Por Joan Feliz
Especial para El Inmobiliario
A lo largo de mis colaboraciones en distintos medios, he analizado el impacto que plataformas como Airbnb tienen sobre el turismo dominicano. Es un fenómeno que no podemos ignorar, ya que, si bien ha permitido la diversificación del alojamiento, también plantea serios desafíos para la sostenibilidad del sector turístico. La falta de regulación no solo pone en peligro a los grandes proyectos turísticos que han sostenido la economía del país, sino que también nos lleva a cuestionar si este modelo es realmente tan rentable para el inversionista inmobiliario como aparenta.
Airbnb y su amenaza al turismo dominicano
República Dominicana es líder en el Caribe gracias a un modelo turístico robusto basado en resorts todo incluido, hoteles boutique y grandes desarrollos inmobiliarios. Sin embargo, Airbnb ha irrumpido con fuerza, ofreciendo una alternativa más económica y, en muchos casos, menos regulada.
Esto crea una competencia desleal. Mientras los hoteles y desarrollos turísticos cumplen con normativas estrictas de impuestos, seguridad, salubridad y sostenibilidad, muchas propiedades listadas en Airbnb evaden estas obligaciones. Esta ventaja desproporcionada no solo afecta la capacidad de los proyectos formales para competir, sino que también reduce la recaudación fiscal del país, poniendo en jaque inversiones de alto impacto económico y social.
¿Realmente Airbnb es tan rentable para los inversionistas?
Uno de los grandes atractivos de Airbnb es la promesa de generar ingresos pasivos significativos. Muchos inversionistas inmobiliarios han comprado propiedades con la idea de transformarlas en alojamientos temporales para turistas. Pero, ¿es este modelo tan rentable como parece?
La realidad es más compleja. En principio, aunque las tarifas diarias pueden ser más altas que las de un alquiler tradicional, los costos asociados también son elevados. La administración de una propiedad en Airbnb implica gastos constantes en mantenimiento, limpieza, servicios básicos y plataformas de gestión. Además, los ingresos no siempre son estables, ya que dependen de la estacionalidad y de la competencia en el mercado local.
En destinos como Punta Cana o Las Terrenas, donde la oferta de Airbnb ha crecido de manera exponencial, la saturación del mercado puede limitar la rentabilidad de los anfitriones. A esto se suman riesgos como la depreciación de las propiedades y, en algunos casos, el desinterés de los compradores locales debido al encarecimiento del mercado inmobiliario.
Impactos sociales y urbanos: un costo oculto
Además de los efectos económicos, el crecimiento de Airbnb está afectando negativamente a las comunidades locales. En muchos destinos turísticos, propiedades que antes estaban disponibles para alquileres a largo plazo ahora son reservadas para alquileres temporales. Esto ha encarecido el costo de la vivienda, dificultando el acceso a los residentes locales.
Asimismo, la transformación de barrios en zonas exclusivamente turísticas puede erosionar el carácter e identidad de estas comunidades, despojándolas de los elementos que las hacían atractivas en primer lugar. Este fenómeno, conocido como gentrificación turística, es una amenaza real en lugares como Santo Domingo Colonial, Sosúa y Cabarete.
La necesidad urgente de regulación
Como he señalado en artículos anteriores, regular plataformas como Airbnb no significa limitar su operación, sino garantizar que todos los actores compitan en igualdad de condiciones. La regulación puede incluir medidas como:
Requerir el registro obligatorio de propiedades en plataformas digitales.
Establecer un límite en la cantidad de días al año que una propiedad puede ser alquilada.
Aplicar impuestos justos a los ingresos generados por Airbnb.
Implementar normativas de seguridad y salubridad, similares a las exigidas para los hoteles.
Países como España, Francia y México ya han adoptado estas medidas, protegiendo a las comunidades locales, asegurando ingresos fiscales y equilibrando la competencia en el sector turístico.
Conclusión: ¿un modelo sostenible para todos?
Si bien Airbnb ha democratizado el acceso al mercado turístico, su falta de regulación representa un peligro para el turismo dominicano, una de nuestras principales fuentes de ingresos. Además, no es un modelo tan sencillo ni tan rentable como muchos inversionistas creen, especialmente cuando no se toman en cuenta los costos ocultos y las implicaciones sociales.
La regulación de Airbnb no solo beneficiará al sector hotelero y al Estado, sino también a los propios inversionistas, al crear un entorno más ordenado y predecible. Proteger el turismo es proteger nuestro futuro, y establecer normas claras para Airbnb es un paso esencial hacia un desarrollo turístico sostenible y justo. Es hora de que todos los actores involucrados asuman su responsabilidad y trabajen en conjunto para preservar la competitividad y la esencia de nuestro país como destino líder.
Autor: Joan Feliz Valoys, MBA, especialista en marketing digital, gerente de operaciones de Constructora Incaribe, con más de 10 años de experiencia en el sector construccion y turismo.
