En la encrucijada de las decisiones inmobiliarias contemporáneas, los propietarios dominicanos enfrentan una disyuntiva que ha revolucionado el sector: destinar sus propiedades al alquiler de corta duración a través de plataformas como Airbnb, o mantener el modelo tradicional de arrendamiento residencial. Esta decisión, que inicialmente parecía obvia post-pandemia, ha evolucionado hacia un análisis complejo que involucra rentabilidad, regulaciones, gestión operativa y sostenibilidad a largo plazo.
Los números revelan la verdad
El análisis financiero muestra diferencias significativas que van más allá de la percepción inicial. En zonas premium como Piantini, un apartamento de dos habitaciones puede generar entre RD$45,000 y RD$65,000 mensuales en Airbnb aproximadamente durante temporadas altas, comparado con RD$35,000 a RD$45,000 en alquiler tradicional. Sin embargo, esta aparente ventaja del 40-50% debe evaluarse considerando la ocupación real.
Los datos del mercado local indican que las propiedades en Airbnb promedian un 65-75% de ocupación anual, considerando la estacionalidad turística dominicana. Esto significa que la ventaja financiera real se reduce al 15-25%, antes de considerar costos operativos adicionales.
En el sector de la Zona Colonial, popular entre turistas culturales, la diferencia es aún menor. Propiedades coloniales restauradas muestran ingresos similares en ambos modelos, pero con Airbnb requiriendo inversiones constantes en mantenimiento debido al desgaste del uso intensivo.
Los propietarios suelen ver solo los ingresos pico y olvidan calcular los meses de baja ocupación. La realidad financiera es más equilibrada de lo que aparenta inicialmente.
Dos mundos, dos filosofías
El modelo de rentas cortas ofrece flexibilidad incomparable: posibilidad de uso personal de la propiedad, ajustes dinámicos de precios según demanda, y potencial de ingresos superiores en ubicaciones turísticas estratégicas. Sin embargo, demanda gestión intensiva diaria, desde comunicación con huéspedes hasta coordinación de limpieza y mantenimiento, aseo de ropa de cama, desinfección de colchones, cambios de almohadas entre otros insumos.
El alquiler tradicional, por el contrario, proporciona estabilidad predecible con ingresos mensuales garantizados, menor desgaste de la propiedad y gestión simplificada a cambio de menor flexibilidad y potencial de crecimiento limitado de ingresos.
La diferencia fundamental radica en el perfil del propietario: aquellos dispuestos a asumir un rol casi empresarial versus quienes prefieren inversiones pasivas con retornos estables. Para cualquier modelo, hay un precio que pagar.
El laberinto regulatorio emergente
El panorama legal está en constante evolución. Mientras el Distrito Nacional ha implementado regulaciones específicas para alquileres de corta duración, incluyendo registro obligatorio y limitaciones en ciertas zonas residenciales, otros municipios están desarrollando marcos normativos propios.
La seguridad jurídica en el alquiler tradicional es manejable aunque la normativa vigente está obsoleta a espera de ser actualizada, en cambio las regulaciones para las rentas cortas no cuentan con una ley especial que las rija, creando incertidumbre legal para propietarios.
Lecciones desde la experiencia real
Algunos clientes que han probado ambos modelos en su apartamento en el Distrito Nacional durante dos años han generado por rentas cortas un 30% más ingresos el primer año, pero el segundo año, entre regulaciones nuevas, quejas de vecinos y el desgaste constante, regresaron al alquiler tradicional. Los mismos me han argumentado que su tranquilidad mental vale más que ese porcentaje adicional.
Mientras que otro propietario con tres unidades en zonas turísticas, mantienen el modelo de rentas cortas exitosamente: “Es un negocio que requiere dedicación, pero la rentabilidad y flexibilidad compensan el esfuerzo. La clave está en profesionalizar la operación” me comentan.
La fórmula para decidir acertadamente
La decisión óptima depende de variables específicas que cada propietario debe evaluar honestamente. La ubicación resulta crítica: propiedades en zonas turísticas consolidadas favorecen rentas cortas, mientras que sectores residenciales tradicionales funcionan mejor con alquiler convencional.
El perfil personal del propietario es igualmente determinante. Quienes disponen de tiempo para gestión activa, tolerancia al riesgo variable y capacidad de adaptación a regulaciones cambiantes pueden capitalizar las ventajas de rentas cortas. Inversores que priorizan estabilidad, predicibilidad y gestión pasiva encontrarán mayor satisfacción en el alquiler tradicional.
La capacidad financiera para mantener períodos de vacancia y cubrir gastos operativos elevados constituye otro factor decisivo. Las rentas cortas requieren reservas financieras mayores para navegar meses de baja ocupación.
Reflexión final
En un mercado inmobiliario cada vez más sofisticado, la decisión entre rentas cortas y alquiler tradicional trasciende la simple comparación de ingresos. Representa una elección estratégica que debe alinearse con objetivos personales, perfil de riesgo y capacidad operativa del propietario.
El éxito en cualquier modelo depende fundamentalmente de la ejecución profesional y el entendimiento claro de las implicaciones de cada alternativa. Como profesionales del sector, nuestro rol es facilitar este análisis integral, asegurando que nuestros clientes tomen decisiones informadas basadas en realidades, no en percepciones.
Este artículo forma parte de la serie ‘Tendencias del Mercado Inmobiliario Dominicano’.
