Foulger-Pratt, het vastgoedontwikkelingsbedrijf dat het 14 verdiepingen tellende gebouw aan New York Avenue transformeert tot 255 appartementen.
AFP Washington
WASHINGTON, VERENIGDE STATEN - Op slechts een paar stratenblokken van het Witte Huis zal een bescheiden gebouw in het centrum van Washington, dat ooit kantoren van het Amerikaanse ministerie van Justitie huisvestte, onderdak bieden aan honderden mensen.
De transformatie van die leegstaande ruimte tot kantoren maakt deel uit van een golf van "adaptieve hergebruik"-projecten die in 2021 de Amerikaanse vastgoedmarkt overspoelden, toen ontwikkelaars noodlijdende hotels en kantoren opkochten en vervolgens aankondigden dat ze zouden worden omgebouwd tot appartementencomplexen.
"De markt heeft gesproken en heeft aangegeven dat een herbestemming waardevoller is dan het blijven gebruiken als kantoorruimte," aldus Michael Abrams, directeur van Foulger-Pratt, het vastgoedontwikkelingsbedrijf dat het 14 verdiepingen tellende gebouw aan New York Avenue transformeert tot 255 appartementen.
Uit een onderzoek van de vastgoedzoekdienst RentCafe bleek dat er vorig jaar in de Verenigde Staten ongeveer 20.100 appartementen zijn gebouwd in omgebouwde panden, bijna twee keer zoveel als het jaar ervoor.
De zogenaamde herbestemming van vastgoed zou een oplossing kunnen bieden voor binnensteden in Amerikaanse steden, die sinds de uittocht van kantoorpersoneel als gevolg van de Covid-19-pandemie bijna twee jaar geleden niet meer hetzelfde zijn, waardoor lokale vastgoedeigenaren en bedrijven in de problemen zijn geraakt.
"Het trage herstel van de kantorenmarkt zal het onderhoud van leegstaande kantoorgebouwen alleen maar veel duurder maken," voorspelde Abrams.
Door de ombouw van bestaande panden kan ook het tekort aan betaalbare woningen worden verlicht, met name in steden zoals Washington, waar de notoir hoge huren een kenmerk van de levensstijl zijn.
"Vanuit een algemeen perspectief hebben we gewoon meer aanbod nodig. Met meer aanbod zullen zowel de huizenprijzen als de huren dalen," aldus Lawrence Yun, hoofdeconoom bij de National Association of Realtors (NAR).
Te veel kantoren
Ondanks de recessie veroorzaakt door Covid-19, steeg de gemiddelde prijs van bestaande woningen in de loop van 2021 met 15,8%, en vorige maand bereikte het aanbod een historisch dieptepunt, volgens gegevens van de NAR, wat de reeds vóór de pandemie bestaande crisis op de betaalbare woningmarkt waarschijnlijk heeft verergerd.
Volgens het Government Accountability Office (GAO) van de VS had in 2017 48% van de huurders een "huurlast", wat betekent dat ze meer dan 30% van hun inkomen aan huur besteedden. Dit percentage was in de voorgaande 16 jaar met zes procentpunten gestegen.
Ondertussen kampt het land met een overschot aan kantoorruimte. En omdat veel van die gebouwen uit de jaren 80 stammen, zijn ze nu te verouderd om nog aantrekkelijk te zijn voor bedrijven, legt Tracy Hadden Loh van Brookings Metro uit.
"Het hele gebouw is echt verouderd", zei hij in een interview, omdat het ontwerp zich richt op achterhaalde behoeften zoals archiefkastruimte.
"Groter en beter gebruik"
Marc Ehrlich, chief investment officer van Rose Associates, een bedrijf dat kantoorpanden in New York heeft omgebouwd tot woningen, zei dat dergelijke projecten doorgaans "goed gelegen panden betreffen die een betere en meer benutting verdienen.".
Een van de recente veelbelovende projecten van zijn bedrijf is de transformatie van een voormalig kantoor van telecombedrijf AT&T tot een plek waar mensen graag willen wonen.
De nieuwe appartementen zullen beschikken over gezamenlijke werkruimtes, gezien de waarschijnlijkheid dat veel huurders thuis willen blijven werken, voorspelde Ehrlich.
In Washington kopen projectontwikkelaars massaal panden op die voorheen werden gehuurd door de grootste werkgever van de regio, de federale overheid.
Een daarvan is The Wray, een kantoorgebouw dat vroeger door het ministerie van Buitenlandse Zaken werd gebruikt en nu volledig is gerenoveerd tot appartementen. De enige sporen van het vroegere gebruik zijn te vinden in de lobby, waar de mozaïeken origineel zijn en ook de kantoorgids bewaard is gebleven.
"Het aantal (voormalige) huurders dat terugkeert naar deze gebouwen neemt drastisch af, en dat zet druk op dit soort vastgoed, dat creëert de kans," aldus Abrams.
Projecten voor hergebruik van bestaande gebouwen brengen doorgaans hoge huurprijzen met zich mee, aldus Loh, omdat ze vaak kostbare renovaties vereisen, zoals het bouwen van nieuwe individuele badkamers waar die voorheen gemeenschappelijk waren.
Hoewel is aangetoond dat een groter aanbod de prijzen in andere segmenten van de woningmarkt kan drukken, "is dit geen oplossing voor de woningcrisis", waarschuwde hij.
"Dit is een oplossing om gebieden zoals stadscentra, die sterk gedomineerd worden door bijvoorbeeld kantoorruimtes, nieuw leven in te blazen.".
