SANTO DOMINGO. – En esta quinta parte de la serie en la que El Inmobiliario examina a fondo el proyecto de ley que crea la Superintendencia de Condominios, corresponde revisar los capítulos VII y VIII, que abarcan los artículos 28 al 47, mismos que acumulan un  porcentaje de conflicto de un 50%.

En esta parte de la pieza, que contiene 20 artículos, 17 de ellos muestra algún tipo de enfrentamiento y aunque no muestra los niveles de riesgo institucional altos, identificados en las secciones anteriores, en este caso el articulado contiene áreas de fricción normativa que merecen atención, en torno a la creación de registros paralelos o facultades de titulación.

Estos dos capítulos del proyecto, presentado en octubre por el diputado Tobías Crespo, regulan temas como la intermediación inmobiliaria, las obligaciones de constructoras y desarrolladoras, la protección del adquiriente, la gobernanza en los condominios y la relación con los municipios.

En todos los casos, los proponentes tienen la intención de organizar sectores donde actualmente existe una diversidad de prácticas. Sin embargo, varias disposiciones superponen funciones a instituciones ya existentes, o duplican procesos y registros que hoy operan bajo otros marcos.

Intermediación inmobiliaria: un registro sectorial duplicado

En el capítulo VII  se propone la creación de un marco regulatorio integral para constructoras, desarrolladoras, agentes inmobiliarios y agencias de ventas, teniendo como uno de sus puntos centrales  un nuevo registro sectorial obligatorio, administrado por la Superintendencia.

Aunque busca ordenar el sector, este requisito equivaldría a incorporar un proceso adicional al que ya cumplen entidades supervisadas por MIVHED, el CODIA, Pro Consumidor y la DGII.

Los artículos 30 y 31 establecen controles, garantías y obligaciones que coinciden en parte con las competencias de Pro Consumidor y con lo previsto en la Ley 189-11 para desarrollos fiduciarios.

La inscripción, las renovaciones periódicas y la supervisión técnica también generan superposición con las verificaciones que hoy realizan MIVHED en materia de construcción, CODIA en la certificación profesional y Pro Consumidor en la publicidad y venta de proyectos.

Protección del adquiriente: controles más estrictos, solapamientos

El proyecto introduce medidas como el uso obligatorio de cuentas de garantía o fideicomisos, planes de obra certificados, dossier informativo previo a la firma de promesa y un plazo de reflexión de cinco días,  prácticas que coinciden con estándares aplicados por desarrolladores formales.

Su reglamentación desde una superintendencia nueva podría duplicar funciones hoy dispersas entre Pro Consumidor, la DGII y las entidades fiduciarias supervisadas por la Superintendencia de Bancos.

Asimismo, el régimen sancionador sectorial del artículo 34 incorpora medidas que se superponen parcialmente con las sanciones previstas en la ley de protección al consumidor, creando posibles rutas disciplinarias paralelas.

Gobernanza y transparencia: registro obligatorio y supervisión ampliada

El capítulo VIII regula las juntas de condómines, la rendición de cuentas, los mecanismos alternos de resolución de conflictos, además de temas como seguridad, accesibilidad, sostenibilidad y digitalización. Aunque estos artículos no afectan competencias constitucionales, sí introducen mecanismos que podrían alterar la gobernanza interna de los condominios.

El artículo 37 establece que todas las juntas de condómines deben registrarse en la Superintendencia y que la falta de registro limitará la validez de sus decisiones frente a terceros. Este requisito añade una capa administrativa adicional a órganos que, bajo la Ley 5038-58, operan principalmente a través de sus asambleas y reglamentos internos.

Por otro lado, los mecanismos de mediación y arbitraje previstos en el artículo 39 conviven con estructuras ya existentes en el Poder Judicial y los centros especializados en resolución alternativa de conflictos.

Relación con los ayuntamientos: cruces en atribuciones locales

Varios artículos asignan a los condominios obligaciones en seguridad, orden, residuos sólidos, convivencia y control de ruidos, exigencias que aunque no presentan conflictos severos, sí pueden coincidir con funciones municipales previstas en la Ley 176-07.

El artículo 46 define, además, que la Superintendencia será el órgano de enlace entre condominios y ayuntamientos, una figura que debe armonizarse con las atribuciones que la ley municipal ya otorga directamente a los gobiernos locales.

Riesgos moderado, sin conflictos severos

En conjunto, los artículos del 28 al 47 presentan riesgos bajos y medios, con áreas de duplicación regulatoria, registros adicionales y competencias que se superponen con entidades especializadas.

Sin embargo, ninguna de estas disposiciones alcanza el nivel de conflicto identificado en los capítulos analizados antes, especialmente en torno a funciones registrales, titulación de inmuebles o creación de estructuras paralelas al Registro Inmobiliario o a entidades tributarias.

Los puntos críticos de estos capítulos se concentran en el registro sectorial obligatorio para empresas y agentes, la duplicación de controles técnicos y de consumo, la supervisión ampliada sobre juntas de condómines y las áreas donde coinciden competencias municipales y lineamientos de la Superintendencia.

La revisión de los capítulos VII y VIII revela que la mitad de su contenido, 10 de 20 artículos, presenta conflictos normativos significativos, siendo cuatro de ellos de alerta alta y seis de alerta media.

Los artículos más conflictivos son el 29, 34, 40 y 44 y otros seis presentan alerta media por duplicidad de funciones o procesos paralelos (30, 31, 32, 33, 37, 39). El articulado definitorio (28, 35, 36, 38) no presenta conflicto.

Con esta entrega, El Inmobiliario continúa desglosando las implicaciones normativas del proyecto, ofreciendo a los lectores una visión completa de cómo cada capítulo podría impactar al sector inmobiliario, la convivencia y la gestión de los condominios del país pero, sobre todo, alerta a los legisladores de la necesidad de mirar con lupa y discutir en profundidad este proyecto con los sectores involucrados.

Intermediación inmobiliaria, protección del adquiriente, gobernanza y transparencia. Conflictos relevantes capítulos VII y VIII