संपत्ति के अधिकार निरपेक्ष नहीं हैं। संविधान स्पष्ट सीमाएँ निर्धारित करता है। क्या आप जानते हैं कि वे क्या हैं? और इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि क्या आप अपने ग्राहकों को इन सीमाओं के बारे में बता रहे हैं?
पिछले शुक्रवार को, मैंने ग्लोबल म्युनिसिपैलिटी और उसके प्रतिनिधि विक्टर फेलिज़ द्वारा आयोजित एक सक्रिय नागरिकता कार्यक्रम में "रियल एस्टेट मध्यस्थता और ऊर्ध्वाधर जीवन" विषय पर एक वक्ता के रूप में भाग लिया। इस कार्यक्रम में डोमिनिकन गणराज्य के कॉन्डोमिनियम अधीक्षक कार्यालय के गठन से संबंधित मसौदा विधेयक प्रस्तुत किया गया, जो वर्तमान में डोमिनिकन रियल एस्टेट क्षेत्र के सबसे महत्वपूर्ण मुद्दों में से एक है। विधायकों, नगरपालिका अधिकारियों, वकीलों, डेवलपर्स, आर्किटेक्ट्स, प्रोजेक्ट मैनेजर्स और रियल एस्टेट एजेंटों के बीच एक महत्वपूर्ण प्रश्न उठा: कॉन्डोमिनियम में संपत्ति का स्वामित्व वास्तव में कितना व्यापक होता है?
दिलचस्प बात यह है कि अधिकांश प्रतिभागियों को उम्मीद थी कि नया कानून विवादों को सुलझा देगा। लेकिन हैरानी की बात यह है कि इसका समाधान आगामी कानून में नहीं है। यह एक संवैधानिक प्रावधान में निहित है जिसे हम 2010 से अनदेखा करते आ रहे हैं, और जो पेशेवरों के रूप में हमारे काम का मार्गदर्शन करना चाहिए।.
संविधान का अनुच्छेद 51: वह अधिकार जिसकी सीमाएं हैं
डोमिनिकन संविधान में स्पष्ट रूप से कहा गया है: “राज्य संपत्ति के अधिकार को मान्यता देता है और उसकी गारंटी देता है। संपत्ति का एक सामाजिक कार्य जिसमें दायित्व निहित होते हैं।”
वे अंतिम बिंदु—सामाजिक कार्य, दायित्व—मात्र दिखावटी शब्द नहीं हैं। वे इस बात की याद दिलाते हैं कि संपत्ति का अधिकार, यद्यपि वास्तविक और संरक्षित है, निरपेक्ष नहीं है।
संपत्ति का मालिक अपनी संपत्ति का उपयोग, आनंद और निपटान कर सकता है। लेकिन वह ऐसा मनमाने ढंग से नहीं कर सकता। यदि इससे परियोजना का उद्देश्य बदल जाता है, अत्यधिक जोखिम उत्पन्न होते हैं, समुदाय के इच्छित उपयोग में विकृति आती है, या दूसरों के शांतिपूर्ण जीवन के अधिकार का उल्लंघन होता है, तो वह अपने इस अधिकार का प्रयोग नहीं कर सकता।.
यह सीमा मनमानी नहीं है। यह संविधान का सीधा परिणाम है। और यही बात कई रियल एस्टेट एजेंट निवेश के उद्देश्य से बेचने से पहले अपने ग्राहकों को नहीं समझाते हैं।.
सामाजिक कार्य: जब व्यक्ति सामूहिक का सम्मान करता है।
एक कॉन्डोमिनियम सिर्फ कंक्रीट से बनी इमारत नहीं है; यह एक समुदाय है। यह एक ऐसा समुदाय है जिसके अपने विशिष्ट नियम, लक्ष्य और अपेक्षाएँ हैं। प्रत्येक मालिक को अपनी यूनिट पर अधिकार है, लेकिन वे साझा क्षेत्रों, सुरक्षा, पहुँच और सबसे महत्वपूर्ण बात, परियोजना के लिए एक साझा दृष्टिकोण रखते हैं।
वह उद्देश्य कानूनी रूप से प्रासंगिक है। इसे एक कानूनी रूप से बाध्यकारी दस्तावेज़ में औपचारिक रूप दिया गया है: सह-स्वामित्व विनियम। और यहीं से सामाजिक कार्य सैद्धांतिक होने के बजाय व्यावहारिक हो जाता है।
यदि परियोजना आवासीय है, तो वह अल्पकालिक किराये का कॉन्डोमिनियम नहीं बन सकती। यदि वह पर्यटन के लिए है, तो वह आवासीय समुदाय जैसी स्थिरता का दावा नहीं कर सकती। यदि वह कॉर्पोरेट परियोजना है, तो उसमें ऐसे आवासीय उपयोग शामिल नहीं हो सकते जिनसे विवाद उत्पन्न हों। ऐसा किसी एजेंट या डेवलपर के कहने पर नहीं, बल्कि संविधान के अनुसार है।.
हकीकत यह है कि आज के डोमिनिकन बाजार में, "मैं क्या कर सकता हूँ" और "मुझे क्या करना चाहिए" के बीच की रेखा धुंधली होती जा रही है। परियोजनाएँ विकसित होती हैं, उपयोग बदलते हैं, और अक्सर मालिक को यह पता ही नहीं होता कि उसके अधिकारों की सीमाएँ कहाँ हैं।.
वह भूमिका जिसे हम प्रतिनिधि नहीं निभा रहे हैं
इस क्षेत्र में पेशेवर होने के नाते, हमारी एक जिम्मेदारी है जिसे हममें से कई लोग पूरा नहीं कर रहे हैं।.
यह कानून लागू करने वाली संस्था बनने के बारे में नहीं है। यह हमारे ग्राहकों के सलाहकार बनने के बारे में है, न कि समस्या पैदा करने वाले विक्रेता बनने के बारे में।.
जब कोई खरीदार पूछता है कि क्या वे किसी आवासीय कॉन्डोमिनियम में अल्पकालिक किराये पर संपत्ति दे सकते हैं, तो पेशेवर जवाब होता है: "हम यह जांचते हैं कि क्या नियम इसकी अनुमति देते हैं, पुष्टि करते हैं कि क्या यह परियोजना के सामाजिक कार्य के साथ संगत है, और यदि आप उस स्पष्टता के बिना आगे बढ़ते हैं तो वास्तविक कानूनी जोखिमों के बारे में बताते हैं।".
यदि कोई ग्राहक अपने संपत्ति अधिकारों की सीमाओं को समझे बिना कोई वस्तु खरीद लेता है और बाद में उस पर मुकदमा हो जाता है, तो केवल ग्राहक ही जिम्मेदार नहीं होता। बिक्री की शर्तों को स्पष्ट किए बिना बिक्री करने वाला एजेंट भी उत्तरदायी होता है।
ऑफ-प्लान बिक्री की चुनौती
सम्मेलन में एक महत्वपूर्ण मुद्दा सामने आया: निर्माणाधीन बिक्री में, एजेंटों के पास कॉन्डोमिनियम के उपनियमों का मसौदा भी उपलब्ध नहीं होता है। सह-अस्तित्व के नियम तब तैयार किए जाते हैं जब निर्माण कार्य लगभग पूरा हो चुका होता है और इकाइयाँ पहले ही बिक चुकी होती हैं।.
खरीदार सह-अस्तित्व के नियमों या समुदाय के सामाजिक कार्यों द्वारा निर्धारित सीमाओं को जाने बिना ही संपत्तियां खरीद लेते हैं। नियम देर से लागू होते हैं, जिससे विवाद उत्पन्न होते हैं क्योंकि मालिकों ने शुरू से ही अपनी अपेक्षाओं को सुसंगत नहीं रखा था।
इसीलिए हमें ऐसे कानूनी सुधारों को बढ़ावा देना चाहिए जो निर्माणाधीन या निर्माण-पूर्व परियोजनाओं में अधिक पारदर्शिता सुनिश्चित करें। संपत्ति के सामाजिक महत्व का शुरू से ही सम्मान किया जाना चाहिए, यह सुनिश्चित करते हुए कि खरीदारों, विकासकर्ताओं और एजेंटों सहित सभी को समुदाय को नियंत्रित करने वाले सह-अस्तित्व के ढांचे के बारे में स्पष्टता हो।.
कंपास: नियम
कॉन्डोमिनियम के नियम-कानून सबसे अहम साधन बन जाते हैं। लेकिन ये तभी कारगर होते हैं जब हम, मध्यस्थ के तौर पर, इन्हें समझाते हैं। जब विक्रेता वास्तव में समझते हैं कि वे क्या खरीद रहे हैं। जब कानूनी निश्चितता सिर्फ एक नारा न रहकर हकीकत बन जाती है।.
आपको आज से क्या करना चाहिए
इस सप्ताह, किसी भी कॉन्डो की बिक्री पूरी करने से पहले, तीन बातों की जांच करें:
पहला सवाल: परियोजना का उद्देश्य क्या है? आवासीय, पर्यटन, मिश्रित, कॉर्पोरेट?
दूसरा: नियम में अनुमत उपयोगों और दंडों के बारे में क्या कहा गया है? क्या आपके पास उस नियम का मसौदा है?
तीसरा: क्या ग्राहक इस बात से अवगत है कि उसके संपत्ति अधिकारों की सीमाएं हैं?
यदि इन प्रश्नों का उत्तर हां है, तो आपने अपने ग्राहक की रक्षा की। और आपने अपनी भी रक्षा की।.
अन्यथा, आप संपत्तियां नहीं बेच रहे हैं, बल्कि कानूनी विवाद पैदा कर रहे हैं।.
सामाजिक कार्य संपत्ति को कमजोर नहीं करता, बल्कि उसे व्यवस्थित करता है। यह उसे कम नहीं करता, बल्कि उसमें सामंजस्य स्थापित करता है। और यह व्यक्तिगत स्वामी और उस समुदाय दोनों की रक्षा करता है जिसमें वे निवेश करते हैं।.
डोमिनिकन गणराज्य जैसे गतिशील बाजार में, जहां नए उपयोग और निवेश मॉडल लगातार उभर रहे हैं, यह समझना कि संपत्ति अधिकारों की सीमाएं होती हैं, कोई बाधा नहीं है। बल्कि यह एक एजेंट के रूप में खुद को दूसरों से अलग दिखाने का अवसर है।.
क्योंकि जब व्यक्तिगत उपयोग सामूहिक उद्देश्य का सम्मान करता है, तो सभी को लाभ होता है। संपत्ति के मालिक को कानूनी सुरक्षा मिलती है। समुदाय को स्थिरता मिलती है। और आपको एक ऐसे पेशेवर के रूप में प्रतिष्ठा मिलती है जो ग्राहकों की रक्षा करता है, न कि उन्हें कानूनी विवादों में फंसाता है।.
सवाल यह नहीं है कि आप सामाजिक कार्य को जानते हैं या नहीं। सवाल यह है: क्या आप इसे अपने ग्राहकों को पहले दिन से ही समझा रहे हैं?
