रेना एचेनिक द्वारा
El Inmobiliario के लिए विशेष
डोमिनिकन गणराज्य में कॉन्डोमिनियम को नियंत्रित करने वाले कानूनी ढांचे को 1958 में कॉन्डोमिनियम कानून के निर्माण के बाद से रियल एस्टेट बाजार में आए नाटकीय बदलावों के अनुरूप ढलने की चुनौती का सामना करना पड़ रहा है। जैसा कि कानूनी विशेषज्ञ क्रिस्टोफ सीगर और अल्फ्रेडो गुज़मैन सलादीन बताते हैं, वर्तमान कानूनी ढांचा हमारे देश में कॉन्डोमिनियम प्रणाली द्वारा सामना की जाने वाली दैनिक समस्याओं के समाधान के लिए अपर्याप्त है। पिछले वर्ष, हमने इस कॉलम में रखरखाव शुल्क का भुगतान न करने के गंभीर परिणामों पर चर्चा की थी; आज, हम एक व्यापक मुद्दे पर गहराई से विचार करेंगे जिस पर तत्काल ध्यान देने की आवश्यकता है।.
एक अप्रचलित कानूनी ढांचा
1958 का कानून 5038, हालांकि अचल संपत्ति पंजीकरण संबंधी कानून 108-05 द्वारा संशोधित किया गया है, फिर भी इसमें महत्वपूर्ण कमियां हैं जो आधुनिक कॉन्डोमिनियम के कुशल संचालन में बाधा डालती हैं। दुबई जैसे देशों में, अचल संपत्ति प्राधिकरण रखरखाव शुल्क की निगरानी और विनियमन करते हैं, जबकि डोमिनिकन गणराज्य में ये निर्णय संस्थागत निगरानी के बिना प्रशासकों के विवेक पर छोड़ दिए जाते हैं।.
कानूनी खामियां और उनके परिणाम
सबसे उल्लेखनीय कमियों में से एक है कॉन्डोमिनियम प्रशासक की भूमिका, उनके विशिष्ट कार्यों और नियमों का पालन न करने पर लागू होने वाले दंडों के संबंध में स्पष्ट नियमों का अभाव। इस कानूनी खामी ने कुछ प्रशासकों को अपने अधिकार का दुरुपयोग करने और कानून या उपनियमों में परिकल्पित न होने वाले मनमाने उपाय लागू करने की अनुमति दी है। हम अक्सर ऐसे प्रशासकों को देखते हैं जो:
● वे बिना किसी औचित्य के अत्यधिक शुल्क लगाते हैं
● वे प्रबंधकों की बजाय पूर्ण स्वामी के रूप में कार्य करते हैं।
● उनमें संघर्षों को संभालने के लिए आवश्यक भावनात्मक बुद्धिमत्ता का अभाव होता है।
● वे अपने कार्यों को नियंत्रित करने के लिए किसी संस्था के बिना ही काम करते हैं।
नई वास्तविकताएं, नए मॉडल
डोमिनिकन गणराज्य के रियल एस्टेट बाजार के विकास के लिए आधुनिक कानूनी ढांचों की आवश्यकता है। उदाहरण के लिए, कोस्टा रिका में "कॉन्डोमिनियम ऑफ कॉन्डोमिनियम्स" संरचना है, जो बड़े पैमाने पर पर्यटन और रियल एस्टेट परियोजनाओं के अधिक कुशल प्रबंधन की अनुमति देती है। यह संरचना पुंटा काना, कैप काना और देश के अन्य पर्यटन क्षेत्रों में विकसित की जा रही परियोजनाओं के लिए आदर्श होगी।.
दरअसल, कॉन्डोमिनियम
विशेष रूप से, वास्तविक रूप से निर्माणाधीन कॉन्डोमिनियम (कॉन्डोमिनियम) एक चुनौती पेश करते हैं, जो वर्षों के निर्माण और तीसरे पक्ष को पूर्ण रूप से बेचे जाने के बाद भी औपचारिक रूप से घोषित और स्थापित नहीं किए गए हैं। यह स्थिति ऐसे नियमितीकरण तंत्रों के निर्माण की मांग करती है जो इन संपत्तियों को वर्तमान कानूनी ढांचे में एकीकृत करने की अनुमति दें।.
सुधार की तत्काल आवश्यकता
कानूनी खामियों के चलते होने वाले लगातार दुरुपयोगों को देखते हुए कॉन्डोमिनियम कानून में संशोधन करना अत्यावश्यक हो गया है। तकनीकी पहलुओं को छोड़कर, आम तौर पर डेवलपर्स द्वारा रियल एस्टेट अधिकारियों से पूर्व सत्यापन के बिना तैयार किए गए कॉन्डोमिनियम नियमों की निगरानी का अभाव और प्रशासकों के कार्यों पर नियंत्रण की कमी ने एक ऐसी स्थिति पैदा कर दी है जहां अव्यवसायिक प्रबंधन लगातार विवादों को जन्म देता है।.
आधुनिक शासन की ओर
कानूनी ढांचे को अद्यतन करने से निम्नलिखित अवसर प्राप्त होते हैं:
● प्रशासकों के लिए न्यूनतम आवश्यकताएँ निर्धारित करें
● नए विकास मॉडलों को प्रभावी ढंग से विनियमित करना
● शुल्क और नियमों के लिए संस्थागत निगरानी तंत्र स्थापित करें
● वास्तविक कॉन्डोमिनियमों के नियमितीकरण को सुगम बनाना
● प्रबंधन और निर्णय लेने की प्रक्रियाओं का आधुनिकीकरण करें
डोमिनिकन गणराज्य के रियल एस्टेट बाजार के विकास के लिए कॉन्डोमिनियम व्यवस्था में व्यापक सुधार की आवश्यकता है। इस आधुनिकीकरण में न केवल मौजूदा कानूनी कमियों को दूर करना होगा, बल्कि इस क्षेत्र की भविष्य की जरूरतों का भी अनुमान लगाना होगा। नई कानूनी संरचनाओं, स्पष्ट प्रक्रियाओं और प्रभावी प्रबंधन तंत्रों को शामिल करने से कानूनी स्थिरता मजबूत होगी और तेजी से जटिल होती जा रही परियोजनाओं का व्यवस्थित विकास सुगम होगा।.
यह लेख डोमिनिकन गणराज्य में कॉन्डोमिनियम व्यवस्था पर आधारित लेखों की श्रृंखला का पहला लेख है।.
लेखकएक रियल एस्टेट वकील, रियल एस्टेट उद्यमी, एचेनिक ग्रुप के सीईओ, एईआई के निदेशक मंडल के सचिव (2024-2026) और डोमिनिकन और अंतरराष्ट्रीय रियल एस्टेट क्षेत्र में विशेषज्ञता रखने वाले रियल एस्टेट एजेंट हैं।
