Comprar un apartamento en planos es una apuesta al futuro. El comprador asegura un precio anticipado y el desarrollador obtiene flujo para ejecutar la obra. Sin embargo, en el mercado dominicano, marcado por la variación constante de los precios de materiales, insumos y mano de obra, la fluctuación de los costos de construcción se convierte en una variable inevitable.
En R.D. el alza sostenida en los costos del sector ha puesto en debate una pregunta clave: ¿puede variar el precio luego de firmado el contrato? La respuesta es sí. Entonces ¿cómo debe hacerse ese ajuste para que sea técnicamente correcto, jurídicamente válido y económicamente justo?
El mecanismo más objetivo, para sustentar estos reajustes, es el Índice de Costos Directos de la Construcción de Viviendas (ICDV), publicado por la Oficina Nacional de Estadística, que es la voz oficial. No obstante, su aplicación ha generado controversias y reclamaciones ante Proconsumidor y debates sobre el equilibrio contractual entre desarrolladores y compradores.
El desafío radica en determinar cómo, cuándo y sobre qué insumos y qué proporción del precio debe aplicarse ese ajuste. ¿Debe indexarse el valor total de la unidad? ¿Solo la parte correspondiente a la construcción? ¿Debe el desarrollador asumir una franja inicial de los aumentos? ¿Qué sucede cuando el proyecto ya está parcialmente ejecutado?
El ICDV mide la variación de materiales, mano de obra y equipos.
Ojo: mide costos directos, no incluye terreno, gastos financieros, comercialización ni utilidad del promotor. Por tanto, para la indexación se requiere tener claro los fundamentos técnicos del ajuste por variación de costos y el uso adecuado del ICDV.
Por ejemplo, para calcular los ajustes por variación de costos mediante el ICDV, en las empresas del área de la construcción de nuestro holding corporativo EM+A Group (EM MARTINEZ Engineering Mod and Architecture y XTRIBA Inmobiliaria) aplicamos la fórmula técnica de indexación que compara el ICDV base al momento de la firma con el ICDV vigente al período de corte.
Esto nos permite garantizar a desarrolladores y compradores reducir y/o eliminar conflictos y reforzar la confianza y transparencia ante los ajustes inevitables por la volatilidad de precios.
Aplicar el ICDV protege margen del desarrollador, evita descapitalización del proyecto, reduce riesgo financiero, da respaldo técnico objetivo y genera confianza entre las partes.
La corresponsabilidad en los reajustes: ¿Debe el constructor asumir una parte del aumento?
Desde una perspectiva técnica y de equilibrio contractual, no todo el impacto inflacionario debería trasladarse automáticamente al comprador.
En la práctica profesional más equilibrada, algunos proyectos inmobiliarios establecen que el constructor o desarrollador asuma un porcentaje inicial de los aumentos, generalmente entre un 5 % y un 10 %, antes de trasladar ajustes al precio pactado, creando así una franja de absorción que protege al comprador frente a variaciones moderadas del mercado y evita incrementos inmediatos por oscilaciones leves del índice.
La justificación técnica de este criterio descansa en varios fundamentos:
Primero, todo presupuesto de obra estructurado profesionalmente incorpora márgenes de contingencia destinados a absorber variaciones normales de precios en materiales, mano de obra o subcontratos.
Los aumentos moderados forman parte del riesgo empresarial propio de la actividad constructiva. Trasladarlos íntegramente al cliente, incluso cuando son marginales, implica externalizar completamente un riesgo que forma parte del negocio.
Segundo, el desarrollador tiene mayor capacidad de negociar con suplidores, comprar por volumen, planificar adquisiciones anticipadas. Eso le permite mitigar parcialmente variaciones iniciales sin comprometer la viabilidad del proyecto.
Tercero, y no menos importante, recordar que el constructor construye para otro. Aunque asuma el riesgo financiero y operativo durante la ejecución, el propietario final del inmueble es el comprador, quien será el beneficiario del producto terminado, de su valorización futura y de su uso.
En ese sentido, el proyecto no es un bien que el desarrollador retiene para sí, sino una obra ejecutada para un tercero que obtendrá el beneficio patrimonial definitivo.
Esta realidad introduce un principio de corresponsabilidad económica: si el comprador será el dueño y beneficiario final, es razonable que participe en los aumentos extraordinarios y reales de costos que superen las previsiones normales del mercado.
Pero esa participación debe activarse cuando las variaciones excedan un umbral previamente definido.
Por ello, cuando el incremento supera el porcentaje de absorción pactado, debe aplicarse la proporción del ajuste al comprador, exclusivamente sobre la parte del precio correspondiente a la construcción y sobre el saldo pendiente de ejecutar.
Pero el ajuste por ICDV es un mecanismo técnico, no automático. Es una herramienta que, bien aplicada, distribuye de manera equilibrada los efectos de la variación de costos en contratos de promesa de compra venta.
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