En un mercado globalizado, entender dónde y cómo se tributa es tan importante como elegir el inmueble correcto. Los acuerdos para evitar la doble imposición se convierten en una herramienta clave para el inversionista extranjero que busca seguridad y rentabilidad.
Para muchos inversionistas extranjeros, el verdadero temor no es el mercado. Es el sistema fiscal. ¿Pagaré impuestos en el país donde invierto… y nuevamente en mi país de residencia? ¿La rentabilidad proyectada seguirá siendo atractiva después de cumplir con ambas jurisdicciones?
En un contexto donde el capital se mueve globalmente y las oportunidades inmobiliarias trascienden fronteras, la doble tributación puede convertirse en un factor decisivo al momento de elegir dónde invertir.
¿Qué es la doble imposición?
La doble imposición ocurre cuando dos Estados gravan la misma renta o el mismo patrimonio. En el ámbito inmobiliario, esto puede presentarse cuando un inversionista extranjero percibe rentas por alquiler en República Dominicana, obtiene una ganancia de capital al vender el inmueble o posee activos inmobiliarios que generan obligaciones fiscales en más de una jurisdicción.
Sin mecanismos de coordinación internacional, el inversionista podría verse obligado a tributar dos veces por la misma renta: primero en el país donde se encuentra el inmueble y luego en su país de residencia fiscal. Es precisamente para evitar ese escenario que existen los acuerdos para evitar la doble imposición.
El marco internacional de República Dominicana
La República Dominicana ha suscrito convenios que se mantienen vigentes para evitar la doble tributación con Canadá, España y Emiratos Árabes Unidos. Estos acuerdos no eliminan los impuestos. Lo que hacen es establecer reglas claras sobre dónde se grava la renta inmobiliaria, cómo se tributan las ganancias de capital, qué mecanismos permiten acreditar el impuesto pagado en el extranjero y cómo se coordina el intercambio de información entre autoridades fiscales.
En términos prácticos, aportan previsibilidad. Y en inversión internacional, la previsibilidad reduce el riesgo.
El principio clave en bienes raíces: la fuente
En materia inmobiliaria prevalece el principio de la fuente: el país donde está ubicado el inmueble tiene el derecho preferente de gravar la renta que este genere.
Si un inversionista extranjero adquiere un apartamento en Punta Cana y lo destina al alquiler, esa renta estará sujeta a tributación en República Dominicana. Posteriormente, dependiendo de su país de residencia y del tratado aplicable, podrá acreditar ese impuesto conforme a las reglas del convenio vigente.
De igual manera, la ganancia de capital derivada de la venta de un inmueble ubicado en territorio dominicano generalmente se grava en el país donde se encuentra la propiedad.
Este esquema fiscal se integra dentro de un sistema jurídico que reconoce la importancia del registro inmobiliario estructurado bajo la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario. La seguridad registral y la seguridad fiscal forman parte del mismo entorno institucional que protege la inversión.
Lo que el inversionista extranjero debe saber
Es importante aclarar que la aplicación de un acuerdo de doble imposición no es automática.
Para beneficiarse del tratado, el inversionista debe contar con la constancia de residencia fiscal emitido por su país de origen, presentarlo ante la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), cumplir con los procedimientos formales establecidos y declarar correctamente las rentas generadas.
Además, la planificación fiscal debe realizarse antes de formalizar la inversión. Analizar si la adquisición se hará a título personal o mediante una entidad jurídica, proyectar la eventual venta futura y evaluar el impacto tributario en el país de residencia son decisiones que deben tomarse con anticipación.
Más que un beneficio fiscal: un mensaje institucional
Cuando un país suscribe acuerdos para evitar la doble imposición, envía una señal clara al mercado internacional: está dispuesto a integrarse al sistema fiscal global bajo reglas definidas.
Para el inversionista extranjero, esto se traduce en mayor certeza jurídica, menor riesgo de sobreimposición, coordinación entre administraciones tributarias y un entorno más estructurado para planificar su inversión.
República Dominicana no solo ofrece crecimiento turístico y oportunidades inmobiliarias atractivas.También ofrece instrumentos jurídicos que reducen la incertidumbre fiscal.
Reflexión final
Los acuerdos de doble imposición no eliminan los impuestos. Eliminan la incertidumbre.
Y en la inversión inmobiliaria internacional, la certeza jurídica y fiscal es tan importante como la ubicación del inmueble o la proyección de rentabilidad.
Invertir fuera del país de residencia no es simplemente adquirir una propiedad en otro territorio. Es comprender el marco jurídico que la protege y el sistema fiscal que la regula.
Este tema ha sido desarrollado con mayor profundidad en mi obra Bienes Raíces desde un punto de Vista Legal, donde analizo sus implicaciones prácticas para inversionistas internacionales. Sin embargo, la idea esencial puede resumirse así: una inversión bien estructurada desde el inicio es siempre más sólida que una inversión corregida después.
Porque en bienes raíces internacionales, la rentabilidad atrae. Pero la seguridad es la que sostiene.
Lecturas recomendadas:
