Por Melchor Alcántara
Especial para El Inmobiliario
La discusión sobre las tasas hipotecarias en República Dominicana ha dejado de ser un tema sectorial para convertirse en un desafío macroeconómico. En un entorno donde la tasa hipotecaria ronda del 14.0% al 17.5%, mientras la tasa pasiva bancaria se sitúa en 6.6%, la coherencia financiera se pierde, las ventas inmobiliarias caen, los compradores pierden capacidad de calificación y los desarrolladores enfrentan retrasos. Sin embargo, lo más sorprendente es que, en paralelo, la banca anuncia ferias de vehículos con tasas de hasta 7.75%, casi la mitad de lo que cobran por un préstamo hipotecario. ¿Alguien puede explicar esto?
En otras palabras, financiar un vehículo es más barato que financiar un hogar, lo cual, para cualquier economía seria, es una señal de alarma. Aunque la banca se ampara en el argumento: “No podemos bajar tasas por los costos operativos” justificando con ello las altas tasas hipotecarias, ese discurso simplemente no cuadra. Veamos por qué:
- La tasa pasiva que la banca paga a los ahorrantes no es alta.
Los certificados financieros, que sí pagan intereses, representan solo una parte de sus captaciones. - Las cuentas corrientes —que no pagan intereses o pagan montos mínimos— forman una proporción enorme del dinero que usan para prestar. Esto significa que el costo real de esos fondos es prácticamente cero.
- Si se calcula la tasa efectiva de captación (incluyendo cuentas de ahorro y corrientes), el costo financiero de la banca es razonablemente bajo, con lo cual la brecha entre lo que la banca paga a los depositantes y lo que cobra al dar préstamos es históricamente alta.
- Paradójicamente, para vehículos sí pueden colocar miles de millones de pesos con tasas mucho más bajas, aun cuando son préstamos más riesgosos (alto índice de mora, depreciación acelerada del activo y rápida pérdida de valor del bien dado en garantía).
Del análisis de estos puntos surge una conclusión evidente: Sí pueden bajar la tasa hipotecaria. Simplemente no quieren hacerlo.
En economías desarrolladas existe una regla tácita pero fundamental: la tasa hipotecaria oscila entre el 30% y 40% por debajo de la tasa de consumo. Y es fácil entenderlo ya que el crédito hipotecario contiene una garantía verdaderamente sólida, baja mora histórica y es un activo estable que promueve crecimiento económico sostenible; contrario a los préstamos al consumo que son más riesgosos, tienen pérdidas mayores y financian activos que pierden valor inmediato. Esa lógica separa a las economías estables de las vulnerables. Pero en República Dominicana, ese orden está invertido.
¿Por qué en RD la lógica está patas arriba?
1. Las ganancias que aportan los préstamos de consumo a la banca son más jugosas.
Los préstamos personales, prestamos vía tarjetas de crédito y los prestamos a consumo en general ofrecen tasas flexibles, plazos de pagos más cortos, lo cual incrementa las ganancias por los gastos de cierre y los cargos de negociación implícitos en estas operaciones; todo esto genera una alta rotación del dinero lo cual favorece a la banca. Son productos de rentabilidad inmediata. La hipoteca, por el contrario es de largo plazo y exige compromiso. Por eso no es prioridad.
2. No existe regulación que obligue a mantener equilibrio
Ni la Junta Monetaria, ni el Banco Central, ni la Superintendencia de Bancos establecen un parámetro técnico que limite la brecha entre hipotecas y préstamos de consumo. Cada banco fija la tasa de interés que quiere como si se tratase de un producto comercial común cuyo precio no impacta el desenvolvimiento macroeconómico.
3. Falta de políticas públicas orientadas a vivienda
Paises con economias más organizadas y major sensibilizadas sobre el impacto social de una tasa de interes barata para la adquisición de viviendas, cuentan con herramientas sofisticadas para garantizar que las tasas hipotecarias se mantengan en la zona de impulso de la economía. Algunas de estas políticas son las siguientes:
- Programas de fondeo barato,
- Garantías estatales,
- Límites regulatorios al margen hipotecario,
- Bancos especializados en vivienda.
En RD estos factores están ausentes.
4. Ausencia de un ente que defienda este parámetro económico clave
La hipoteca es uno de los instrumentos más determinantes para el desarrollo de una economía. Pero no contamos con una institución que vele por que la tasa hipotecaria siga una lógica técnica de primer mundo.
El resultado: El crédito para consumo está subsidiado por la lógica del mercado, mientras que el crédito para vivienda está penalizado.
¿Quién debe velar por esta distorsión?
En RD nadie supervisa el diferencial técnico entre tasas de consumo y tasas hipotecarias, ni entre tasas pasivas y activas, parámetros claves que en economías avanzadas es protegido por:
- bancos centrales
- políticas de vivienda
- fondos especializados
- regulaciones macroprudenciales
Consecuencias macroeconómicas
a) Caída en ventas y reservas inmobiliarias
Las familias pierden capacidad de calificar.
b) Desaceleración del sector construcción
Menos empleo, menos demanda de materiales.
c) Aumento de los alquileres
Cuando comprar es imposible, alquilar sube.
d) Rezago de patrimonio familiar
Las familias quedan atrapadas en ciclos de consumo, no de acumulación.
e) Presión sobre el dólar
El crédito importador amplifica el problema.
Todas estas variables tienen un impacto en la economía y en el mercado inmobiliario, con un efecto dominó brutal:
- Menos familias califican para comprar vivienda.
- Se reduce la velocidad de venta de nuevos proyectos.
- Aumentan las devoluciones y renegociaciones.
- Se presiona hacia arriba el precio de los alquileres, dado que aquellas familias que no pueden comprar tendrían obviamente que alquilar.
- El sector construcción —uno de los mayores generadores de empleo del país— se ralentiza.
- El crecimiento del PIB nacional se desploma.
Un dato importantísimo a considerar es que un solo punto porcentual de aumento en la tasa se traduce en un 7%–10% más en la cuota mensual, lo cual basta para sacar a miles de compradores del juego.
Conclusión técnica
El sistema financiero dominicano mantiene tasas hipotecarias artificialmente elevadas sin justificación técnica, afectando:
- el acceso a vivienda
- la estabilidad del tipo de cambio
- la capacidad de acumulación de la clase media
- el crecimiento del sector construcción
- la dinámica económica general
- El crecimiento del PIB
República Dominicana necesita que el crédito hipotecario vuelva a niveles racionales —idealmente entre 7% a 9%— como dicta una economía madura y moderna. La banca tiene margen para hacerlo. La regulación con que contamos tiene capacidad para incentivar ese cambio. Y el país lo necesita para que la clase media pueda seguir accediendo a vivienda, para que la construcción se mantenga activa y para que la economía mantenga un pilar sólido de crecimiento. Hasta que eso ocurra, seguiremos en una contradicción grave: un país donde es más barato financiar lo que pierde valor que lo que crea patrimonio.
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