Por Joan G. Feliz
Especial para El Inmobiliario
La facturación electrónica, establecida por la Ley 32-23, se ha convertido en uno de los cambios más relevantes y disruptivos en la estructura fiscal de la República Dominicana. Su implementación no solo está destinada a mejorar la eficiencia fiscal y la transparencia en la recaudación, sino que también presenta desafíos significativos para sectores clave de la economía, entre ellos el sector de la construcción e inmobiliario. Si bien esta medida busca reducir la informalidad y facilitar la trazabilidad de las transacciones, su implementación está obligando a las empresas a adaptarse a nuevas realidades operacionales, administrativas y tecnológicas.
El proceso de transición: de la teoría a la práctica
La facturación electrónica comenzó a implementarse en 2024 de manera progresiva, comenzando con los grandes contribuyentes. En el año 2025, se estima que prácticamente todos los actores del sector inmobiliario y de la construcción deberán cumplir con esta normativa. Esto incluirá tanto a promotores inmobiliarios como a contratistas, agentes inmobiliarios, desarrolladores de proyectos, y otros actores que participan en el ciclo de vida de una propiedad.
Según la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), al finalizar el año 2024, más de 450 millones de comprobantes fiscales electrónicos fueron emitidos, lo que refleja un incremento del 86% respecto al año anterior. Sin embargo, el sector inmobiliario y de la construcción se ha caracterizado históricamente por su baja digitalización, lo que coloca a estos sectores en una posición particularmente vulnerable frente a los plazos y las exigencias de la nueva normativa.
El impacto inmediato: mayor control fiscal y la erradicación de la informalidad
Uno de los beneficios más destacados de la facturación electrónica es el mayor control que tendrá la DGII sobre las transacciones comerciales, especialmente en un sector como la construcción, donde históricamente ha existido una gran cantidad de operaciones informales. Las ventas de inmuebles y los contratos de construcción serán ahora mucho más fáciles de rastrear y auditar, lo que permitirá a las autoridades fiscales tener un acceso más directo a los flujos de ingresos y egresos de las empresas.
A largo plazo, la informalidad en los pagos, que ha sido un desafío persistente en este sector, podría reducirse significativamente. Las empresas que antes recurrían a prácticas como comprobantes manuales o pagos en efectivo sin registro formal ahora deberán registrar cada transacción electrónicamente, lo que garantizará una mayor transparencia en los procesos y permitirá un control más eficaz de las operaciones financieras.
Sin embargo, este control implica que las empresas se verán obligadas a mantener una gestión fiscal más rigurosa, lo que podría resultar en costos adicionales relacionados con la implementación de nuevos sistemas contables y la capacitación de personal.
Desafíos tecnológicos: el costo de la digitalización
La principal barrera que enfrenta el sector de la construcción e inmobiliario es la falta de preparación tecnológica. Si bien algunas empresas grandes ya operan con sistemas de gestión ERP (Enterprise Resource Planning) que facilitan la adopción de la facturación electrónica, las empresas medianas y pequeñas han tenido dificultades para integrar las soluciones requeridas.
La adaptación a la facturación electrónica implica la implementación de software contable especializado, así como la capacitación de los equipos de trabajo para asegurar que las transacciones sean emitidas y procesadas de manera eficiente y conforme a la ley. En muchos casos, los costos iniciales de implementación y la adaptación de los sistemas informáticos pueden resultar prohibitivos para las empresas que operan con márgenes de ganancia más estrechos.
Para las empresas de menor tamaño, que manejan proyectos de menor escala o se encuentran en una fase de crecimiento, estos costos iniciales de digitalización representan una barrera significativa. La adopción de nuevas tecnologías no solo involucra un gasto en software, sino también un cambio estructural en la forma en que las empresas gestionan sus operaciones diarias, lo cual puede generar resistencia al cambio dentro de las organizaciones.
Reestructuración de flujos de pagos y facturación en la construcción
En el contexto de la construcción, uno de los mayores retos se presenta en el manejo de pagos fraccionados y anticipos. Muchas veces, las transacciones en la compra de inmuebles o en la ejecución de proyectos de construcción se realizan en varias fases. Esto es particularmente común en el caso de proyectos inmobiliarios, donde el pago se efectúa en diferentes etapas (preventa, pago inicial, avance de obra, etc.).
La facturación electrónica exige que todas estas transacciones sean debidamente registradas, lo que implica un cambio en la forma en que las empresas gestionan sus ingresos. Las empresas de construcción que habitualmente emitían comprobantes agrupados o fuera de secuencia, ahora deben adoptar un sistema de facturación más ordenado y estructurado, lo que implica ajustes en los flujos de pago y en la planificación financiera.
Este ajuste puede ser complicado para las empresas que no tienen una estructura contable sólida, y más aún para aquellas que operan con un alto volumen de transacciones diarias. Además, los pagos no tradicionales, como aquellos relacionados con la compra de inmuebles mediante esquemas de inversión compartida o fideicomisos, también deben ser gestionados electrónicamente, lo que requiere una actualización constante de los procedimientos administrativos.
Oportunidades en la formalización del sector
A pesar de los retos mencionados, la facturación electrónica también presenta importantes oportunidades para el sector inmobiliario y de la construcción. El control y la trazabilidad de las transacciones permitirán una mayor formalización de las actividades en el sector, lo que podría facilitar el acceso a financiamientos. Las instituciones financieras valorarán positivamente la transparencia y la precisión de los datos fiscales, lo que podría generar mayores oportunidades crediticias para las empresas que adopten la normativa.
De igual manera, la facturación electrónica puede mejorar la reputación de las empresas, especialmente entre los compradores de bienes raíces que buscan seguridad jurídica y transparencia en las transacciones. Los desarrolladores inmobiliarios que logren integrar esta herramienta con sus plataformas de venta y gestión de propiedades podrán ofrecer a sus clientes un valor agregado significativo, en términos de seguridad y eficiencia en las operaciones.
El camino hacia la digitalización total
Para el segundo semestre de 2025, se espera que más del 90% de las empresas del sector inmobiliario y construcción hayan migrado completamente al sistema electrónico. Durante este proceso de transición, el papel de la Dirección General de Impuestos Internos se vuelve crucial, ya que se espera un reforzamiento de la fiscalización automatizada y una mayor coordinación con otros entes regulatorios como el Registro Inmobiliario, con el objetivo de garantizar que las empresas cumplan con las nuevas normativas.
En este sentido, la fiscalización automatizada será una herramienta clave para asegurar el cumplimiento de las obligaciones fiscales, y también permitirá a las autoridades identificar operaciones irregulares o bajo reporte de ingresos, lo que generará mayores ingresos para el Estado y reducirá las brechas fiscales.
Conclusión: Un cambio inevitable
La facturación electrónica representa un punto de inflexión para el sector inmobiliario y de la construcción en la República Dominicana. Es un cambio que, aunque desafiante en el corto plazo, presenta beneficios significativos en términos de transparencia, formalización y competitividad en el largo plazo. Las empresas que logren adaptarse rápidamente a esta nueva normativa, invirtiendo en sistemas tecnológicos adecuados y capacitando a su personal, estarán mejor posicionadas para enfrentar los desafíos del futuro y aprovechar las ventajas fiscales y operativas que la facturación electrónica ofrece.
Aquellas que demoren la adaptación podrían enfrentarse a sanciones, pérdida de oportunidades comerciales y reducción en la base de clientes, lo que podría poner en riesgo su competitividad en el mercado. El futuro del sector inmobiliario y de la construcción está marcado por la digitalización, y aquellos que tomen la iniciativa ahora serán los que lideren la industria en los próximos años.
El autor es MBA, especialista en marketing digital, gerente de operaciones de constructora Incaribe, con más de 10 años de experiencia en el sector construccion y turismo.
